据国家发改委、统计局昨天（28日）发布的最新数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格在2月份同比上涨了5.5%，涨幅与上月持平，其中上海2月份房 屋销售价格同比下降1.1%。2月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨了6.2%，涨幅比上月回落0.7个百分点。分地区看，新建商品住 房销售价格同比涨幅较高的城市包括：大连15.1%、呼和浩特14.9%、深圳11.3%、南宁9.9%和成都9.2%。上海新建商品住房销售价格同比下 降4.1%。同口径统计显示，去年一季度时，上海房屋销售价格还同比上涨了19.1%，随后出现了转折，去年下半年以来呈同比小幅下滑势头。今年1月，上 海房屋销售价格同比下降了0.4%。统计显示，2月份，全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；非住宅商品房 销售价格同比上涨4.8%，涨幅比上月高1.7个百分点。总之，从全国来看，房地产市场的活跃度虽然下降，但价格没有明显回落（除了上海外）的趋势发生！
近来，关于房地产价格应该出现明显回落的声音很多，最有说服力的理由是：房地产价格的上涨幅度已经远远地超出了社会平均劳动力价值的提升幅度，不仅一般的劳动者买不起，连白领阶层也买不起。这个理由的确符合实际。
但是，为什么远远脱离劳动者购买力水平的住房消费品能够多年连续飙升呢？许多经济学家做出这样的解释，即土地资源的稀缺和未来的通货膨胀压力，使房地产 资产成为货币资产保值增值的替代品，就象西方国家成熟的房地产市场那样，已经成为虚拟金融市场和虚拟金融资产的一部分。
其实，这是完全地误导！
中国虚拟金融市场的现实是：股市可以跌，债券可以跌、人民币也可以跌，惟独房地产不能跌，跌了银行受不了，政府也受不了。
我们知道，日本在过去的20中经历了经济的大幅度动荡，而1990年—2000年被称为最悲惨的十年。所谓悲惨的十年源起于两个标志性事件，一个是1987年的“广场协议”，由于日本贸易顺差太大，在美国的施压下，日元在 短短的时间内大幅升值，直至出口明显减少，引发经济周期逆转，从高度繁荣走向衰落；另一个标志是，由于经济周期出现衰落，按传统货币理论必须降息，以刺激 经济，而不断减息的结果是事与愿违：由于经济预期的改变，大量资金从虚拟金融市场撤退，而撤退最剧烈的就是房地产市场，在经济繁荣时炒高的房地产价格或房 地产泡沫出现大面积的破裂，大量购房者退房或干脆把房地产资产推给银行，造成了从1990年到现在仍然没有清理干净的巨大房地产金融坏账。这就是日本人到 现在仍然在感叹的“失去的十年”。
我国现在的情况与当年日本的经历很相似。也是面临贸易的大调整、GDP的主动减速和人民币的持续升值。唯一不同的是：我们还没有明显的经济逆转的预期，以及房地产价格的爆跌。
有人因此在说，我们同日本不一样，我们的房地产价格比发达国家低很多，尤其是一些已经国际化的大都市。有经济学家还算帐，由于中国是发展中国家，通货膨 胀压力巨大，今天的100元和10年后的100元是不同的。他们在网上用“房贷计算器”一算，按3%的通货膨胀率测算，贷款时间越长越合算，何况未来劳动 者的工资水平还会大幅度提高。
显然，这样的算法是建立在经济稳定发展，劳动者就业持续增加，劳动者工作岗位也基本稳定的预期之上的。然而，正是这种算法风险很大！
任何一个国家都不可能保证经济的永远繁荣，更没有一个国家能够保证产业周期不出现大起大落，特别是在新经济时代，没有一个劳动者能够有稳定工作30年、20年、甚至10年的心理预期。凭什么房地产按揭贷款时间越长越好呢。
实际上，对银行最合理的按揭贷款期限应该不超过十年，但所有的银行都知道，如果将银行的按揭贷款设计为十年之内，没几个人能买得起！
从某种意义上说，房地产价格的连续上涨就是因为银行业“同质化”恶性竞争的后果。
大家知道，我们的商业银行在5年前还坏账很多，只是这些坏账形成的原因不是因为房地产市场的泡沫爆裂。相反的是，许多银行看准了中国房地产市场是经济高速发展或第二次腾飞的发动机，可以用房地产贷款的收入抹平过去的亏损和坏账。于是大家都争着做房地产贷款。
