浅谈家庭装修市场交易形式的发展趋势
时间:2005-2-23
中国建筑装饰协会信息咨询委员会 王本明
家庭装修装饰做为建筑装饰的重要组成部分,其市场扩展极为迅速,由于家庭装修工程是服务性活动,需要通过订立装修服务合同才能进行,因此是一种特殊的交易,做为市场经济中的重要内容之一的交易形式,几年来各地区、各企业都在进行积极的实验和探索,目前呈现多种多样的形式,并在发展、完善过程之中。认真分析各种交易形式的特点及其发展、变化趋势,准确的预测未来各种交易方式在家庭装修市场中的地位和所占比重,将能指导企业准确地把握市场变化,提.前做好准备,使企业在市场运作中健康发展。其意义十分重大,本文仅就家庭装修市场中主要交易形式的发展提出初步的意见。
一、直接的交易形式
直接的交易形式是家庭装修市场中最早出现的确立家庭装修合同的方法,它由家庭装修业主与装修施工企业之间直接进行商洽、谈判订立合同,由施工企业单独履行装修合同,是由公共建筑装修工程市场运作演化而成的,在家庭装修市场初期占据主导地位,这种交易形式虽然没有第三方参与,但相当多的是由亲朋好友相互介绍促成双方接洽,在市场发育不足的条件下,订立的合同普遍不够严谨,对双方的约束力都不强。
这种工程交易形式的特点就是双方直接沟通、合作,因此存在着价格、用料、做法透明度不高,缺乏竞争,对于非专业的消费者,不仅戒备心理严重,而且易于产生矛盾、误解和纠纷‘。在合同的履行过程中,由于缺乏有效的第三方监督,从事家庭装修的施工队伍绝大多数规模很小,承担工程的能力普遍不足,过于追求短期效益,因此偷工减料,粗制滥造的现象比较普遍,给家庭装修市场的发展带来很多的负面影响,引起了社会对这个市场的关注。
这种工程交易方式同时在一些较有实力的施工企业取得了成功经验,因此不是这种交易方式的问题,而是市场主体资格的问题,在大量三元队伍参与市场运作,又没有完善的管理保障措施的条件下,这种交易方式的负面影响表现的就更为突出,因此需要规范化,法制化的管理来不断完善,到现阶段,这种工程交易方式仍然是家庭装修市场的主要交易形式,占有市场的最大份额,可以推断其绝不是应该淘汰的交易形式。
这种交易形式在大投入、高知名度、自律性强,实力雄厚的企业运作下,将会有很大的发展,最后将发展成为知名企业、知名品牌的连锁店、专家店形式,特别是在我国加入世界关贸总协定后,国际大资本将进入中国的家庭装修市场,成为我国高档家装、特色家装的主要交易形式,目前在一些大城市已经露出了倪端,例如北京的宜家家居就是很有特点和醒世意义的实例,国内素质高、知名度大、施工组织能力强、信誉良好的企业,也应逐步树立自己的品牌,建立自己独立品牌的专业店。以在为未来高档市场中占有一定份额。
二、家庭装修市场的交易形式
针对家庭装修市场初期直接交易暴露出的问题和行业管理的加强,有形的家庭装修市场应运而生,市场把零散的施工企业集中在市场中,家庭装修业主到市场中选择施工企业,在市场内进行工程谈判,在确定合作关系并订立合同后,由市场监督合同的履行,这种工程交易方式,是由一般商品交易演变而成的工程交易形式。
有形的家庭装修市场内的交易形式,比较集中的解决了初期直接交易的弊端,其突出的特点是透明度高、选择性强、竞争激烈、管理规范,市场规定了相对统一的报价、做法、合同版本等指导性文件,由于施工企业集中、市场内部就存在着竞争、家庭装修业主的对比、选择余地大,再加上市场对合同的履行、工程质量的监督等管理措施的规范化,合同履行时的纠纷少、解决快、投诉率低,适应了家庭装修高速地时期需求强劲,而从事家庭装修施工企业素质差、自律性低、规模小、目光短浅造成的供给严重不足这一市场供求特点,推动了家庭装修市场的健康发展。
这种工程交易形式又有其先天的缺陷,着先是有开市场是固定的,家庭装修业主需要有一定的路程才能进入市场,增加了奔波疲劳,市场施工企业集中,工程地点又极为分散,增加了施工企业工程管理难度,再就是由于一系列的取费和成本开支的支出,工程外的间接费用加大了,最终增加了家庭装修业主的负担,最后就是入市的施工企业的工程设计、施工能力标准不高,设计往往没有考虑到楼区的具体要求。所以这种交易方式在整个市场中虽然占有很大份额,但仍没有成为家庭装修市场的主导形式。
这种交易形式比较适应传统的交易思想的消费者,但还需要发展完善,在广泛布点办市场,适应消费者的需求的同时,市场也应积极为人市企业减轻负担,但最根本的是要走出去,以市场集体的名义,联合住宅建设总承包商、房地产开发商、物业管理商等,集体进驻新开小区、各新区内,利用市场的优势,再打一片新天地。
三、与房地产商联合的交易形式
根据我国二次装修住宅楼开发建设,家庭装修已经成为住宅建设中一个重要的组成部分这一新特点,近几年家庭装修施工企业同房地产开发商联合,进行家庭装修工程交易已经成为一种新的交易方式,它以楼盘销售结合,在售楼的同时,由装修公司提供多种装修设计方案供购房者选择,确定方案后由装饰公司负责按图施工,装修后购房者人住,楼房的售买手续办完。
