所谓还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率。
并用马克思的地价公式加以表示，即v=a／r，
式中v一不动产价格；
a一纯收益；
r一还原利率。
应用在土地评估中，已知一块一定纯收益的土地，选用一定的还原利率，得出相应的土地评估价格。
还原利率的实质可阐述为下列四个方面:
（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；
（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；
（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；
（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。
还原利率分为3类:
（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。
（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。
（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。