在土地类型研究基础上，根据特定生产目的对土地质量、适用性和生产潜力进行的评估，称为土地评价或土地分等。
运用分析比较的方法，对土地构成因子（土壤、气候、植被、地形、水文等）的状况和土地投资效益进行综合评审和鉴定。根据评价目的、对象、方法和手段不同，可分为土地适宜性评价，土地生产力评价，土地经济评价和土地综合评价。土地评价的对象是土地的质量，着重研究土地的适宜性与限制性因素。
中国在4000年前就有研究土地性质的记载。土地评价体系的产生，已有2000多年的历史。20世纪60年代以前，土地评价目的一般是鉴定土地的等级，作为纳税的依据；70年代以后，国际上才普遍认为土地评价的目的是为制定土地利用规划服务，为它提供基础资料和依据，选择土地利用的最优方案。主要内容有：①查清土地的数量和质量，揭示土地的生产潜力，为土地的合理利用提供自然基础；②充分考虑自然条件和社会条件，综合评定土地的适宜性，确定土地合理利用的方向和途径，为制定合理的用地结构提供科学依据；③明确土地利用的不利因素以及危害程度，以便提出相应的整治、改造和利用措施；④编制土地的质量类型评价报告，为生产和利用部门建立土地档案、加强土地管理提供依据。
土地评价的原则和依据，主要有三条：①为发展生产和合理的利用服务。从发展生产和合理利用的条件和潜力，既考虑当前发展生产的需要，又要考虑进一步改造的必要性和可能性，论证土地合理利用的优化方案和方向。②实行全面综合评价。综合反映自然、技术、社会、经济诸因素的作用，既考虑自然的适宜性，又考虑技术可能性和经济的合理性与可行性，依据自然生态规律，遵循生态效益、经济效益与社会效益相结合的原则，对土地综合效益进行分析和评价。③发挥地区优势。突出生态特征和主导因素，为因地制宜地利用和改善土地条件提供依据。
除遵循以上原则外，土地评价主要考虑如下质量因素：①土地适宜性。即土地对发展生产和各项利用的适宜程度。主要标志是土地能否永续有效地利用和最大限度地发挥其潜力。土地适宜性可以是多宜性，也可以是单宜性。②土地限制性。即某种或某些不利因素对土地适宜性和生产潜力发挥的影响程度，包括风沙、盐碱、干旱、洪涝、低温、水土流失、风蚀、土层厚度、地表积水、沼泽化、海拔高度、坡度等自然因素，也包括劳动力、肥源、交通工具、地理位置、经营集约度和市场等社会经济因素。③土地利用现状和生产水平。土地利用现状在一定程度上反映了土地适宜性和土地限制性。土地生产水平是土地生产力的反映，它可以用土地的产量，产值和纯收入指标衡量或折算成统一的能量单位表示。
常用的土地评价因素及指标是：①气候因素。包括光照、降水等水热状况。水分、温度及其对比状况，不仅决定农作物、牧草、树木生长的种类、组成、熟制、产量和品质，而且在很大程度上也决定土地利用方式和发展农业生产应采取的关键性措施。水热状况反映较大地区范围土地自然生产力的差异，是影响农业生产和土地利用的稳定因素，也是土地质量评价的基本因素。②地形、地址。地形起着地区水热状况再分配和物质的迁移作用，影响土壤与植被的发育，很大程度上影响土地利用方向和改造措施。对地形、地质的评价主要考虑地貌类型、地质结构、岩石组成、沉积物质、海拔高度、坡向、坡度等因素。③土壤。是植物根系活动的场所。土壤肥力的高低在很大程度上影响农业的产量、土地利用和改造的方向。土壤与气候的组合表现为较小地区范围内土地自然生产力的差异。对土壤质量的鉴定，主要考虑其发展类型，土地厚度，土质特点，有机质含量，PH值、水分、盐分状况，障碍土层及土壤改良条件等。④水文。包括地表水和地下水。灌溉、防洪、排水等水文条件，对干旱、半干旱、盐碱化和沼泽化地区的土地评价具有特别重要的作用。干旱、半干旱灌溉须考虑水源的有无、种类、水量、水质及利用难易。对积水沼泽和盐渍地区的土地评价，则首先应按土壤改良、水文地质条件的好坏，对土地质量的改造难易及土地潜力做出鉴定。⑤植被。土地资源的重要组成部分，特别是天然草地和天然林地，关系到畜牧业和林业的发展，是土地评价的重要因素。在以土地利用为目的的质量评价中，应充分考虑天然植被的类型，有用植物的质量、数量和生产量，以及植被的保护、利用、改造的条件。⑥社会经济因素。包括人口、劳动力、交通运输、市场的技术条件，以及现有生产基础等。土地质量评级是在查清土地类型和评价土地因素的基础上，按土地适宜性和限制性进行分类后，根据用地的目的和要求对各类土地的质量划分成不同的等级。不同国家由于具体情况和历史传统不同，对土地质量的评级千差万别。