由于中国的银行体系有一个致命的错误：所有的银行（中、农、工、建、交）都是国家的，而名义上它们又在竞争，于是就出了太多的问题！
比如，一个开发商从工行贷款1000万开发房地产，他只需要用500万甚至更低来建房子，常常是仅仅将房子盖上一、两层，然后就开始将这个房子拿到其他银行再 贷款2000万，而由于上面所说的，大家对未来预期很好，而且是越来越好，这个没有花多少钱的房子就被抵押到2000万；然而事情并没有结束，这个新到手 的2000万又可以用其中的一半去开发更大的房子，然后再贷款，以后是4000万—8000万，8000万—16000万，这就是所谓滚雪球式的疯狂贷款 模式。对操作这个模式的房地产商人来说，房子卖不卖得出去并不重要，关键是房价要高，不能降价，只要保持高价或持续上涨的心理预期，他就还能借到钱，资金链就不会断裂。而对银行业来说，没有一家银行希望房地产价格会跌，因为大家是利益共同体，房地产价格跌了，谁的钱也收不回来，何况这里面有大量的猫腻！
为了保持房地产价格的持续上涨，银行业又开始在消费者身上打主意，这就是大规模地搞按揭。而我们银行的经营者始终不能明白，大家一起搞按揭，等于是政府在搞按揭。西方国家的银行是私人的，我们的银行是国家的，人家银行的破产是一家，我们银行的破产是全体！
更大的问题是，许多人看准了这个黑洞，可以很快发财。于是又出现了疯狂按揭的“金融创新”。
所谓疯狂按揭指的是：只要与银行有点“关系”的人，都可以利用银行业“同质化”恶性竞争的弊病。方法很简单。他们先在一家银行按揭一套100万的房子， 自己只出20万首付，然后在市场上炒做：这个房地产，甚至整个房地产市场都会大涨，当有老百姓跟进后，就堂而黄之地将这个房子抬高价格到200万出售给自 己的亲戚，而他的亲戚也用按揭的方式从另一家银行贷款，自己只需出首付40万再从银行贷出160万。两家银行不见面，也不知道同一套房子被炒了两遍，甚至 多遍。而搞疯狂按揭的人是不准备还款的，因为他们都与银行签定了房地产抵押合同，到时候是用钱没有，要房子只有一套，银行爱收不收，反正我们两不相欠。
这就解释了，为什么有些炒房者一买房子就买“一条线”（整个楼门都包了），因为他们根本不住，能卖就卖，自己当一回开发商，不能卖则兑给银行，反正该赚的钱早就赚够。
所以，中国的房地产在转了几圈之后，银行和政府往往成了最后的买家。而只有在银行收回了这些房子后才明白，这些房子根本不值钱——他们拍卖这些房子的收 入往往还抵不上拍卖费用。因此我们才看到，为什么银行不良资产“打包”出售的价格往往只有贷款价格的5%，因为其中的所谓房地产资产就值这么多。
但是，不能将所有的房子都拿去拍卖，更不能将所有的“烂尾楼”和抵押房统统交给资产公司去处理——那要突然出现多少坏账，银行行长岂不是都要下岗。于是，银行就只能联手，将这场闹剧继续进行到底。
然而，我们的房地产的确价格太高了，即使开发商、银行和分析师再一起煽，老百姓买不起就是买不起。如果考虑到房地产可能会跌，连本来咬牙准备买的少数白 领阶层也不会买了。这可不是市场、特别是银行想不想的，因为这是规律。经济周期理论告诉我们：房地产市场的周期表现最明显，而且是跟经济大环境以及劳动者 普遍收入水平的周期运行紧密联系的，具体地说，房地产价格不可能长期远远地背离劳动者劳动力价值的增长水平，一个劳动者不可能一辈子为买一套房子累死。
我们必须清醒：繁荣不是制造出来的，更不是哄抬出来的，非市场之手在市场中操纵越久，市场力量的报复越剧烈。现在，中国的房地产市场已经被非市场之手操 纵太久了，因此也虚高很多了，而所谓房地产市场仍然在上涨不是因为它该涨，而是因为有太多的“即得利益者”不敢让它跌，只能继续操纵。这种由于不敢跌而不 得不继续操纵所导致的上涨，特别是疯狂的上涨就是假象。经验告诉我们，这样的市场快跌了，而且极大的可能是爆跌，就象当年的日本一样。
我预测，在外资银行可以经营人民币贷款业务后（按WTO协议应该是在2006年年底），房地产价格立刻会出现下跌。这个理由很简单：人家没有房地产贷款的包袱，可以按真正的市场价格和方式去经营房地产贷款。
防止出现房地产价格爆跌的唯一出路（也是权益之计）是从现在开始减少土地的拍卖（供应），将现有的、大量闲置的房地产资产先消化了再说。我负责任地说，时间已经不多了！
