1860年，英、法、俄又强迫清政府签订了《北京条约》，天津被迫辟为通商口岸，从此天津成为外国列强在中国倾销商品、掠夺原料、输出资本的重要基地。天津开埠以后，各国列强争先恐后地抢占地盘，强划租界。英国、法国、美国、德国、日本、奥地利、意大利、俄国、比利时等9国先后在天津强设了近15平方公里的租界地，相当于天津旧城的8倍。国家之多，面积之大，在全国首屈一指。一大批外国冒险家、传教士、富豪纷至沓来，营建洋行、银号、商店、花园、娱乐场、办公楼，开办仓储、航运、进出口贸易，建立医院、学校，盖洋房，造别墅。各帝国主义列强在租界里设立领事馆、警察、武装部队。租界里的市政建设、公用事业、财政事务等全由租界当局任意施行，成为完全独立于中国行政和法律之外的"国中之国"。成为侵略中国、欺压中国百姓的据点和桥头堡。与此同时，国内的官僚、买办、富商、政客和清廷的遗老遗少也在天津买房兴业，频繁往来，使天津成为近代殖民政治、经济、文化的聚合地。