还不起贷款首付房款不退？
近日，一位买房人向本报反映，他购买了京东一处项目的房产，但没想到的是，还款刚刚到第二年的时候，生意赔本，余下的房款难以交纳，开发商采取了拍卖房产的形式，将他的房产卖出，但是他先期交给开发商总房价的20%也打了“水漂”。该买房人称：交不起房款，但是先交的首付款无论从哪个方面说都是买房人的财产，开发商凭什么不退还？记者根据线索对这种现象进行了采访。
■不退首付款合理吗？
据该买房人反映，他在买房时，交给开发商20%的首付款，由开发商全程担保贷款，8成20年。但就在他还不起款的时候，开发商限定在三个月内必须开始还款，这三个月的银行贷款先由开发商垫付。
时隔三个月，该买房人仍然没有还款的能力，于是开发商让他限期搬出住所，在他拒绝后，开发商采取了停水断电的做法强迫搬出，在协调未果之后，他只能搬出小区。但当他向开发商提出，自己是在还款过程中开始欠款的，这些行为都发生在交完首付款后，因此，自己交纳的20%的首付款开发商应该归还。
对此，开发商给了他一个拒绝退首付款的理由：开发商是作为担保人替客户向银行贷款的，在客户还不起银行贷款时，银行会向担保人追偿贷款，而且要一次性归还银行本金以及利息。这样一来，开发商只收取了客户20%的首付款，而80%的银行贷款以及利息要一次性还清，这就意味着开发商要贴钱为客户还完贷款，因此这些损失理当由还不起款的业主负责，自然，20%的首付款就不能再退给客户了。
■开发商不退首付款有说法
一位不愿透露姓名的开发商对记者说，在北京像这种业主还不起款的现象有很多，但除了有“特殊关系”可以退首付款外，几乎没有业主通过正常手续拿回首付款。
“但开发商这样做并不是为了克扣业主首付款，而是在担保、还款、欠款、银行追款乃至最终拍卖等一系列环节中存在着太多的变数，一旦开发商退了首付款，就意味着开发商的利益受到损失，这样的损失开发商当然没有道理自己承担。”这位开发商如是说。
按照正常的程序，业主在还不起款的时候，开发商先替业主垫付几个月的月供，期待业主还款问题出现转机。只有在确定没有希望的前提下，开发商会替业主偿还所剩欠银行的全部贷款以及利息。在与银行交接完毕后，开发商再转过身来向业主追偿替还款项。最简单的办法就是收回房产进行拍卖。拍卖所得如果可以抵清房款，双方买房协议解除。但如果拍卖所得不足以抵清房款，开发商将继续向业主追偿，这样双方的关系就变成永久债务关系。
至于首付款为什么不退的理由，该开发商说，有两个方面。首先，业主在交完首付款后入住，在入住和还不起款期间他占有了房产，那么房屋的折旧以及物业管理等方面的问题已经发生，即使业主退出小区，该套房产也不能再卖到原来的价钱，因此，首付款完全可以看做是赔偿的费用。
其次，举例说明，当初业主买房时总价是50万元，交了20%首付款即10万元，但后来房产贬值了，该房产能卖到45万元，业主退掉的房子由于已经居住了一段时间，只能当二手房卖，这样无疑对开发商来说是雪上加霜。因此，不能单纯把业主买房当成买建筑成本，而是应该看做是买机会成本。
■质疑首付款不能退
尽管开发商将自己的苦衷说开来，但是仍然有一些人士不赞成不退首付款的做法。
首先提出质疑的是律师。一位业界资深律师说，虽然开发商说的有一定道理，但是，关于欠款与是否退首付款的问题仍然有可操作的余地。
比如说拖欠房款的房产进行拍卖，开发商只是说到了拍卖贬值的方面，但如果拍卖的结果达到了结清房款的目的（不排除房产升值的可能），甚至拍卖结果远远超出了房屋本来的价值，这时候，开发商完全应该把首付款退给买房人。
该律师举例说，一套原先价值50万元的房产，首付款是10万元，买房人还不起款时进行拍卖，由于地段、市政配套、已到现房等多方面的原因该项目升值，拍卖的价格达到了45万元，除了业主首付款的10万元外，房产还有5万元的剩余，扣除拍卖费用等款项，多出的部分是不是应该有业主的部分。因此在有些问题房解决事宜上，开发商不仅要将首付款退给买房人，多余的部分也应该与业主共分。
但是，该律师也无奈地表示，虽然房地产市场上出现了许许多多这样的案例，但配套法规却一直没有出台，可以说，首付款退不退的问题是目前法律的一个空白点，这是造成许多买房人“赔了夫人又折兵”的原因所在。
■不退首付款症结在哪里？
其实，在不退首付款问题上，除了开发商、未完善的政策法规，还有一些因素也是造成这种问题的症结。
也许很多人还记得，几年前，开发商全程担保贷款还没有出台，银行为了减少风险，在买房人买房时明令要求去有关保险公司办理贷款保险，将这部分风险转嫁到了保险公司身上。但是最终保险公司退出了这个“游戏”，于是，开发商全程担保贷款出现了。
然而，很多开发商对这个政策持反对态度（除了一些大型的房地产企业）。因为这个政策缺乏科学性。试想，开发商只是建设完项目，把小区交给物业管理公司就可以走人，但是业主贷款年限往往长达几十年，把他们的担保人确定为开发商显然难以让人信服。所以，几方面当事者互相踢皮球造成了诸多对业主、对开发商种种尴尬的局面。一旦银行把风险转嫁到开发商身上，开发商当然会毫不犹豫把风险“理所应当”地加在买房人身上。
不过，现在已经有项目专门针对这些问题开始试行“有偿担保”，即开发商与业主在签订买房协议时，另立一个条款写入合同，“甲方（开发商）为乙方（买房人）提供买房贷款担保，如果遇到乙方还不起款的事实发生，甲方将按照协议从欠款之日起，乙方须每天向开发商交纳担保风险金，或者在欠款之日起，乙方将居住期间的房款按照租金结算，从首付款中扣除，所剩部分甲方退还给乙方……”
