唐赟 每日经济新闻[2006-6-19]
深发展上海分行近日又推出了集个人和小企业授信于一体的小企业融资解决方案———“创业宝”授信，房产抵押率最高可达100%。
据悉，“创业宝”授信是中小企业主和小企业，提供该行认可的担保方式后，由深发展上海分行给予生产经营的信贷新品。“创业宝”授信有多种担保方式选择，既可用房地产，又可用国债和存单等做质押，对优质客户还可提供信用贷款，企业法人贷款额度可达1000万元。
深发展“创业宝”最大的特色是房产抵押率可达100%，而沪上大部分银行的房产抵押率都在50%~70%。深发展会根据房产的位置、年限，确定基本抵押率，如外环以内住房的基本抵押率为70%，商业用房地基本抵押率为60%等。该行还会对借款人的信用和企业的信用评分。在满足一定的条件后，“创业宝”授信的房产抵押率最高可达100%，该行的“创业宝”授信与一般的小企业贷款不同，每笔贷款都与该企业的实际经营用途相联系，风险容易控制。
“创业宝”授信有效期最长10年，授信采用灵活定价方式，贷款利率根据客户的实际情况而定，一般分为基准利率、上浮10%、20%、30%四个等级，也可下浮10%等。客户要求的房产抵押率越高，利率相应上浮。唐赟
个人授信最高500万元
“创业宝”个人授信业务是指深发展上海分行对中小企业主和个体经营者等符合条件的自然人发放的用于支持其企业生产经营的信贷业务，可以按单笔贷款或授信额度方式叙作。单笔贷款方式，指我行对授信申请人一次发放一笔贷款，贷款期限内不能循环使用；授信额度方式，指我行对授信申请人核定一个贷款额度，在额度金额和期限内可分次提款、循环使用。
一、基本条件
创业宝个人授信的客户对象，主要面向具有一定经营历史、经营正常的企业主和个体经营者。借款人及其经营的企业须符合以下基本条件：
1、借款人为具备完全民事行为能力的自然人，具备合法有效的身份证明，年满18周岁，且不超过65周岁；
2、为其经营企业的法人代表或股东（部分规模较大、经营良好、管理能力与信用记录均较强的企业可放宽到非股东管理人员，主要指董事、总经理、副总经理、销售经理、财务经理等核心管理人员）或个体经营者，个人及企业信用良好，遵纪守法，无不良记录；
3、借款人企业成立1年以上且借款人有一定的行业经验，企业产权清晰，主营业务突出，有稳定的产购销渠道，经营正常；
4、借款人在上海有固定的居住和生产经营场所或主要经营活动在上海开展；
5、借款人家庭净资产100万元以上；
6、借款人及配偶近12月内累计逾期次数不超过3次且无30天以上逾期记录，借款人企业有银行授信的，无逾期记录；（下文“资信良好”标准按此条掌握）；
7、提供我行认可的担保。
二、担保方式包括：信用、保证、质押、抵押。
质押方式下，深发展可接受的质押物为：个人本行存单、凭证式国债；深发展规定允许质押的理财产品；信用、保证、质押方式下具体业务条件按该行相关业务规定并比照本办法有关规定执行。
抵押方式下，贷款抵押物应是抵押人依法所有并依法有权支配的位于上海市区内的房产，产权清晰、能够上市流通和办理抵押登记。
抵押物包括借款人及第三人所有的普通住宅、高档住宅、别墅、商铺、办公写字楼、商住两用房、标准厂房（含土地，下同）。其中第三人为机构的，只接受借款人企业提供抵押担保。
深发展不接受下列房产抵押：正处于法律纠纷之中的房产；所有权、使用权不明或存在争议的房产；部分产权或限制转让的房产；未成年人所有的房产，抵押物记名产权人有未成年人的，应在抵押物价值中扣除相应份额；属于拆迁公告范围之内的房产；面积小于60平方米或总价低于40万元的普通住宅；非独立成套的产权分割式商场铺（摊）位；不接受崇明、奉贤、金山等区县房产抵押；原则上不接受外环以外非住宅类房产抵押，南汇、松江、青浦、嘉定等区所在地中心城区除外；标准厂房应位于主城区或各郊区区级以上重点工业园区内；其他法律规定不得抵押或我行认为不应接受的房产。
用于抵押的房产已使用年限一般不超过10年，位于市中心区域，地段较好的房产已使用年限可适度放宽，最长不超过15年。标准厂房房龄不超过10年。超过一年期的额度方式授信，应逐级扣减基准抵押率(每超一年扣减5个百分点)。
