在丰联、蓝岛盘踞已久的朝外商圈，遭遇昆泰、优唐、老番街、朝外MEN、雅宝城、日坛国际广场、日坛上街等商业明星先后联袂“围攻”。
朝外，京城消费者眼中曾经的消费胜地，随着京城商圈格局的变动，优势渐退。然而，就在其衰迹初显的当口，随着上述高品质商业项目相继涌现，朝外商圈迎来了新的契机，再次成为商业旺地焦点。
朝外商圈新老地段争辉
京城商业楼市整体经历了3、4月的集中放量之后，朝外地区出现了数盘争辉的景象，作为京城最早商圈之一的朝外彰显出惊人魅力。
五一长假结束后的第一周，天气终于退去了春季的干涩，阳光毫不吝啬地撒在每个路人的脸上，记者从环线地铁朝阳门站一出来，就被丰联广场那明晃晃的玻璃幕墙刺痛了眼睛，马路对面的工地告诉路人，朝外商圈正在焕发新的生命。
丰联广场后面的“钱柜”在这样一个工作日的中午依然是门庭若市，东边紧邻钱柜的“百脑汇”略显冷清，但仍然不时走出满载而归的人。
朝外大街北侧的麦乐迪、华普超市门口排满了等候客人的出租车，把几乎看不到自行车的非机动车道塞满。
朝外大街依旧行人匆匆，车流穿梭，但是朝外综合商业昔日的红火场面已经所剩无几。东边的蓝岛购物中心则不见了往日的热闹，多过购物者的导购人员脸上虽然依旧洋溢着我们熟悉的温馨微笑，但却透露出一种麻木的况味。一位就职于附近写字楼的高管人员表示，虽然他在这里工作、生活了数年，已经习惯了这里的购物环境，但是近几年来已经很少进出丰联广场和蓝岛购物中心，这里已经没有了往日的辉煌和购物气氛，他宁愿选择开车到王府井或西单消费。
而记者感受到，不同于朝外大街的落寞，朝阳门南辅路的商业则呈现出一派欣欣向荣的景象，套用一句广告词形容它正可谓“不露，也锋芒”。
位于朝外南辅路路口的昆泰中心综合商业步行街集结了众多特色商铺，从化妆品专营店到咖啡馆无所不有；路南的KTV不同于钱柜的奢华和麦乐迪的时尚，黑色的复合材质外立面显得酷炫前卫；东面的旺市百利逐渐取代了华普超市成为周边居民生活购物首选；而位于十字路口的老番街更是成为外贸商经常光顾的地点。
传统商业核心区后劲不足
朝外大街，原是朝外商业核心区域，而位于朝外大街和建外大街中间的朝外南辅路，正在随着新型商业业态的入市逐渐取代朝外大街原有的地位。对此，某商业地产权威专家指出，朝外商业传统商业区被替代主要源于以下几个方面：
主题商业缺乏市场认同感。丰联广场在北京属于很早进行综合商业业态经营的购物中心，它的出现一方面在行业内部起了良好的带动作用，另一方面也使它在消费者心中一直属于高端消费场所而缺乏亲切感。
据《楼市》记者调查了解，20世纪90年代初期，北京市居民收入水平得到大幅度提升，使消费观念由集贸市场转向购物中心，一时间高档商品云集的百货商场成为消费者的宠儿，但就当时的收入水平和购物意识来讲，丰联广场与燕莎友谊商城、赛特购物中心一并成为京城百姓公认的“奢侈品专卖店”，对于一般收入人群来讲，它的吸引力远比不上西单商场、百货大楼等老牌商业。“惯性”使然，即使今天在消费观念逐渐转变为奢侈品消费占主导地位的时候，丰联广场却依然没有得到消费者的肯定、人气不旺。
配套落后无法适应现代消费需求。该商业地产专家认为，配套落后也是导致朝外大街商业人气下滑的原因之一。“配套落后主要体现在原有商业硬件老化和停车位不足的问题上”他表示。据记者观察，正如上文提到的华普、麦乐迪一样，丰联、蓝岛也存在着车位不足的问题。在私家车普及的北京，是否拥有足够的停车位已经逐渐成为衡量一座购物中心能否满足消费需求的重要标准之一。规划布局不合理，车位不足，导致了蓝岛这样的明星商场流失客户，加上原有配套设施如扶梯、卫生间等，已经不能满足当代消费人群的需求，人气下滑、商场档次降低。
