它是由水泥、负载有相变材料并经过包覆的轻骨料和外加剂等组成的干混砂浆，制成涂层后具有储能调温节能作用。
负载相变材料的轻骨料主要包括膨胀珍珠岩和其它多孔矿物材料，负载相变材料后必须经过包覆，否则会出现泄露。也有的是将相变材料利用微胶囊技术包覆成的微胶囊，但成本很高。
通常相变材料的相变温度被设计在25°C左右（人体感觉舒适的室温），但一般情况相变温度不可能是一个温度点，而是一个范围。
相变砂浆的蓄能效果要看两个指标：一个是相变温度点是否合适，二是要看相变焓（相变潜热）的大小。如果没有这两个指标就不能称其为相变砂浆或相变调温砂浆。相变建筑材料的测试方法标准，正在由中国建筑材料科学研究总院环境工程研究所环境材料研究室制定。
市场上出现了所谓的“相变保温砂浆”，其主要目的是应用到外墙外保温。事实上如果含有相变材料，用在外墙是不科学的。一些厂家在找卖点，将根本不含有相变材料的普通砂浆（如：普通的闭孔珍珠岩保温砂浆）抄作概念，当做所谓的相变保温砂浆来销售。关于是否真正含有相变材料，可以用烧失量来判别。如果材料的烧失量少于10%，可以断定不含有相变材料或相变材料极少，无使用意义。
“相变保温砂浆”与“相变调温砂浆”的联系与区别：应从相变砂浆说起——相变砂浆层的作用是储能调节室内温度，例如，在季节变化时白天气温高，晚上气温低，这样砂浆层白天可以储存一定热量，到晚上放出，起到节能和调节温度的这作用。从这个意义上说应称为“相变调温砂浆”。同时由于相变砂浆中含有负载相变材料的轻骨料，容重小，砂浆层密度低，传热系数小，具有保温作用，可以称其为“相变保温砂浆”，以上是二者的相联系之处。如果有的砂浆含有更多的轻骨料，可能容重更小，导热系数更小，保温效果更好些，这是二者的区别；但是添加不含相变材料的轻骨料会使相变材料的含量减少，调温效果变差。
相变砂浆应用的注意事项：
（1）有的添加在砂浆中相变材料没有经过包覆或包覆不好，由于毛细现象，短期不会出现泄露，但长期会出现相变材料泄露，引起室内污染。鉴别办法：对材料进行加温看其是否出现黄变或异味；
（2）砂浆的相变温度点不合适或相变潜热过小，起不到调温的作用；
（3）含有相变材料的砂浆，对于夏季时间相对较长的地区（如：夏热冬暖地区-广东、福建一带）不可应用到室外。对于夏热冬暖地区，用在外墙上是违背科学规律的。其后果是，虽然增加了墙体的热惰性，但是夏季外墙会储存有大量的太阳热能，增加室内外温差，一是会向室内传递（虽然墙体传热系数小，但热传递还和内外墙体温差有关），二是增加城市的热岛效应。
