土地关系中佃方享有长期耕种所租土地的制度。佃农在按租佃契约交纳地租的条件下﹐可以无限期地耕作所租土地﹐并世代相承。即使地主的土地所有权发生变化﹐佃农的耕作权一般仍不受影响。永佃权最早出现在宋代﹐明代有所发展﹐有永耕﹑长租﹑长耕等名。明代中叶以后﹐首先在福建等东南省份的某些地区流行﹐清代盛行于东南诸省及华北﹑西北﹑华南的部分地区﹐民国时范围又有所扩大。
永佃权的形成与定额地租形态的发展有密切关系。在定额地租形态下﹐地主只是收租﹐而不关心土地的经营情况﹐这使土地所有权与耕作权的分离成为可能。在这种情况下﹐佃农或因垦荒付出工本﹐或因投资改良土地﹐或因支付“佃价”﹐或因长期租种同一块土地﹐或因集体“霸耕”而获得永佃权。另外，也有自耕农出卖土地﹑仅保留耕作权而结成永佃关系。在地广人稀地区﹐有的地主为保障土地收益，也强迫佃农结成永佃关系。永佃权的产生和发展﹐有利于作物种植的扩大和土地收益的提高﹐也有利于佃农经济独立性倾向的发展和人身依附关系的削弱。但当地主权势嚣张时﹐每每任意改变永佃条件，使佃农丧失永佃权﹐明清时代经常发生佃农争取耕作权的斗争。
有永佃权的农民往往“私相授受”﹐将田面出顶﹑典押或买卖﹐还有的保留或转移征租权﹐造成土地所有权的再分割。许多官绅﹑豪民﹑债主也竞相从自耕农或永佃农手中掠取或购置田面﹐进行地租剥削。这是明中叶以后土地关系中出现“一田两主”﹑“一田多主”现象的渠道之一。在“一田多主”制下﹐出租田面的人都是二地主﹐俗称面主﹑皮主﹑赔主。
在永佃制下﹐土地所有权和耕作权的名称因地而异。又有田骨田皮﹑田底田面﹑大苗小苗﹑大租小租、大田小田﹑大卖小卖﹑大买小买﹑大业小业﹑粮田税田﹑粮田质田等﹐呈现出错综复杂的关系。清宣统三年(1911)编纂的《大清民律》草案在承认永佃权的同时﹐又规定其存续时间为二十至五十年﹐实际上否认其永久性。1929年公布的《中华民国民法》基本沿袭上述规定。