借款人企业经营年限5年以上的，住房及商用房抵押率可上浮5%；有经分行认可的行业协会（商会、税务工商企业管理部门等）正式推荐的，住房及商用房抵押率可上浮5%，行业协会推荐以正式推荐函为准。标准厂房、售后回租统一经营房产不能上浮。
以上抵押率浮动可叠加，但累计浮动后抵押率上限：住宅类房产抵押不超过100%，商业用房抵押率不超过85%，标准厂房抵押率不超过70%，售后回租统一经营的房产抵押率不超过50%。因抵押率上浮与利率相关，是否上浮抵押率由客户自行决定。
三、贷款结构
创业宝个人授信金额最低20万元，最高不超过500万元。额度内提款金额以万元为单位，最少不低于5万元。创业宝个人授信期限最短半年，最长期限单笔贷款方式不超过10年，授信额度方式不超过5年，且授信到期时借款人年龄不超过65周岁。额度内提款期限以月为单位，最短1个月，一般不超过1年，且用款到期日不得超过额度到期日。
单笔贷款方式下，期限超过1年的须采用分期还本付息方法。期限1年内的贷款和额度内用款的还款方式由借款人自由选择“按月/季付息、到期还本”、“分期等额还款”、“分期递减还款”方式之一，但用款期限超过一年的，必须采用分期还本付息方式。
授信额度内提款，借款人可自由决定全部或部分提前还款，不收取违约金。授信额度期限内，经办行有权按年进行额度调整。如发生借款人及其经营企业发生不利变化、或抵押物价值明显下降等情形，借款人不能提供深发展要求的补充担保措施的，深发展可调减授信额度。
四、授信申请
办理创业宝个人授信时，借款人应向经办行提出书面申请，填写《创业宝个人授信申请书》，并提供下列资料（未注明原件的资料可提供复印件）：
1.借款人身份证明提供下列之一：身份证、护照、港澳台同胞通行证或回乡证；
2.婚姻状况提供下列之一：结婚证、未婚申明、未婚证明、离婚证、离婚判决书、离婚协议书；
3.已婚借款人提供配偶身份证明之一；
4.借款人户籍情况提供下列之一：户口簿、居住证、户籍证明原件；
5.借款人住所证明提供住所固定电话、水、电、气发票之一；
6.借款人及配偶收入证明提供下列之一：收入证明原件、个人所得税单、工资发放记录原件；
7.家庭财产清单；8.借款人公司营业执照；9.借款人在公司内持股情况的证明资料（如章程、验资报告）；
10.借款人公司连续三个月以上企业税单或银行往来帐户对帐单原件或存折；
11.借款用途或主要经营活动凭证；
12.借款人公司共同还款承诺及股东会决议；
13.抵押物产权证；
14.抵押人为自然人的提供身份证明、婚姻状况证明、已婚的提供配偶身份证明、抵押物记名共有人为未成年人可提供出生证、学生证、户口簿之一；抵押人为借款人企业的另提供股东大会同意抵押的决议；
15.抵押物评估报告原件（深发展指定评估机构出具）相应资料。唐赟
小企业贷款最高1000万元
一、贷款基本要求
“创业宝”小企业抵押贷款所指小企业是指商贸类“销售额5000万元以下”或生产型“资产总额3000万元以下”的企业。申请贷款的小企业应符合以下准入标准：经营管理规范，能基本摸清真实财务状况；企业及实际控制人、主要高层经营管理人员无不良信用记录；能提供合法、有效、可靠的抵押担保；经营活动能产生较为稳定、充足的现金流，具备按期还本付息能力，还款意愿良好；生产型小企业资产负债率不高于70%，贸易型小企业负债率不高于80%；连续正常经营一年以上或企业主有一定行业经验二年以上）。
小企业抵押贷款金额要在衡量抵押物价值、测算企业自身经营、现金流和还款能力的基础上，原则上不超过1000万元人民币。对于新开办小企业设定考察期(微型企业为1年，小型企业为6个月)的，考察期内借款金额原则不得超过其实收资本。
根据贷款用途和企业自身经营、现金流与还款能力，商贸型小企业贷款期限原则上不超过1年；生产型小企业原则上不超过3年，个别资质很好的客户，最长可放宽到5年。
