看清市场趋势 房子回报率达到6%左右出租才划算

王朝厨房·作者佚名  2007-01-02
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租或卖房子,除了看清市场趋势,屋主还可根据相关的公式来计算成本和回报再做定夺。

一边是广州楼价不断上涨,一边是5年营业税等售房成本不断加重。因此,新政以来不少业主惜盘、反价的现象有所增加,“总想先等等,看能否再有更大的升值”。据了解,转售为租的投资客越来越多,甚至有一种跟风现象。但是不是所有的房子都适合以租待售呢?到底是出租划算还是出售划算呢?日前,记者咨询了二手房有关专家,他们对出售和出租的最低成本做了一个估算。

宜租:商业旺地房子适合放租据了解,虽然广州的租赁市场十分的活跃,基本上不愁租不出去,但租得出去和租个好价又是两回事。租金的高低主要和地段及房屋品质有关,高收益的物业,一般地段要好、交通方便、配套成熟,尤其是附近必须有稳定的高收入人群(甲级写字楼集中、商业市场兴旺),能达到这些条件的楼盘其实并不多。

据中原地产市场研究部瞿中奇介绍,从成交的数据来看,真正收益高的只有天河北、淘金路、新港西等少数几个板块。

记者了解到,在中信写字楼附近,不少业主将房子改成小套间,每个套间都一次性配给热水器、空调等齐全的家私电器,一间均价可租到1000元/月左右。一套房子至少可间成4~5个套间,出租的回报率十分高。

回报率6%左右出租才划算不过,老城区的房子一般因小区环境、楼盘素质、户型设计等方面都逐渐落后,租金上涨空间有限。瞿中奇认为,其实出租是否划算,主要看出租的收益是否高于贷款的成本,1年贷款基准利率已经达到5.85%,5年以上贷款基准利率是6.39%,那么出租房屋年回报率要达到6%以上才持平,否则卖楼还贷更划算。

而且人们往往忽视了房屋出租的隐性成本,例如转租的空置期、家私的维修、日常的打理、楼龄的折旧等。实际上出租回报率要达到8%左右,才有盈余,但从中原地产的租赁成交数据分析,大多数的楼盘的回报率不高于7%。

宜卖:卖楼总价至少提高15.83%而满堂红市场研究部周峰则算了另一笔账,在5年营业税、转手房屋个人所得税等针对二手房买卖的税种征收下,业主卖楼时总价至少要提高15.83%才能保本。

比如张先生于去年8月购置一套70平方米的物业,成交价为28万元,于今年8月转售价需达到324325元,方可保证其最终利润为零,即总价要提高15.83%出售。据满堂红数据,二手房价的上涨幅度平均在16%左右。

■专家建议卖或租要看具体物业情况这两条关于出租和出售的公式,在不同的物业身上有不同的体现。中原地产市场研究部瞿中奇认为,到底是出租划算还是出售划算,没有统一的答案,但既然是“投资”,就有一定的风险,关键是要根据物业的特征和市场情况,作出评估。

如果是在商业旺区附近,那大可尝试出租为主,这样最终物业还是自己的;如果物业所在板块较差,则不可一味地只租不售,囤盘待涨。

 
 
 
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