专业性业态缺失难以适应新型消费观念。就朝外大街商业业态存在的问题，该商业地产专家认为：“朝外大街商业只能满足‘目的性’消费人群，比如消费者到华普超市购买生活用品之后很少‘顺便’再去百脑汇消费电子产品；同样在蓝岛购物之后也不会再去丰联广场买东西。这说明这个地区没有‘可逛性’，不符合现代人综合购物消费理念，所以才会被大家所淡忘。而真正的通过专业规划、管理的综合商业业态才能满足人们这种需求，但是同样由于规划原因，朝外大街的专业性商业业态与王府井、西单甚至东四、西四地区相比明显不足。”
新兴商业区一飞冲天
该商业地产专家表示，正是由于上述原因，朝外大街商业逐渐被人们淡忘，也逐渐被新兴商业地产项目云集、位于朝外大街和建外大街中间的朝阳南辅路商业所代替，而新兴商业项目集中的朝外南辅路，逐渐形成朝外新兴商业区，将担负起带动整个朝外商业再次辉煌的重任。
新兴商业集中放量
据记者了解，从2005年中旬到2007年6月，朝外地区陆续上市数个商业地产项目，如朝外MEN、老番街、日坛国际广场、日坛上街、雅宝城和优唐等，其中朝外MEN、老番街、雅宝城和优唐均集中在朝外南辅路。既有外贸商品零售业，也有专业批发商业业态，相较朝外大街商业区，新项目自身优势明显。
如坐落于日坛公园北侧的“日坛国际广场”，项目规划为综合商业业态，总建筑面积约38万平方米，商业面积约15万平方米，是朝外商圈最大的集餐饮、娱乐、购物、休闲中心及京城最具特色和规模的室内步行商业街。并且拥有位于商业主体建筑西侧、以宽阔的步行街相分隔、动静相宜的智能商务写字楼，和格调(论坛像册户型样板间)高雅、品质卓越、户型多样的2幢高档公寓和1幢商务酒店。
除此之外，日坛上街以商业步行街最具特色，它既不同于王府井、西单的大型商业步行街，也不同于东四、前门的传统商业街，是一条具有“新都市主义”风格的商业步行街，充分体现本区域国际化、现代化的都市风貌。
另据项目负责人介绍，日坛上街商业步行街摒弃过去商业街以街为主线，两边商铺对称布局的特点，采用不规则的布局方式，由20座2～3层具有欧式古典风格的商铺组成。构成一站式购物、休闲和服务的街区，并配有中央空调和自动消防设施，且通过滚梯和直梯与地上步行街和地下停车场相通。由于该项目特点鲜明，在这一区域具有相当强劲的竞争力和特色，尤其适合青年时尚男女光顾。
区位交通优势明显
朝外南辅路不仅新兴商业云集，其自身区位优势也得到业内一致肯定。
朝外南辅路毗邻北京第一使馆区，周边商务酒店、甲级写字楼、公寓、银行、特色餐饮等商业配套比较齐全，并且独居雅宝路与朝外大街中间黄金地段，即原雅宝路商业街，具有得天独厚的区位优势。
朝外南辅路拥有28、44、101、109、110、112、611、701、808、813等多条公交路线，距环线地铁朝阳门车站约1000米,步行10分钟即可到达，驱车驶入长安街、东二环和东三环也非常便捷，并且与机场高速路、北京火车站直线连接。
另外，区域内项目车位普遍配给充足。以雅宝城为代表，该项目不仅配备地上车位，更在地下停车场设置了超过300个VIP停车位，从项目自身优势角度出发弥补了朝外大街传统商业的不足。
