抵押贷款证券化作二十世纪最主要的金融创新之一起源于美国。早在1938年，为促进“大萧条”后经济的复苏，美国就成立政府全资的抵押证券公司，开始探索抵押二级市场业务。但最初的运作只限于抵押贷款的批发买卖，即当利率高、资金短缺时，由证券公司以债务融资方式买进抵押贷款，向银行注入资金；当市场利率下降、资金充裕时，则出售抵押贷款，以抵押贷款买卖的“差价”来清偿债务。随着抵押市场制度建设的日趋完善，在一级市场上有联邦住房局（FHA）、退伍军人局（VA）和八大家私营保险公司向银行提供抵押保险担保，在二级市场上，由政府全资的政府国民抵押贷款协会（Ginnie Mae）、和两家政府发起设立并享有多种政策优惠的私营证券化公司：联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae）和联邦住宅抵押贷款公司（Freddie Mac） ，美国才于1970年推出了第一只住宅抵押贷款证券。由于有政府或准政府机构的信用担保，这三大证券公司发行的抵押贷款证券均被评定为三A级证券，监管机构视此为与国债一样的无风险证券，是金融机构可以无限持有的金融资产。在政府机构的示范作用下，一些资本雄厚的私营金融机构自二十世纪80年代起开始进入抵押二级市场，专门从事非常规抵押贷款的证券化。这使美国的抵押证券市场形成了政府机构、准政府机构和私营公司三足鼎立的市场格局（见图2）。
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图2美国抵押贷款证券化制度安排
这种新的融资方式极大促进了住宅信贷的发展，截至2000年，美国的住宅抵押贷款余额高达57219亿美元 ，其中50%以上都实现了抵押贷款证券化。在美国的债券市场上，住宅抵押证券 是已成债券市场上的第一大债券（见表1）。
表1美国债券市场结构及融资额（10亿美元）
地方政府债券 联邦政府债券 抵押贷款证券 公司债券 联邦机构债券 货币市场工具 资产证券 合计
1985 859.5 1437.7 372.1 776.5 293.9 847 0.9 4587.6
1991 1272.2 2471.6 1636.9 1454.7 442.8 1054.3 129.9 8462.4
1992 1302.8 2754.1 1937 1557 484 994.2 163.7 9192.8
1993 1377.5 2989.5 2144.7 1674.7 570.7 971.8 199.9 9928.8
1994 1341.7 3126 2251.6 1755.6 738.9 1034.7 257.3 10505.8
1995 1293.5 3307.2 2352.1 1937.5 844.6 1177.3 316.3 11228.5
1996 1296 3459.7 2486.1 2122.2 925.8 1393.9 404.4 12088.1
1997 1367.5 3456.8 2680.2 2346.3 1022.6 1692.8 535.8 13102
1998 1464.3 3355.5 2955.2 2666.2 1296.5 1978 731.5 14447.2
1999 1532.5 3281 3334.2 3022.9 1616.5 2338.2 900.8 16026.1
2000 1567.8 2966.9 3564.7 3372 1851.9 2661 1071.8 17056.1
2001 1688.4 3019.5 4319 3916.5 2199 2510.9 1331.3 19018.2
资料来源：美国债券市场协会。
注：（1）表内联邦政府债券只包括公众持有的可流通债券，如加上美联储和政府帐户持有的债券，总计为56742亿美元。仍大于抵押贷款证券。但是如果按可流通的证券余额计算，抵押贷款证券则大于联邦政府债券。（2）联邦机构债券包括联邦机构包括：由商品信用公司、美国进出口银行、联邦住房局、农户住房局、政府国民抵押联合会、田纳西水域管理局、农村电气化管理局和小企业管理局发行的债券。