寻租理论的思想最早萌芽于1967年塔洛克（Tullock,1967）的一篇论文。但作为一个理论概念是到1974年才由克鲁格（Krueger，1974）在她探讨国际贸易中保护主义政策形成原因的一项研究中正式提出来的。在这以后的十多年中，寻租理论长足发展，其理论影响力已遍及经济学的各个分支，乃至为社会学、政治学、行政管理学等等其他社会科学学科，亦提供了新的研究思路。这主要是因为寻租理论对于现代经济学的研究方法有独特的创新。
“租”，或者叫“经济租”，在经济学里的原意是指一种生产要素的所有者获得的收入中，超过这种要素的机会成本的剩余。在社会经济处于总体均衡状态时，每种生产要素在各个产业部门中的使用和配置都达到了使其机会成本和要素收入相等。如果某个产业中要素收入高于其他产业的要素收入，这个产业中就存在着该要素的经济租。在自由竞争的条件下，租的存在必然吸引该要素由其他产业流入有租存在的产业，增加该产业的供给，压低产品价格。在规模经济效益不递增的前提下，要素的自由流动最终使要素在该产业中的收入和在其他产业中的收入一致起来，从而达到均衡。所以，按照经典的总体均衡理论，只要市场是自由竞争的，要素流动在各产业之间不受阻碍，任何要素在任何产业中的超额收入（即租）都不可能长久稳定地存在。在一个动态的经济结构中，某要素在一个产业中的经济租既可以是个正量，也可以是个负量，这是社会经济在动态发展过程中，不断调整、不断适应的正常现象。
当一个企业家成功地开发了一项新技术或新产品，其企业就能享受高于其他企业的超额收入。这种活动可以称为“创租活动”，或者可称为“寻利活动”。当其他企业家看到应用这一新技术或生产这一新产品有（超额）利可图，就会纷纷起而效之，涌入这一市场，从而使产品价格降低，超额利润（租）渐渐消散。后者的行为，也属“寻利”范畴。寻利活动是正常的市场竞争机制的表现，其作用是降低成本开发新产品。寻利活动的特征是对于新增社会经济利益的追求，因而会增进社会的福利。
但是，如果人们追求的是既得的社会经济利益，其活动的性质就变成了“寻租”。从这个意义上说，偷盗抢劫作为对财产所有权的直接侵犯，可以算是最原始的寻求对社会的既得经济利益实行再分配的寻租活动了。在现代社会中更为常见的，也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得的经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往涉及采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法来维护或攫取既得利益。比方说，当一个企业家开拓了一个市场后，他可能寻求政府的干预来阻止其他企业加入竞争，以维护其独家垄断的地位，确保他创造的租不致扩散。这时，他的行为已不再能增进社会福利，反而阻止了社会从市场竞争中获益。同时，阻止其他企业加入竞争的活动本身也消耗了社会的经济资源。另一个寻租活动的例子是，一个企业或企业群体，明知另一些企业（比如其他地区的企业）拥有比它们更先进的管理和技术，不是下功夫去向后者学习，而是想方设法诱使政府采取保护政策，阻止那些先进企业加入竞争，以维护自身的既得利益。还有同样糟糕的事例是，一部分企业施展种种手段使政府以特殊政策对它们“优先照顾”，通过税收和补贴的办法抽东补西，使社会的既得经济利益在企业间作重新分配，让这部分企业享受其他企业的“输血”，从而获得一种经济租。