商业业态良性互补
朝外南辅路不同于朝外大街，除传统零售业以外，还以批发外贸服装、皮鞋、箱包、饰品等为主要经营业态，弥补了朝外大街不能满足现代消费人群一站式消费的购物需求。
如位于朝外南路路口的老番街项目，其布局类似批发城，但出售商品略有不同，除一层经营商品与其他商业城类似以外，二层则以外贸出口商品为主，包括皮具、裘皮都很具有雅宝路商业的特色。
据悉，位于朝外南辅路在建项目雅宝城定位为为专业性的五星级国际贸易商业平台，该项目经营业态为外贸批发、不做零售，项目建成后将成为专业性业态商城，在提供专业商业平台的同时也弥补了朝外商业的不足。
某业内知名专家指出，朝外南辅路项目之间已经有效地形成一种良性互补，即不同档位商品采取不同业态方式经营，在弥补了传统商业区业态互补性很低、目的性消费较强的缺陷同时，也为朝外南辅路商业之间良性竞争创造了一个很好的环境。
专业性业态进驻提升区域商业品质
除上述三大优势以外，朝外南辅路商业项目还具有朝外大街所缺乏的专业性业态商业。
记者了解到，雅宝城作为这一地区最大规模的外贸商品批发专业性业态商业地产项目，不仅在规划建设中拥有该地区独一无二的休闲广场、有1层直达12层的先进扶梯和充足的停车位，并且强调一种“升级精神”。这种精神一方面体现为，项目整合了一部分原雅宝路地区商业，将零散商业集中于现代购物中心之中；另一方面，开发商不仅进行项目建设，还参与商城今后经营和管理工作。充分体现了现代商业专业、统一的经营理念，足以带动区域商业品质提升。
另外，已经入住朝外商业项目的经营者也表示，朝外南路商业项目专业性比较强，使该地区消费者不会有商场管理、购物环境不理想的疑虑，对商户来讲是吸引人流的招牌。
朝外意欲跻身“商业旺地三甲”
“虽然朝外商业经历了一段时期的低迷，但是随着新兴商业地产项目的不断涌现，现存的一些问题将得到大幅度的改善。如日坛上街项目极具特色，弥补了区域商业特色不足的缺陷；雅宝城项目开发商以让利的方式吸引众多雅宝路地区各商业业态的龙头商家进驻，并成立市场运营部以参与商业经营和管理，在理念上已经与国际经营理念接轨，全力打造一个先进的国际贸易平台，为朝外区域缺乏专业性商业业态增色不少；老番街、日坛国际广场、朝外MEN等项目，则在商品上形成不同档次的互补，而且两个项目较之蓝岛购物中心在硬件配套方面显现出明显优势，为消费者提供了一个更为优越的购物环境，弥补了朝外商业原有配套设施老化的问题。”在谈到朝外商业未来发展前景时，该商业地产专家这样表示。
另外，该商业地产专家认为，朝外地区地处北京门户，位于中央使馆区内，得天独厚的地理位置无人代替；原有的商业人气积累极为丰厚，钱柜、麦乐迪、百脑汇等非综合商业业态在京城消费者中口碑甚佳，拥有固定消费人群，必将会为新兴商业项目带来可观的客户资源。
在某项目售楼处现场一位商户表示，正是看中了朝外优良的商业传统和雅宝路地区商业的国际影响力，而选择这个区域经营。他认为最新入市的几个新项目品质的升级，肯定会带来更多的商机和客户，优雅的购物环境也会为自己的商铺增加吸引力。
综上所述，新兴商业区已建和在建专业性商业地产项目优势，必将为朝外商业注入新的活力，朝外商业未来前景不容小觑。地产业内认为，朝外商圈将集时尚消费商业区、综合商业区、专业商业区三大综合优势于一体，从而成就继王府井、西单之后京城第三大商业旺地。
