地皮是怎么被炒黑的？
建设部今年重点整顿１１个方面
建设部副部长刘志峰在１月１４日于武汉结束的全国住宅与房地产工作会议上说，今年要重点整顿的问题包括１１个方面：房地产开发建设中的违法违规行为；商品房销售中的不规范行为；土地利用中的不规范行为，如擅自改变土地利用性质、利用集体土地搞房地产开发等；房屋面积“缺斤短两”行为；不履行合同和合同欺诈行为；物业管理企业的不规范行为；房地产广告不规范行为；中介服务中的不规范行为；房屋拆迁中的违规行为；拖欠工程款行为；政府审批中的不规范行为，如规划审批、立项审批、竣工验收、预销售许可等。通过整顿，力求使市场秩序有较大好转。
刘志峰说，当前房地产市场主要存在６类问题：部分城市不顾当地经济发展水平和实际需要，盲目攀比，搞劳民伤财的所谓“形象工程”、“政绩工程”，导致房地产开发规模过大。部分地区规划和土地供应失控，导致投资增幅过大、土地供应过量，摊子铺得太大，存在潜在的市场风险。一些地区不能有效调控市场，房地产价格上涨过快。部分地区住房供求结构失衡，空置量增加。个别地区背离国情建设“豪宅”。少数地区城市经济对房地产开发投资增长过分依赖。
第一层黑洞：权钱交易
嫖娼费列入楼盘开发总成本 不足千万元玩出亿元楼盘在得到不透露姓名的承诺后，李丁向笔者描述了真实的房地产界。
“我从来就没有从正规渠道批到过地皮。”李丁说，“谁不想正大光明地挣钱？”
征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。
“地皮早就被有关系的人瓜分了，他们神通广大。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人事发后畏罪自杀，独自一人就把城区的土地卖光了。”
他特别提到他所供职的公司有个秘密账本，里面记录了所有见不得人的开销。“他们的嫖娼费也记在里面，这些费用我们要列入楼盘开发总成本。”
权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场，“在许多城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏的批文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。”
笔者问他：“多少钱可以操作一个楼盘？”
李丁：“一个号称总成本１亿元的楼盘，开发商实际总成本不超过１０００万元。有背景的人连这１０００万元都可以不用出。”
“我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部分组成，公关费和关系费，二者缺一不可。”其他成本则向银行贷款。
为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，而这种政策倾斜成为房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入２５％的资金，但地产商也有自己的对策。
通常，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但行内人士说，“我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来，他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表，以提高分数便于贷款。这样，我们就成了资产优良的公司。这个环节最关键，一旦打通就意味着成功了一半。”
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用叫“假按揭”的办法套取资金，其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
笔者：“银行不会怀疑？”
李丁：“说句实话，我们这套把戏他们清楚得很。但‘拿人手短’，只要能骗过法规，他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。随着销售结束，这些见不得人的东西自然也就烟消云散了。”
如果追查房地产公司的资金流向，其实楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。这也不难解释诸多房地产老板为什么能够“携款潜逃”。
李丁说，如果销售不理想，他们则另有妙计：“抵押给银行，按市价评估。”
据了解，西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金数亿元。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，其个人问题也因此就不了了之。
第二层黑洞：“摆平”质量
包工头靠偷工减料发财，监理形同虚设
笔者：“质量问题根源何在？”
李丁：“说来话长。中国有２．６万多家房地产公司，但有建筑能力的有多少？我们常常看到这样的模式：某楼盘由某知名设计院设计，由获得鲁班奖的某建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看，这没什么问题。建筑市场是个大市场，也讲究市场细分。但是谁来承包、预算是多少就有猫腻了，我们一般是层层转包。外界炒作的工程招标多半是骗人的，因为开发商内部也存在着不同的利益群体。我们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商——‘花花轿子人抬人’嘛！我经常看到工地上的人根本不是和我们签合同的人。那些包工头是房地产生物链中利润最低的一环，他们主要靠剥削工人和偷工减料发财。”
笔者就他所陈述的情况多方求证，发现各开发商操作手段确实大同小异。
层层转包的直接后果是层层盘剥，层层盘剥的结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润，只有偷工减料，这就是质量问题层出不穷的根源！
笔者：“开发商为什么不干涉？”
李丁：“这就涉及到一个对谁负责的问题。表面上，我们对购房者负责，其实，我们面对的是政府和银行。”
由此可见，目前所看到的诸如“面积缩水”、“房屋渗漏”、“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下了伏笔，这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。
按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理，但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对的主动权，监理公司在一定程度上是形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。“你看到过有因质量原因停工的报道吗？”李丁反问笔者：“即使有最终也被摆平了。”
采访中，他用的最多的词是“摆平”，这几乎可以认为是房地产业的行话。
第三层黑洞：洗刷“原罪”
开发商或是更名蒸发或是宣告破产
笔者：“炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……这么多问题，开发商不怕法律惩治？”
李丁：“这些隐患是开发商挥之不去的阴影，惟一的办法是洗刷‘原罪’。物业管理公司应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期，这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。”
按常理，物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段，而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。
笔者查阅了最近关于房地产纠纷的报道，发现物管和业主的冲突成了主流，而作为第一责任人的开发商却置身事外。
李丁说：“开发商早开溜了开发商一般在交楼后期就逐渐从楼盘中淡出，把问题全甩给物管，从而轻轻巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者，他们还反过来谴责物管公司！即使业主把开发商告上法庭，他们也会想办法摆脱纠缠，尽量把问题推给物管，而法院怎么判还很难说。”
笔者：“质检部门为什么放水？按照规定，完工的楼盘必须经质检部门验收合格方可交楼？”
李丁：“检查的人就是给我们发开工证的人。楼盘封顶后，我们会请领导剪彩。至于问题，你觉得谁会说？”
所有问题都在一系列暗箱运作中产生，购房人总是最后一个知道真相的。等到他们发现自己的房产问题百出时，居然找不到任何一方承担责任。只有受害者，没有肇事者。李丁说，物管公司没有这个义务就建筑质量而言，房子不是他们建的；开发商早已从人间蒸发，即使“健在”，也多半是个空壳；目前流行的解决办法有两种：对于大公司，他们为了维持品牌和信誉，一般会给予一定赔偿，操作方式是和业主达成和解协议，大事化小，小事化了。对于小公司，他们的做法是破产。先将资金四处转移，然后宣告破产。总之，损失不会由开发商承担。
由此产生了一个关键问题：破产的房地产公司还能不能开发新的楼盘﹖没想到李丁的答案居然是肯定的。他说，昆明某房地产公司开发的一个楼盘出了质量事故后，照样在另外一块地皮上开发楼盘，“只不过换了名字而已”。有业主发现后曾向有关部门举报，但举报信如石沉大海。“开发商都是有背景的人，和一些官员有着千丝万缕的联系，谁敢查！”
如果国家制定一部完善的监督制度，上述弊端完全可以克服。我们期待国家的有关部门能尽快制定相关的政策去堵住地产开发过程中的黑洞，让百姓住上放心房。
