农业生态别墅-究其原因从农业生态园到农家别墅的流变，有着强劲的内在利益冲动。“村民受益，业主舒心，开发商和村委会也有利可图”，挂在开发商嘴边的这句话，述说着农家别墅曾经的皆大欢喜。也正因为这样的“多赢”局面，让所有参与的主体都有意无意地忽视了一些本应知晓的常识：土地流转还未充分市场化，坚守18亿亩耕地的红线，不容任何名义的逾越。农家别墅在破土动工的那一刻起，就注定贴上了“非法”的标签。
从相关土地法律法规和政策频遭突破，到各方利益主体的无所顾忌，利益因素不过是“添加剂”。政策的游离不定，监管的时有时无，才是问题的症结所在。其一其一，相关部门对违规建设的监管缺少即时性。既然是确定无疑的非法建筑，在生态房兴建之初就应给予最严厉的封杀。防患于未然，其实是成本最低、成效最显著的一种管理。让人不解的是，在两年多的时间里，生态房从零星的现象，逐渐演变成一种商业投机行为，居然没有遭遇过真正强有力的制止。其次其次，政策的不确定性也是一种隐患。关于生态房的政策依据，开发商与相关部门各有说法。在生态房的管理上，各级政府以及不同部门之间，存在着模糊不清，甚至相互打架的现象，相关政策没有显示出应有的刚性。这便给资本的介入提供了很大的操作空间，最终演化成一个利益涉及广泛的社会事件。再次至关重要的是，负有监管之责的相关部门始终没有明晰的态度。从开发商的“巨大想象空间”，到镇政府的“只能政策引导”，再到眼下的“封杀令”，反映出监管部门所释放的信号缺少执行力。镇政府表示，“光叫停就不下10次”，看来是有心无力，其背后，有一种力量在牵制。
当务之急，首先是恢复被占土地的耕地性质，继而启动问责制，最后，还应从中吸取教训，避免历史的重演。毕竟，这样的代价太过沉重了。
农业生态别墅-背后利益“村民受益，业主舒心，开发商和村委会也有利可图”，这所谓的“一举多得”是生态房开发商经常挂在嘴边的词，也是生态房自2008年以来如雨后春笋般破土而出的根本原因。
由于生态房地处郊区，地租远远低于城区，开发成本较低，另外加上城市居民重返田园的意愿十分强烈，这使得生态房从2008年以来相当火爆。在不到两年的时间内，北京京郊各区县就涌现出1万余栋生态房。
农业生态别墅园，是一条以牺牲耕地为代价组建起来的“食物链”。现如今，生态房已确定要被强拆，刚刚形成的“食物链”也将随之断裂。
农业生态别墅-现状变相开发 买别墅实为租地
目前北京市农业生态别墅及类似居民区有一万多家。在高房价背景下，宣传“十几万就可以买到五百多平”的近郊“农业生态别墅”诱惑力巨大。此外，农业生态别墅另一“优势”是规避小产权房风险。
“农业生态别墅”开发者强调其是建设生态农业园，购房人与开发者签订的是数十年的租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定，被占地的农民每年可领到一笔补偿金，不用担心有人找麻烦。
“农业生态别墅”一般在规划图纸上标明的是配套用房，但其实际是按照住宅的标准建的，或在耕地上建几间简易房由承租人拆除，根据自己的爱好重盖。实际上属于变相的房地产开发，易造成耕地流失。
农业生态别墅-面临问题若遇纠纷 合同可能判无效
“农业生态别墅”由于是近几年开始兴起，公众对其可能带来的纠纷并不了解。法官认为，《物权法》保护的是合法的物权。由于“农业生态别墅”性质不明确，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。
此外，“农业生态别墅”购房者实际签订的是租地合同，如国家在承租期间对耕地进行征用，承租者能否得到补偿将是个难题，比如在土地上重新盖房的承租者，其盖房投入能否得到国家补偿将存争议。
法官提醒说，在租地合同发生纠纷时，如果法院认定属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效后，承租者的前期投入无法退还。
农业生态别墅-关于被拆2009年4月份，北京市国土资源局下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。2009年5月份，京郊各区县政府纷纷酝酿大面积的强拆对策。
北京市国土资源局下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。 2009年5月份，京
郊各区县政府纷纷酝酿大面积的强拆对策。北京全市至少有1万余栋生态房。不可否认的事实是，这些业主均面临索赔困境。被破坏的耕地由谁来复耕据了解，生态园强拆之后将引发一系列的问题，比如业主购房款打了水漂，村民租金面临被收回，施工队工人拿不到工钱等等，更主要的是，已经被破坏的耕地由谁来复耕？这笔巨额资金由谁来垫付？
北京市国土资源局局长魏成林在2009年4月21日的一次公开讲话中谈到，作为国家首都的北京市将落实最严格的耕地保护制度，坚守耕地保护红线不动摇。他表示，守住18亿亩耕地红线，是中华民族赖以生存和发展的底线，严禁各区县以建设现代农业园区的名义占用基本农田，变相搞房地产开发；不得以进行农业结构调整，搞现代农业或设施农业为名，在基本农田内建设永久性建筑或进行严重破坏耕作层的生产活动。
从目前各区县所采取的措施来看，开发商是生态房的建设方，均须为所有损失买单，但事实情况是，开发商经过此次强拆，实力大大受损，已经资不抵债，而有些开发商干脆玩起了“蒸发”，因此，执行难度很大。专家说法 生态房兴建之初应最严厉封杀中国社会科学院社会学研究所副研究员沈杰表示，农业生态房经过强拆、土地复耕等一系列问题后将逐渐演化成一个社会问题，村民、业主的利益不仅将无法得到保障，这种重复建设所造成的人力、物力、土地的浪费也将变得十分严重，涉及金额恐怕要高达数十亿元。
沈杰认为，其实这个问题最好的解决方式就是将其扼杀在萌芽中，政府应该在生态房兴建之初即下达最严厉的封杀令，严令禁止占用耕地建房的行为发生。此外，政府还必须构建一套土地预警和实时监管机制，一旦发现有打着生态园旗号搞房地产开发的行为发生，当即勒令停工整改。
他表示，生态房强拆之后，政府还应该立即采取措施，确保被占用的土地及时恢复耕地性质，确保农业增产增收。
