首先应明确：任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为，都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。
“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去开发商那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。
第二步就是所谓的“解筹”（一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”）。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”的形式，从已“认筹”的消费者中“抽”出可以选房者。之后，被抽中的选房者在统一选房号统一交首期，统一签署认购书或预售合同，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。
据说，所谓“认筹”是深圳开发商从香港同行那里学来的一个楼盘营销手段，不过，淮橘成枳，“认筹”来到内地之后，却正以另外一种形态“肆虐”开来。
知情人士告诉记者，“认筹”里其实暗藏了种种“玄机”。
陷阱一：“认筹”楼盘大多没有预售许可证
搞“认筹”的楼盘几乎都有一个共同特征——没有取得《预售许可证》。
记者本月26日赶到了正在进行“内部认筹”的蛇口某楼盘的“售楼处”，现场已挤满了前来登记的消费者。记者问一位销售人员：“楼在哪里呢？”该销售人员透过售楼处的玻璃窗指着楼下的一处工地说：“楼还正在打桩。”而记者此前在市国土部门也未查到该楼盘的初始登记记录，这就意味着这个尚在打桩、还没有进行初始登记的楼盘就已经开始“认筹”了。
陷阱二：变相占用消费者资金
取得“认筹”资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千、数万至几十万不等。令人咋舌的是，华侨城内的某处高档楼盘每套房的“认筹诚意金”高达100万元。
尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家则认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。
有媒体披露，去年某楼盘认筹时打出了“购2房、3房及4房以上单位，可分别享受到‘1万元抵2万元’、‘2万元抵3万元’”的优惠，结果吸引了大批消费者前来排队认筹。认筹当天就发放了“VIP认筹卡”1000多张，每张“VIP认筹卡”应交“认筹诚意金”最低1万元。以此计算，开发商一日即融资1000余万。而按照惯例，一般楼盘“认筹”到“解筹”少说一至两月，多则半年甚至更长。专家说，被无偿占用的这1000多万元“认筹诚意金”对于部分现金吃紧的开发商往往能起不小的作用。
专家分析说，由于近期以来国家的宏观调控对开发企业的资金来源产生了较大影响，“认筹诚意金”就成了不少开发企业的重要“融资渠道”。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，“认筹诚意金”无疑可解决“燃眉之急”。
专家警告说：“对于这些‘认筹诚意金’，政府及其他机构并无任何监管措施。一旦项目出现问题，开发商卷款而逃，受损失的就是消费者本人了。”
陷阱三：排队之“谜”
几乎所有的楼盘在“认筹”之时都要排队，坊间也流传着不少人雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队“认筹”的说法。
为何会有“乐此不疲”的排队现象呢？有知情者道出了其中的奥妙：一些开发商、代理商、“炒房者”就是要营造这种极端热闹的氛围，制造出楼盘“供不应求”的假象，不明就里的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买；越觉得房子难买，就越愿意排队。而那些尽管排了队，也交了“认筹诚意金”但最后并未抽中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权、甚至再出更高的价格从“炒家”那里买房。
“排队”有奥妙，“解筹”也暗藏“杀机”。
由于在一般情况下交纳“认筹诚意金”之后，即可参加抽号（通过抽签的方式在所有认筹者中抽得获得选房权者），而且“认筹诚意金”可无条件退还，这就给“炒家”提供了机会。知情者介绍说，“炒家”一般都会“一盘多认”，也就是在同一个楼盘内多次“认筹”，而“认筹”数越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖。
今年初，发生了一起较严重的“解筹”风波——一家代理商在代理一家楼盘的销售时，组织了“认筹”和“解筹”。结果，楼盘全部房屋仅100余套，但“认筹”数高达1000余个。“解筹”当天，现场一片混乱，有激动的消费者冲进抽号现场，砸开了抽号箱，发现抽号箱内有很多相同的号码！
陷阱四：故意控制房号
记者从知情者处获悉，不少开发商及代理商在“认筹”时，往往故意控制房屋销售的数量。知情者打了一个比方，有些楼盘往往只放出1／3的房屋，这1／3的房屋销售完了之后就对外声称“全部售罄”，从而故意制造楼盘热销的假象。“越说房子卖完了，消费者越急，越急就越想买。但等不到多久，就会发现有人愿意转手，但价格自然高出了很多。”专家警告说，“这往往都是开发商或中介在当中做的手脚。”
陷阱五：开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”
所谓的“认筹”一般都有折扣。一般的楼盘都会以折扣2至3个百分点等优惠方式吸引消费者前来“认筹”。不过，有专业人士指出，这种“优惠”其实完全是虚幻的。因为，在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前的所谓优惠无疑是“空中楼阁”。
有知情人士透露说，某楼盘开发商的领导层关于定价的决策就随着“认筹”人数的不断增加调整了数次。结果，最后的定价比最初的预期高出了整整1100元／平方米。
地产专家：“认筹”带来了极大危害
记者日前采访了市房地产协会的一位专家，该专家就坦言：“‘认筹’给房地产市场带来了相当大的危害。其中最大的危害就是为房地产炒作提供了一个几乎毫无风险的平台。”
该专家分析说，由于“认筹热潮”人为制造了楼市“供不应求”的假象，不明真相的消费者也跟风买房。而“炒家”只要付出可“无偿退回”的“认筹诚意金”就有可能获得选房权。在热销假象的迷惑下，真正愿意买房自住的消费者在经过多少次的往来奔波以及漫长等候后，往往非常想获得“苦苦追求但又未能得到”的选房权。结果，自然给“炒家”创造了机会。
另外的一大危害就是推动了房地产“虚热”势头。“认筹”与“炒作”互相推波助澜，导致房价逐步上升。结果，不仅消费者付出了更多，而且一旦房价回落，在高位买进者定将遭受巨大损失。
