还原利率

王朝百科·作者佚名  2010-10-02
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所谓还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率。

并用马克思的地价公式加以表示,即v=a/r,

式中v一不动产价格;

a一纯收益;

r一还原利率。

应用在土地评估中,已知一块一定纯收益的土地,选用一定的还原利率,得出相应的土地评估价格。

还原利率的实质可阐述为下列四个方面:

(1)其值必须为正值,如果还原利率r<0,则表示该宗房地产投资收益亏损,不能取得年纯收益,那么收益还原法的应用将丧失其基础,计算毫无意义;

(2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率,否则此项投资不合算,不如将资金存人银行或购买国债;

(3)在物价变动的情况下,其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值;

(4)与投资风险成正比,即投资风险越大的项目,其值应越大,反之则越小。

还原利率分为3类:

(1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率,其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。

(2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率,其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。

(3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率,对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。

 
 
 
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