这种交易方式是按照原住宅建设的模式,把装修工程专业化的结果,在公寓、别墅的销售中应用比较普遍。这种家庭装修工程交易方式,比较充分的考虑到毛坯房还不是最终产品,不具备消费居住条件这一实情,由房地产开发商与装饰公司联合,进行统一统计、统一施工管理,为消费者购房提供了配套服务,使售房、装修、装饰一条龙,把家庭装修装饰真正融于建筑序列,不仅减轻了家庭业主的奔劳之奔,同时有利于工程管理、楼体保护、整体安全和小区环境面貌的维持,因此,在新开发的住宅小区有很好的发展前途。
目前这种交易方式的装修施工企业有三种情况,一种是实力雄厚的建筑装饰公司做为房地产投资主体之一或承建单位,参与整个开发建设过程并专业负责装修,这种情况目前占的比例很小,第二种是房地产开发商经过考核、评价后,确定一家或数家有实力的建筑装饰公司人住小区,提供配套的装修,这种情况比较普遍,第三种是不具备实力的装修队伍通过不正当手段独揽了装修工程,这种情况虽然不普遍,但由于没有真正把住宅装修纳入整个房地产开发的组成部分,并严重的损害了消费者的权益,其影响却很严重,会损害整个房地产的名义、阻碍和影响这种工程交易形式的发展,这在全国各地都有发生。
这种工程交易形式在未来的新住宅开发中将会成为主要形式,但其参与装修的主体会有变化,随着我国消费者的日益成熟和购房主体的私人化,对装修队伍的要求会更为挑剔,要求对比,选择性更强,因此会抵制,排斥不备工程实力的装修队伍,使独家或几家独揽工程的现象逐步减少,有形的家庭装修市场就会随之进入与房地产开发商合作的行列,使这种交易形式不断完善,这也是实力雄厚的高资质等级装饰公司与家庭装修的主要形式。
四、与物业管理商联合的交易形式
经过十几年大规模的住宅建设,80年代建成的小区,每年都会有大量的旧住宅楼需要进行改造性装饰,由家庭自己找装修队伍,会给小区管理制造很多困难,因此,出现了装饰公司与物业管理公司联合,由物业确定的装修队伍为小区内的住房提供家庭装修服务,物业管理公司进行统一管理,它是由原住宅房修演化而成的一种旧楼改造装修工程交易形式。
这种交易方式,充分考虑到现代住宅的群体性,把形成规模小区内的装修改造纳入到社区管理,因此j对装饰企业的施工作息时间、动力机械的使用、工程选材、用材;施工人员管理;垃圾消纳等都有统一的管理措施,可以减少因零散装修产生的扰民、安全、卫生等问题,对防止邻里纠纷,保证楼体安全、维护社区安定团结有重要作用,所以这种形式特别适用于已形成社区规模的住宅装修改造。
采用这种工程的交易方式,首先应解决装修队伍的确定和物业管理取费的费率问题,否则,物业管理与装饰公司的联合就会受到广大居民住户的抵制,很难真正承揽到工程。这种形式不仅要求装修队伍要有较高的素质,要求严格纪律、规范管理、施工人员的作风要文明、礼貌,同时要求报价要低,把施工企业集中承揽工程能够节约的费用,部分返还给家庭装修业主。在物业管理取费应该合理、低水平,甚至应该是免费的,因为在住户所交的物业管理费中,已经包含了这部分管理内容,物业管理商有义务对其进行管理,这样才能保证不过多增加家庭装修业主的负担。目前很多小区内的装修改造工程,这种交易方式推广乏力的原因就在于此。
这种形式在各社区的成功与否,决定因素是物业管理公司的管理指导思想和人员的素质水平,要有为社区服务、为住户服务的意识、强化管理措施,对擅自收费、只收费不服务、多收费少服务等违犯行为要有防范措施,对物业管理人员要求遵纪守法、规范行为、清正廉洁,不对装饰公司吃拿卡耍,公正评审装饰公司,才能把设计、施工能力较强的正规施工企业引人社区,f.美证家庭装修改造的质量、安全水平。以赢得社区内住户的信任和支持,才能使这种工程交易形成真正得到推广。
五、网上家庭装修交易形式
随着计算机网络的建立和计算机的普及,上网已经成为当今的时尚,也为家庭装修工程交易在网上进行提供了物质条件,这种交易方式,家庭装修业主可以将自己家庭装修的基本要求、设想构思等,通过电子邮件发给上网的装饰公司进行招标、施工企业接到招标邮件之后,进行设计、报价,通过互联网发给家庭装修业主。通过在网上家庭装修业主与装饰公司直接的沟通、谈判、订立合同,这种交易方式是一种新的工程交易形式。
网上家庭装修交易的关键是要建立一个用于进行家庭装修工程交易的网站,集中一大批优秀的家庭装修施工单位,在网上展示工程作品、企业实力等资料,供准备进入网上家庭装修交易的业主选择,网站要对入网的家庭装修施工企业的资格条件进行审查,防止鱼目混珠、坑害了消费者。在建立网站上,要求有较强的权威性,要有较大的投资,因此,有识之士投资这一领域,将会有很好的投资回报,并能推动这一交易方式逐步普及。
由于这种工程交易形式不仅简便、快捷,而且经济,会给未来家庭装修工程交易中占有很大的市场份额,特别是在知识新、学历高的中、青年中会成为主导的交易形式。