房地产金融概念房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。
（一）房产金融：
房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。
（二）地产金融：
地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。
房地产金融的主要内容与任务（一）房地产金融的主要内容
房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。
（二）房地产金融的任务
房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
（三）房地产金融体系
所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。
建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达30年。房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得政府能够通过它来对房地产市场进行直接的或间接的调控，防范系统性风险。
房地产金融基本特征房地产金融的第一个特征是以不动产为抵押品来保证贷款的偿还，即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售（拍卖）以弥补贷款损失。
第二个特征是“无转移抵押”性质。在这种情况下，借款人仍然是抵押品的合法拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人取得的是财产的平衡产权。平衡产权不赋予贷款人任何权利，如借款者违反还贷约定，贷款人将通过没收抵押品的方式来获取财产的所有权。按无转移抵押性质，贷款人仅享有抵押财产的平衡权或收押权，一旦贷款被还清，这种权利就随之消失。
“无转移抵押”性质的面较宽，如承租人可以用租赁权作为贷款抵押；贷款人可以将持有的应收抵押品、信托契约或产权契约合同作为另一笔贷款的抵押。在整个过程中，借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押物的权利，但同时又可以利用抵押品获得抵押贷款，这也就是对商品价值的资本化运作。
第三个特征是“杠杆效应”，即以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。在房产交易中，借款人投资一小部分的资金作为首付款，然后再借人首付款与购房总价格的差额，发挥首付款的杠杆作用。利用杠杆作用来购置投资型财产普遍提高了现金回报率。
房地产金融的作用房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。
（一）房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障
首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％，占GDP的比率为16.75％；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％。占GDP的比率为10％。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。
其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。
再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。
金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。
金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。
金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。
在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。
（二）房地产金融支持居民住房消费能力的提高
长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。
从制度层面看，我国房地产市场的真正发展基本上是从1998年开始，这一年我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》颁布，取消单位福利分房，实行住房商品化，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置。国内房地产业得到飞速发展，成为带动国内经济发展的动力。
从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的支出，更重要的是增加了居民未来收人增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长。而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。未来相当长一段时间内，商业银行信贷在住宅融资中的份额仍将是住宅融资的主要工具。而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，将大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。
从金融体系看，大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本职责。大多数国家在购房资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担对政策性的住宅融资责任，而福利性金融体系除了处于探索之中的住房公积金制度外几乎空白，所以建立针对中低收人人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。