这几种寻租活动的共同特点是：一，它们造成了经济资源配置的扭曲，阻止了更有效的生产方式的实施；二，它们本身白白耗费了社会的经济资源，使本来可以用于生产性活动的资源浪费在这些于社会无益的活动上；三，这些活动还会导致其他层次的寻租活动或“避租”活动：如果政府官员在这些活动中享受了特殊利益，政府官员的行为会受到扭曲，因为这些特殊利益的存在会引发一轮追求行政权力的浪费性寻租竞争；同时，利益受到威胁的企业也会采取行动“避租”，与之抗衡，从而耗费更多社会经济资源。
政府设租的类型经济学者贺卫在《寻租经济学》一书中，把政府创租活动分为三类，一是政府无意创租，二是政府被动创租，三是政府主动创租。中国政府在这三个方面的创租活动都是存在的，并且在当前，政府被动创租和主动创租活动尤其需要给予特别的关注。
1、政府无意创租
是指政府为了良好的目标而干预社会经济，但结果是创设了租金，给寻租活动创造了机会。比如，建国初期，中国政府为了赶超英美，实行重工业优先发展战略，为了实现该战略，不得不扭曲产品和要素的价格，这时任何部门和企业只要获得了低价格的资金、外汇、物资，意味着在生产开始前就获得了利润，其利润量等于资源市场价格与计划价格差额与其数量的乘积。在这种情况下，寻租活动主要表现为虚报成本欺骗上级主管部门、走后门、贿赂资源配置部门官员以及各种各样的游说。在重工业优先发展战略的约束下，需要进口大量的技术设备，政府为了应付外汇短缺，实施汇率高估政策。这一政策使得外汇价格过低，变成稀缺资源，实际上就是对进口资本品的无形补贴，鼓励企业更多地使用外汇，滥用外汇，鼓励进口，抑制出口。
由于外汇越来越短缺，政府不得不强化许可证控制和其他管制措施，如对进口品进行分类控制。随着控制强化，取得许可证和逃避管制的利益越来越大，从而诱发大规模的寻租活动，如虚报进口品用途、开低价发票、走私等。为了打击这些寻租活动，政府采取行动，对外贸进行更为严格的管制，雇佣更多的人员审查进口许可申请，打击走私，设计冗长繁琐的进口审批程序和海关报关程序。于是汇率高估政策变成了全面外贸管制的体制。
在改革过程中，由于摸着石头过河，往往先进行试点，然后强制推广的改革策略。为了鼓励改革，政府往往给试点单位以优厚的条件，于是试点单位的身价就有了额外的收益。这时，试点单位身份就成了寻租的对象。各个方面为了获得这一身份，不惜走门路、找关系，甚至进行权钱交易，对拥有试点审批权的决策部门或官员施加影响。
政府无意创租，与政府官员制定政策时知识不足是有关系的。随着知识的积累，政府的无意创租行为会逐渐减少，但只要政府不取消对经济的干预或者管制，政府创租的行为是不会减少的。因为即使政府不无意创租，有时候政府也会被迫创租，或者甚至是有意创租。
2、政府被动创租
政府创租，往往给某些寻租者带来寻租的良机，而一旦寻租者拥有了政府所创设的租金，寻租者就组成了政府创租政策的利益集团。这些利益集团为了保护自己的既得利益，竭力反对进行政策变更，减少或者取消租金。这时，如果利益集团在三个层次上都实施了渗透，那么政府实际上就成了寻租性利益集团的“俘获物”。它反映了政府权威的下降，也反映了分利集团势力的增强。
比如，城乡分治，当初是为了解决粮食紧缺问题而实施的权益之计。但是，城乡分治，却给城市人口创造了巨大的租金，生为城市人口，与生为农村人口相比，前者有巨大的比较优势，即租金。在改革开放时代，即使政府意识到了这一点，认为要建设统一的劳动力市场，就需要取消导致城乡分治的户口制度，但是由于城市人口的压力，政府即使知道这种制度必须进行改革，也难以有所作为，只能在边际意义上有所作为，如实行身份证制度、暂住证制度等。城市户口存在着比较优势，因此在户口问题上存在着非常普遍的腐败，国家在户口管理上也投入了巨大的成本，在某些情况下，户籍管理部门也成了肥缺（如卖户口）等。