小企业贷款须引入风险定价机制。我行小企业贷款利率必须上浮，上浮幅度不低于同期基准利率上浮20%，小企业贷款基准利率为同期基准利率上浮20%，上浮幅度的高低具体以该企业给银行带来的风险和综合收益为依据。
对于商贸型小企业，应根据贷款用途和实际贸易周期情况，原则上要求随借随还，实行额度控制对于生产型小企业，尤其是中期贷款，我行提倡采取整贷零偿的分期还款方式，即采用按月或按季的还款方式。期限在1-2年(不含1年，含2年)的，第一年还款金额不低于合同金额的50%；期限在1-3年(不含1年，含3年)的，第一年、第二年还款金额分别不低于合同金额的35%；期限在3-5年(不含3年，含5年)的，第一年、第二年、第三年还款金额分别不低于合同金额的20%。贷款期限内借款人可自由决定全部或部分提前还款，不受任何限制并不收取违约金。
借款用途须用于合法的生产经营，包括流动资金周转、固定资产项目等。不得以贷款从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或其他法律法规明确禁止的经营项目。
二、抵押物、抵押率规定
商品房住宅原则上抵押率不得超过70%。原则上不接受房龄在10年以上或房屋面积在40平方米以下的个人住宅。办公楼、商铺结合地段、变现能力等，原则上抵押率不得超过60%；应谨慎接受大型商场的分割销售商铺作为抵押物。工业厂房抵押率不得超过50%，鼓励采取工业园区内标准厂房抵押；谨慎接受非工业园区内的非标准厂房，其抵押率不得超过40%。抵押物的价值必须通过深发展认可的评估公司评估确认，该行所有的小企业贷款，企业法人或实际控制人须承担连带担保责任。
三、贷款申请
办理小企业贷款时，借款人应向经办行提出书面申请，填写《贷款申请书》，并提供营业执照、税务登记证抵押物清单与权属凭证、法人代码证、贷款卡、开户许可证、章程、验资报告和法定代表人身份证；企业组织架构及借款人作为主要管理人员的工作经历；企业的资产负债表、损益表和现金流量表的年报表和最近二期财务报表；近期连续三个月的缴税凭证、银行对帐单、实物资产清单、水电费发票和商品购销情况等显示企业正常经营的证明材料等。深发展在业务受理后五个工作日内完成审批，在抵押生效后二个工作日内依约放款。
案例
叶先生与深发展嘉定支行的合作
叶先生拥有好几家注册公司，其中上海杰品装饰材料有限公司成立于2003年8月，注册资金2000万元，去年实现销售收入12463万元。该公司主要生产“杰佳”牌系列三聚氰胺饰面装饰板，产品主要用于家具生产，是绿色环保产品。
叶先生公司原来的银行基本帐户是开在当地一家国有银行，公司的银行结算业务也都在该行发生。今年3月初，当他看到深发展上海嘉定支行有关“小企业抵押贷款”、“个人创业贷款”等业务的宣传资料后，对深发展有了一点肤浅的了解，在当前中小企业融资难的社会大环境下，深发展能对小企业融资方面积极创新，推出新产品，为小企业的发展送来“及时雨”。
于是，叶先生抱着试试看的态度到深发展嘉定支行去找有关人员咨询相关业务，意想不到的是，该行行长亲自接待，并于两名客户经理一起，详细介绍了深发展嘉定支行的基本情况和该行今后如何支持小企业（包括个人创业）发展的具体方略。这一番详尽的介绍，让叶先生吃了定心丸，决定把基本帐户从现在的某国有银行转到深发展嘉定支行。
第二天，该行的两名客户经理来到叶先生公司进行实地调查，并根据公司的具体情况设计一整套金融业务产品，既解决了公司流动资金周转的问题，又为叶先生如何节约公司的财务成本出谋划策，使其融资计划比原国有银行的借款每年节约至少60余万元。大约过了两周，该公司向深发展嘉定支行申请的授信额度就顺利到帐了。
有了第一次成功而愉快的合作，叶先生另外一家上海杰天装饰材料有限公司也在该行办理了一单1400万元以土地抵押的开立银行承兑汇票额度。目前，叶先生两家公司的基本帐户都已转到深发展嘉定支行，在该行的大力支持下，叶先生得到了很大的实惠。公司经营得到了健康、快速发展，仅4月份销售就达2200万元。叶先生就自身在深发展办理业务时的切身感受表达了对深发展“创业宝”贷款的支持，同时也表示将尽自己最大努力向他周边的朋友宣传我行的“创业宝”贷款。