（三）房地产金融调节房地产业的金融属性
我国经济界以中国证监会（简称CSRC）1999年4月制订的《中国上市公司分类指引》为标准，该指引以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》为主要依据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。
与我国关于房地产的产业分类相对应，在国际产业分类标准体系中，特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准GICS和GCS将房地产业归于金融行业，将其与银行、保险归于一类。此外，美国1997年推出的北美产业分类体系（NAICS）取代了原标准产业分类（SIC），也将房地产业归为金融业。
上述产业分类比较显示，国际上特别是国际资本市场对房地产业金融属性的认知。充分认识房地产业的金融属性，对于管理层和房地产从业机构都具有重要的现实意义。一方面，国家管理部门特别是金融管理部门，应该全面综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融；另一方面，作为房地产业界，应该认识和发挥房地产业的金融属性，站在金融的高度，发挥房地产自身优势，充分利用各种创新金融工具，挑战房地产风险。
房地产泡沫对经济、金融、民众生活带来巨大的影响，房地产价格的走势将直接影响到国民经济和GDP增长，也影响金融资产的质量。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
我国自房地产市场建立以来，房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。购房抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以转化为现实需求，开发企业获得的银行开发贷款促使其完成新建项目的建设。当国家决定对宏观经济进行调控时，作为主要调控工具之一的金融手段，不可避免地要对房地产业产生影响，特别是当房地产业对于金融业依存度越高时，所产生的影响也将越大。
图书《房地产金融》基本资料
作者：邓宏乾主编
出 版 社：复旦大学出版社
出版时间： 2006-12-1
字数： 362000
页数： 278
开本： 16
纸张： 胶版纸
I S B N ： 9787309052930
包装： 平装
所属分类： 图书 >> 经济 >> 房地产经济
定价：￥29.90
内容简介
本书共分十章，主要包括房地产金融基本知识、房地产抵押、住房金融及贷款工具、房地产开发融资、房地产投资证券化、住房抵押贷款证券化、房地产保险等主要内容。本书注重理论和实践的有机结合，在阐述房地产金融基本知识和基本理论的基础上，力图做到理论联系实际，同时，在对我国房地产金融发展的分析中，运用大量案例进行教学。此外，本书反映了国内外关于房地产金融理论的最新研究成果，并进行了分析和整理，具有理论上的前沿性。
作者简介
邓宏乾，男，1964年11月生，湖北松滋人。1989年毕业于华中师范大学，获经济学硕士学位，1996年破格晋升为教授。现为华中师范大学经济学院副院长，华中师范大学城市与不动产研究中心主任。中国民主促进会会员，曾任湖北省第八届政协委员。主要兼职有：建设部住房政策专家委员会副主任委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省政府特邀土地监察专员，湖北省房地产经济学会副会长，湖北省工程建设专家委员会房地产与建筑经济组组长，武汉房地产估价师协会专家委员，武汉市土地招标评标专家，中国注册房地产估价师，深圳房地产和物业管理进修学院兼职教授、客座研究员。承担多项国家社会科学基金课题，出版学术著作6部，在《经济学动态》、《中国房地产》等刊物上发表学术论文40多篇。
目录
第一章 绪论
学习目标
第一节 房地产金融的产生与发展
一、世界范围看，房地产金融的产生
二、世界范围看，房地产金融的发展
三、中国房地产金融的产生与发展
四、2003年宏观调控以来我国房地产金融政策
五、我国房地产金融发展的基本情况
第二节房地产金融学的学科性质
一、房地产金融学的理论基础和学科性质
二、房地产金融的内涵
本章小结
关键词
复习思考题
第二章 房地产金融基本知识
学习目标
第一节 房地产金融的分类及特征
一、房地产金融的分类
二、银行的房地产金融业务
三、房地产金融的特点
第二节 利率、收益率
一、利率
二、资金等效值与现金流量图
三、收益率
第三节 担保融资
一、担保与反担保
二、保证贷款
三、质押贷款
本章小结
关键词
复习思考题
第三章 房地产抵押
学习目标
第一节 房地产抵押权的概念及特征
一、房地产抵押
二、抵押权的特征
三、抵押的类型
第二节 房地产抵押权的设定
一、抵押当事人
二、抵押标的物
三、房地产抵押合同
四、房地产抵押登记
五、房地产抵押价值及其评估
第三节 房地产抵押权的效力
一、房地产抵押权的内部效力
二、房地产抵押权的外部效力
第四节 房地产抵押权的实现
一、房地产抵押权实现的条件
二、抵押权实现的方式
三、抵押房地产拍卖
四、抵押房地产处分价款的分配
五、抵押权的消灭
第五节 房地产抵押权的几个特殊问题
一、绝押合同问题
二、抵押期间问题
三、关于优先受偿权问题
四、农村村民的房屋是否可以设定抵押权
本章小结
关键词
复习思考题
第四章 住房金融
学习目标
第一节 住房金融概述
一、住房金融的含义
二、住房金融的基本特征
三、住房金融的分类
第二节 我国的住房公积金制度
一、住房公积金的性质和特点
二、住房公积金的归集、使用和提取
三、住房公积金的利率和税收
四、现行住房公积金的管理制度
五、现行住房公积金制度存在的问题
