2006年深圳商业地产运营模式开始出现整合趋势，越来越多的开发商在建筑设计阶段就已完成招商，并开始为主力商家度身订造。
传统模式：忽视经营各方受损
从2001 年至今，商业地产传统运营模式是楼建好、铺卖完之后，再去考虑商业定位、招商运营。规划在前、招商在后的传统做法让开发商多付出了不少成本，曾经出现过这样的案例，某一楼盘想引进像家乐福这样的国际商家，但商家考察后发现，该楼盘在建筑设计方面有许多不合理的地方，必须投入巨大成本进行调整改造。
传统商业地产运营模式的根源在于开发商没有考虑到后期经营，从而直接导致不少商场（包括社区商业）运营不善。来自戴德梁行深圳公司的数据统计显示：在2001年商业地产登上历史舞台至今所有已经销售的商业项目中，能够处于良好经营状态的比例不足10％。
由于商业经营不好，看上去受损的只是商家、投资方、租赁方，似乎与开发商的利益没有多少关系。但德思勤商业地产项目中心总经理周欣认为，对于那些多期开发的社区商业而言，前期商业运营状况将会直接影响楼盘后期销售，开发商的利益也会间接受损。
新兴模式：度身订做整合运营
戴德梁行商铺杨琼认为，住宅产品在入伙时是一个完整的产品，而商业地产在入伙时只是一个半成品，甚至只是所有问题的开始，因为商业地产需要依赖于经营才能够体现其价值。换言之，在规划、建设、销售之前就必须考虑到经营问题，否则将很难保证商业地产的成功运营。金地深圳公司负责梅陇镇项目的营销经理汪劲松则认为，从社区商业的角度来看，在清晰市场定位之后再为主力商家量身订做是对社区住户负责的一种表现。比如在建筑设计阶段就可以将噪音、商业人流等对住户的影响降到最低；另一方面，由于规划在前，那么商业做旺之后，也可以为住户提供更好的服务。以梅陇镇为例，在建设之前就已清晰社区商业配套，锁定大型主力商家，并为其量身订做。
而较早前，深国投与沃尔玛、西蒙、摩根斯坦利合作，其核心合作内容之一就是为沃尔玛量身订制，达到各方共赢的局面。
周欣认为，越来越多的开发商认识到必须将市场定位、规划建设、商业运营管理统筹在一起考虑，2006年将是深圳商业地产“整合”年。
