深圳房价继续大涨 严厉调控细则可能将出台
4月20日下午，深圳市市长许宗衡主持召开市政府四届二十七次常务会议。针对目前深圳市房价持续大涨的局面，该次会议审议并原则通过了深圳市国土资源和房产管理局等六部门提出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(以下简称《意见》)。
据深圳市国土资源和房产管理局刚刚发布的《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》(以下简称《报告》)显示，今年一季度，深圳市商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63%。短短3个月，深圳房价就比去年均价每平方米上涨1000多元，上涨之势触目惊心。
为平抑房价，该《报告》公布，2006年深圳市计划供应商品住宅用地104.1万平方米，比去年增加30%。然而，增加了三成住宅用地，深圳房价就会降吗？怎样才能抑制深圳非理性的住房需求？
业内人士均对记者表示，政府常务会议中通过的八条意见，是在以往政策的基础上进一步推出的系列政策举措，或许下一步会有更为严厉的调控措施出台。
住宅用地供应增长30%
供求关系在一定程度上的不平衡是深圳去年至今房价快速上涨的主要原因之一。
从供给上看，去年深圳市商品住宅批准预售总面积711.58万平方米，同比下降10.96%。而去年深圳市商品住宅销售总面积为901.13万平方米，同比增长12.28%。两组数字表明，去年深圳商品住宅的新增供应明显小于需求。
而另有数据显示，今年第一季度商品房批准预售面积出现大幅减少，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81%。从今年一季度的数据来看，住宅批准预售面积与实际销售面积的比例为1∶1.9，明显小于需求。
“如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地将越来越小，必将引起房价的继续上涨。”业内人士如是分析。
而增加预售面积与增加住宅土地供应有着密不可分的关系，因此要求增加土地供应，以缓解需求、平抑房价，成为深圳各界的一致呼声。
“抑制房价上涨过快的最直接的办法是扩大土地供应。”深圳方略地产研究中心主任茅巍说。他认为，政府部门要对每年的房地产市场需求水平做出前瞻性预测，以确定每年的土地供应情况。
事实上，政府部门也的确在做这方面的努力。深圳市在《报告》里公布，2006年深圳市计划供应商品住宅用地104.1万平方米，比去年增加了 24万平方米，增加幅度达30%。今年供地区域主要集中在宝安和龙岗，宝安供应58.8万平方米，龙岗供应45.3万平方米。此外，计划有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求。
“增加30%的商品住宅土地供应只是杯水车薪，无法满足目前巨大的市场需求。”深圳市星彦地产顾问有限公司研究部经理青忠贵对记者表示，30%增幅看似很大，但从目前深圳过度旺盛的市场需求来看，这是一个微不足道的数字，对于庞大的市场需求来说，仍是供应不足。
预测将出台严厉措施
“增加30%的土地供应，只能说明政府已经意识到房价虚高的严重性，想采取措施抑制房价。”深圳房地产研究资深人士陈乾认为，增加土地供应对抑制房价来讲，对香港有用，而对深圳则可能不适合。道理很简单，香港政府部门管理很科学，每一年楼市需求量都在掌控中，而深圳政府部门目前还做不到这点。
业内人士普遍认为，此次增加土地供应的数量根本无法缓解开发商的土地饥渴，只是政府部门的一个姿态，表明下一步会有更为严厉的调控措施的出台。
“深圳土地资源非常有限，也无法拿出更多的土地来缓解需求，抑制非理性的需求应该是最为有效的一个方式。”青忠贵说。他同时认为，只能通过其他的方法来控制房价，比如提高按揭成数，在税收方面采取一些严厉措施。目前深圳的需求有不合理倾向，不符合房地产发展的规律，过度的市场需求非常不利于房地产的健康发展，只有使供求关系达到平衡，市场才会平衡，才会健康。
陈乾称，抑制深圳房价只要三板斧就够了。第一板斧，限制楼市的疯狂炒作，炒作既误导市场，也误导消费者；第二板斧，迅速调整金融政策，严禁送首付和商业地产的返租，提高首付，从根本上控制炒楼的资金来源，严禁银行七成质押；第三板斧，要像2004年温州市一样，坚决取缔所有的房展，房展是最能拉升房价的一种方式。如果真能执行以上办法，房价将会自动下降，实现价值回归。
卓越置业集团有限公司策划总经理李宁也认为，这个土地的增量根本就是杯水车薪，起不到太大作用。深圳的土地资源本来就少，很多是靠存量土地，现在存量土地越来越少，政府部门也不可能拿出更多的土地来，但政府部门增加土地供应肯定是件好事。
“不同类型的土地推出可以对产品的丰富性起到推动作用，对行业资源的重新配置也是个机会。”李宁接着表示，这种限量供应土地对抑制房价上扬不会有太多作用，相反在目前土地短缺的情况下进行拍卖，会出现高地价高房价，因此指望多供土地抑制高房价，在目前这种情况下效果怎样很难说。
“购房需求的确过旺，而土地供应量还是小，这种矛盾如何解决？政府部门应该从各方面对这个市场进行考量，朝规范化方向努力，为企业提供一个有序竞争的环境和一套运作良好的机制。”华侨城地产策划总监李小勇认为，市场的问题应该还是由市场来解决，政府部门再根据市场现象进行一些调整，稳定发展的方向，调控才会有效。
李宁也非常赞同李小勇的观点，认为“市场是无形的，政府部门用有形的手去拨动它，能否拨动？究竟又能起到多大的作用？这也是值得思考的问题。”
《报告》也提到，除了适当增加土地供应，同时加快“城中村”的改造，调整商品房的供给结构以增加商品房的供给量。今年将会限制或停止建高档别墅以及大规模高档商品房的行为，加强经济适用房和普通商品房建设。同时进一步加强对房地产市场的管理，从房地产的销售制度、税收管理、金融调控等环节入手，完善和规范交易环节，坚决打击恶意欺诈和哄抬房价行为。
据业内人士透露，《报告》的主要内容已体现在深圳国土房管局等六部门的《意见》中。而业界人士预测的更为严厉的调控，应该就是以上措施的具体细化。
对于日趋高涨的深圳房价，茅巍提醒消费者不必盲从，而应务实消费，消费者没有必要为了求新追异而使自己背上沉重的置业包袱。