第三节 我国住房金融发展分析
一、充分发挥商业银行在住房金融中的主导作用
二、改革住房公积金制度，建立有效率的政策性住房金融体系
三、设计适应居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具
四、培育住房抵押贷款二级市场
本章小结
关键词
复习思考题
第五章 个人住房贷款
学习目标
第一节 个人住房贷款概述
一、个人住房贷款的概念及种类
二、个人住房贷款的特征
三、个人住房贷款中的几个主要术语
四、个人住房贷款的担保方式
五、住房置业担保
六、个人住房贷款的性质
第二节 个人住房贷款工具
一、月等额偿还按揭贷款
二、等额本金偿还按揭贷款
三、递增式偿还按揭贷款
四、漂浮式按揭贷款
五、可变利率按揭贷款
六、逆向年金抵押贷款
第三节 个人住房贷款的运作
一、自营性个人住房贷款的运作
二、住房公积金个人住房贷款
三、住房组合贷款
四、个人住房贷款的主要风险及其防范
本章小结
关键词
复习思考题
第六章 房地产开发融资
学习目标
第一节 房地产开发抵押融资
一、普通抵押
二、最高额抵押
三、集合抵押
四、浮动抵押
五、增值分享抵押贷款
第二节 房地产开发贷款
一、房地产开发贷款的种类及特点
二、房地产开发贷款的相关规定
三、房地产开发贷款的主要风险及其防范
第三节项目融资
一、项目融资的含义及特征
二、项目融资与公司融资的比较
三、项目融资的优势与不足
四、项目融资的适用范围
五、项目融资的参与者及其权责
六、项目融资的运作程序
第四节 BOT项目融资模式
一、BOT融资的内含及其主要形式
二、特许权协议的主要内容及特许双方的权责
三、BOT融资的基本操作流程
本章小结
关键词
复习思考题
第七章 房地产投资证券化
学习目标
第一节 房地产投资证券化概述
一、房地产投资证券化的含义
二、房地产投资证券化的特征
三、房地产投资证券化的功能
第二节 房地产投资信托
一、房地产投资信托的内涵
二、房地产投资信托的组成
三、房地产投资信托的运作
四、房地产信托投资的风险管理
五、我国房地产投资信托发展
第三节 房地产投资基金
一、房地产投资基金的内涵及类型
二、房地产投资基金的构成
三、基金的设立
四、基金的发行与交易
五、投资基金的投资限制、费用与收益分配
六、基金的期限、变更、终止
本章小结
关键词
复习思考题
第八章 住房抵押贷款证券化
学习目标
第一节 住房抵押贷款证券化概论
一、住房抵押贷款证券化的内涵
二、住房抵押贷款证券化的特征
三、住房抵押贷款证券化与其他融资方式的区别
四、住房抵押贷款证券化的意义
第二节 住房抵押贷款证券化基本理论
一、住房抵押贷款证券化的运作模式
二、住房抵押贷款证券化的主要参与者
三、住房抵押贷款证券化运作流程
四、住房抵押贷款证券化运作工具
五、住房抵押贷款证券化风险及控制
第三节 住房抵押贷款证券化操作实践
一、美国的住房抵押贷款证券化
二、英国的住房抵押贷款证券化
三、德国住房抵押贷款证券化
四、我国香港地区的住房抵押贷款证券化
五、中国（内地）住房抵押贷款证券化
本章小结
关键词
复习思考题
第九章 房地产保险
学习目标
第一节 保险基本理论和基本原则
一、保险的含义和特征
二、保险的性质和职能
三、保险基金
四、保险的基本原则
第二节 保险合同
一、保险合同的含义和特征
二、保险合同的要素
三、保险合同的成立和生效
四、保险合同的调整
第三节 房地产保险的品种
一、房地产业务中的财产保险
二、房地产业务中的责任保险
三、房地产业务中的信用保证保险
四、房地产业务中的人身保险
第四节 房地产保险的运作
一、投保与承保
二、索赔与理赔
本章小结
关键词
复习思考题
第十章 国外房地产金融概览
学习目标
第一节 国外房地产金融制度
一、金融制度与房地产金融制度
二、国外房地产金融制度的主要类型
三、典型国家的住房金融制度
第二节 国外房地产金融机构
一、国外房地产金融机构的分类
二、典型国家的房地产金融机构
三、国际房地产金融机构
第三节 国外房地产金融市场
一、金融市场与房地产金融市场
二、国外房地产金融市场的类型
三、典型国家的房地产金融市场
本章小结
关键词
复习思考题
参考文献
部分复习思考题参考答案
附录中诚信托投资有限责任公司北京万年花城贷款项目集合资金信托计划书
后记
文摘抵押权是一种典型的担保物权，有其自身的特征。 1．具有从属性 抵押权的产生与存在必须以一定的债权关系的发生与存在为前提和基础，没有所担保的债权，就不能成立抵押权。这主要包括三个方面：(1)抵押权成立上的从属性。抵押权以主债权的存在为其存在前提，主债权不存在时，抵押权不成立。(2)抵押权处分上的从属性。抵押权与债权不可分离，抵押权人不得将抵押权单独让与他人而保留其债权；也不得将债权单独让与他人而保留其抵押权。同时，抵押权不得与债权分离而为其他债权的担保。(3)抵押权消灭上的从属性。抵押权因主债权之消灭而消灭，并且这种消灭不以抵押权登记的注销为要件。 2．具有不可分性 抵押权的不可分性是抵押权设定后，不因抵押物、被担保债权及债务的分割或让与受影响。主债权部分受偿时，抵押权人仍可以就其未受偿部分的债权对抵押财产的全部行使抵押权。 3．具有物上代位性 物上代位性是指因抵押物的灭失、毁损所取得的赔偿金或者价金给付，即抵押物的代位物或者代替物，受抵押权效力的支配，抵押权人得就该代替物行使权利。抵押物的代位物主要以抵押物的毁损或灭失而取得的赔偿金为限，包括抵押权人的保险金请求权、所有权侵害的损害赔偿请求权、公用征收之补偿金等。 4．具有特定性 抵押权的特定性表现在两个方面：一是抵押物所担保的债务必须特定，必须明确具体，即在设立抵押时，必须明确为债务人的哪一笔债务提供担保。二是抵押物必须特定，即必须明确用哪一笔财产为哪一笔债务担保。三、抵押的类型
抵押从不同的角度或者依据不同的标准可作多种分类。主要有以下分类。
1．以抵押物的不同分类
以抵押物的不同可分为不动产抵押、动产抵押。
(1)不动产抵押。不动产抵押是指以不动产作为抵押物而设定的抵押，这是最常见最普遍的抵押形式。
