写字楼-简介
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。
写字楼-标准
那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？
第一要素：黄金区位
房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
第二要素：超大规模
这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。
第三要素：建筑文化
所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。
第四要素：硬件设施
就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
第五要素：软件服务
相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫.
写字楼概念写字楼英文：office building
系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。
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写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主。
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作为收益性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。
《北京市供热锅炉（机）房基本情况调查表》填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。
“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。
公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。
我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。
当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3~4间；面积大，每间14~18平方米；净空高达3~3.4米，厨房功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨房的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？
第一要素：黄金区位
房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
第二要素：超大规模
这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。
第三要素：建筑文化
所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。
第四要素：硬件设施
就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
第五要素：软件服务
相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。
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a large building with many offices in it, especially ones that belong to different companies. 朗文英英词典
office building also office block British English [countable]
TBBBBO a large building with many offices in it, especially ones that belong to different companies
a building containing offices where work is done.
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http://en.wikipedia.org/wiki/Office
[edit] Office buildings
An office building in Salinas, California.While offices can be built in almost any location in almost any building, some modern requirements for offices make this more difficult. These requirements can be both legal (i.e. light levels must be sufficient) or technical (i.e. requirements for networking). Along side such other requirements such as security and flexibility of layout, this has led to the creation of special buildings which are dedicated only or primarily for use as offices. An office building, also known as an office block, is a form of commercial building which contains spaces mainly designed to be used for offices.
The primary purpose of an office building is to provide a workplace and working environment primarily for administrative and managerial workers. These workers usually occupy set areas within the office building, and usually are provided with desks, PCs and other equipment they may need within these areas.
An office building will be divided into sections for different companies or may be dedicated to one company. In either case, each company will typically have a reception area, one or several meeting rooms, singular or open-plan offices, as well as toilets.
Many office buildings also have kitchen facilities and a staff room, where workers can have lunch or take a short break.
[edit] Standard facilities in modern office buildings
water
electricity (distribution through entire office space with many separate points)
illumination
private branch exchange
optical connections to local telecommunications providers
parking
structured cabling (category 5 or better) for internal networking and telecommunications
中国写字楼市场发展情况
当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。
截止到2006年第三季度末，中国写字楼市场最高成交价格排在前列的城市有：上海、厦门、杭州、深圳、青岛、昆明等，其中2006年第三季度中国写字楼市场中，杭州以绝对的优势排在第一的位置，杭州写字楼2006年7月最高成交价格为23196元/平方米，2006年8月为35979元/平方米，2006年9月为47833元/平方米，这说明2006年中国写字楼市场由一线城市逐渐发展到商业发达的沿海二线城市，写字楼市场的重心也在发生转移，二线城市的写字楼市场在不久的将来将会得到良好的发展。
“住宅禁商”的出台，冲击了写字楼市场，中小型企业重返写字楼市场，在短时间内出现了众多“住改商”、“商务公寓”等小型写字楼产品，但这类写字楼仅仅满足了短期的需求，对配套、服务、商务氛围等并没有太大考虑，并且商务成本也较低，因此，档次低、形象差的现象屡见不鲜。2006年，“商务公寓”抢占中小型企业的市场份额，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。
与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。
在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击是比较小的。加之中国整个投资环境的良性发展，外企涌入中国的越来越多，国际企业来华投资对写字楼的需求是持续上升的；而越来越市场化的中国经济发展，催生了越来越多的民营企业的分化、诞生，越来越多的中国人将加入到做“老板”的行列……这些都是写字楼市场继续走好的重要依据。
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2008年对于北京写字楼市场来说，是悲喜交加的一年，上半年我们还在庆幸"风景这边独好"，“写字楼是避风港”；进入下半年，随着美国金融危机对我国实体经济的冲击，我们突然发现写字楼市场已经步入了下降通道。
上半年北京甲级写字楼市场运行平稳，大单频现，重点交易仍集中在CBD、金融街等传统商圈，如中国光大银行23亿元购买金融街的金祺大厦，中国太平洋保险则以近22亿元人民币购买了金融街的丰盛大厦等。从第三季度开始写字楼市场出现了租售价格下滑、成交量下降、空置率持续攀升的态势，并一直延续到年终，第四季度CBD写字楼空置率甚至达到了35%，创五年内历史新高。
从供需关系来看，2008年写字楼市场新增供应量与2007年相比略有增加，但是由于国际经济形势不佳，越来越多企业租户尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消此前的扩展计划，进而导致写字楼市场需求和吸纳量一路走跌。租售价格也呈现出低迷态势，双双飘红的局面不再。从产品结构来看，企业办公郊区化趋势使得企业独栋在市场上独树一帜，涌现了联东U谷、亦庄硅谷、北京LINK等精品项目。从商圈分布来看，随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”的总体布局中，各区域功能更加明晰，传统的“3+X”格局逐渐淡化，商业地产格局开始向京西扩展。
根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2008年12月，北京写字楼市场平均售价18255元/平方米（建筑面积报价），与2007年相比下跌4.8%；平均租金149元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2007年相比下降8.0%；空置率28.5%，与2007年相比上升37.0%。
甲级写字楼作为高端商业经济的重要载体，其保有量及未来的增量一向是衡量一个城市现有经济地位及发展潜力的重要标志，如东京的甲级写字楼的体量有4200万平米，纽约则有3500万平米，香港是670万平米，上海则是300万平米，居大陆城市之首，它的GDP也是国内最高的。作为西部重要城市的成都，又有多少面积的甲级写字楼，未来的发展趋势又如何呢？根据成都写字楼信息网提供的数据,截止2009年6月底,成都已投入使用的甲级写字楼共计57万8仟多平方米,2012年将达到120万平方米，这样的保有量及增量
从一个侧面反映了成都在西部经济发展中的领先优势。
写字楼等级
“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：A级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。（2）地理位置标准：A级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。 （3）客户层次标准：A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。（4）服务品质标准：A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。 （5）硬件设施标准：A级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。