又比如，国家对政府官员实施全面包下来的政策，并且形成了能上不能下、能进不能出的习惯性制度安排。这种制度安排实际上为政府官员提供了不合理的保障，实际上政府也进行了无意创租的活动。政府知道这种制度安排为官员提供了不合理的租金，不利于优胜劣汰，更新干部队伍，也不利于提高官员的积极性，更不利于精简队伍。为了改变这一局面，政府下了非常大的决心，不得不实行一刀切的措施，一律精简50％。但是，要抵制利益集团的压力谈何容易，但总理的压力又雷霆万钧。其结果是不得不用“赎买”的办法，给分流官员以优厚的待遇，比如提前退休，带工资去学校进修和学习，推荐到效益好的单位，人走住房走，没有住房的给分配住房等。这实际上是在既得利益集团压力条件下政府被动创设租金的活动。
事业单位后勤服务产业化，其阻力也是存在的。长期来，后勤服务单位在住房等服务方面为职工免费或者低租金提供住房，公共住房就成了寻租的对象；后勤部门成了肥缺，他们都能够有机会分到好房子。这是实物分房政策无意设置的租金。现在人们认识到，这种制度不利于住房的发展，因此要改为货币分房。这一改革将会损害相当多的既得利益集团的利益，或者潜在的利益集团的利益。因此，住房改革的进程一托再托，难以有所成就。即使有所进展，也是一次公共资产的大瓜分而已。以前政府也许是无意设租，现在却是政府为利益集团所迫，被动设租了。
3、政府主动设租
政府在有些情况下是无意设租的，在有些情况下是被动设租的，而在某些情况下则是有意设租的。政府无意设租，主要是因为政府知识不足，不知道自己的活动会设置租金，导致寻租活动；政府被动设租，是因为政府能力不足，分利集团势力太大；政府主动创租，则是因为政府官员本身动机不纯，其自己本身就已经成为分利集团。
比如说，北京市公安局出入境管理处规定，申办护照者必须交外文邀请信的原件和翻译件，为了保证翻译质量，要求翻译件必须由指定的翻译公司翻译。该指定的翻译公司就是北京市公安局出入境管理处服务公司，其收费是每份100元，当天取；每份40元，两个星期取。这实际上就是有意设租的行为，该服务公司因为出入境管理处的规定而取得了垄断翻译的租金，因为只有它有翻译权，因此其价格就会高出市场价格，即使人家已经翻译好了，它象征性地改几个字就可以收取100元，其成本只要盖一个戳；而一家三封邀请信，只有抬头不同，盖三个戳，也是一份100元，共收300元。这是笔者的妻子于1999年11月去办护照时亲身经历的。1997年我也去申请过护照，当时就没有这一规定，无疑这一租金是刚刚设置的，并且他们是明白通过这一设租行为，可以赚取多少额外利润。当然，1997年去申请护照时，护照申请表一份需要5元，不能有错，笔者只好买了3份，才保证没有错误。1999年表格变成免费发放，表格的审理放松了，但是翻译质量有了新的规定，新的租金又产生了。
在转型期，政府的活动往往被某些居心不良的政府官员用来设置租金，并以此吸引寻租者，为自己捞取好处。如水、电、煤气等部门，设置各种各样的障碍，问需要水、电、煤气的部门如北大要房子，要不到房子，就不给水、电和煤气。水霸、电霸和气霸就是这样形成的。
当然，政府主动设租，也可能是积极的。如建立学位制度，减少信息不对称，让喜欢学习的人，能够有进取之路，让有知识的人有一个身份证，取得较高的社会地位，赚取较高的工资或者收入。但是，政府设置的这种租金实际上就是拥有学位者的价格，并且学位并非所有的人都能够拥有，而是需要通过努力得来的，它不存在额外的收益。当然，如果有人通过买卖的方式，通过弄虚作假的手段，搞到文凭，并因此而获得好处，那么这就是一种寻租行为。
