洗牌前夜广州楼市拐点隐现
省建设厅人士指出，广州“70%90平方米以下户型”属合理结构，土地调控仍然最严厉
本报记者苏丝
广州报道
一个明显的趋势是，在抑制开发商业务量的同时，政府或会借助社会力量，包括开发商在内，建设中低价位住房。
日前，有地方媒体报道，5月份广州十区一手住宅成交均价为6097元/平方米，比4月份的6253元/平方米降了156元，楼价降幅虽然不大但成交面积只有55.86万平方米，降幅达到40.12%。
然而，因雨季、开盘量、世界杯等因素，大多数业内人士认为该数据所预示广州楼价回落的拐点微乎其微，真正暗示拐点隐现的是开发企业对于“国十五条”所作出的战略调整。
省建设厅发言人在接受本报记者采访时透露，由于“国六条”和“国十五条”均为中央急件，地方文件出台时间显然比较仓促。目前省政府正在研制进一步措施。
该人士指出，可以肯定的是，六一之后，项目报建将会严格按照“国十五条”规定执行，“70%90平方米以下户型”所导致的项目规划调整，对于开发商的影响略为其次，“土地调控是最严厉的”，“土地问题才是关键”。
广州难处：土地，土地，还是土地
省建设厅人士进一步分析，如果土地市场供应不足，导致市场竞争条件不完备，则容易出现垄断现象。在广州，政策执行的难处依旧是土地。
土地对于开发商而言，在“国十五条”背景之下，既爱又恨。
正如中国南航集团建设开发有限公司(以下简称南航建设)董事、行政总监王志翔所言，这是一次中央层面的产业政策调整，“国十五条”紧接而来的才是对于整个产业的逐步调整，开发企业也不得不随机应变。
“手头上地多的开发商面临利润调整，手头上土地储备不足的开发商将来拿地，对于利润测算以及地块规划将更为谨慎，难度将会更高。”王志翔的观点很明显，这是一个涉及产业调整的策略，开发商取巧的可能性不大。目前最直接的影响是，随着6月份报批项目难度加大，开发项目的周期大部分延后，开发商业务数量将有所下降，明年同期商品房销售可能会出现短暂的断层。
一个明显的趋势是，在抑制开发商业务量的同时，政府或会借助社会力量，包括开发商在内，建设中低价位住房。今年广州重启停止了近三年的经济适用房建设，王志翔认为，广州市现在市区开辟经济适用房用地，这对于有意与政府合作大型社区的开发商而言是个机会。
广州房管局于今年5月9日公布的《启动新社区加快城市建设———广州市加快推进城市建设拆迁安置新社区住宅》公告中初现端倪：新社区住宅建筑面积为40—140平方米，主要用于出售，部分用于出租。新社区住宅的出售价格按照国家发展改革委和建设部关于经济适用住房的计价办法确定，由开发成本、税金和不超过开发成本前4项费用之和的3%的利润构成，出售价格由市物价部门审定；租金标准按照当年市国土房管局和市物价局公布的公房成本租金标准计收。
据了解，省委各相关部门正在抓紧土地规划，但年内供地数量不可能超出国家指标。来自省建设厅的消息是，提高中低档住房的规划比例是今年工作重点，但由于涉及详细规划，具体数字不得而知。
与此同时，广州的近邻深圳正面临一场修改项目规划的暴风雨。据业内人士透露，红树湾片区一个别墅项目已经被有关部门要求修改规划，目前项目处于停工状态。
闻风而动，广州多家开发商传出，目前企业内部各个项目开发部门最重要的是加紧原有项目报建，“托关系，走后门，也要先把之前的规划报下来”，某知名开发企业员工如此分析，目前还处于“国十五条”执行初期，“钻空子”的机会还有，一旦严格执行规定之后，项目则要面临改规划、重新审批，工期拖延，对于资金链一定是个更为严峻的考验。
而这几天，摆在广州市土地资源和房屋管理局(以下简称广州房管局)建设用地处处长沈耀军案头的几个待审批项目，均为市政重点工程。据沈透露，包括亚运场馆与地铁5号线地块在内，多个市政项目已进入最后报批阶段。他坦言，广州加紧公共设施、交通等市政项目进度，于楼市而言，未偿不是利好因素。
打开广州房管局网站可见，自4月之后，广州市土地成交几乎没有。来自中介人士的反映，土地二手市场交易也不多见。
洗牌前夜：开发商加速战略调整
尽管众口一词力挺房价，但行业调整带来的优胜劣汰，使开发商们不得不面对发展战略调整：土地与资金的取舍，企业战略人才的吸纳。
6月13日，记者在广州颐和集团有限公司(以下简称颐和地产)采访。一份关于花都区仁和片区某项目的规划图进入记者视线，这个项目位于106国道附近，在规划图上明显可见别墅和洋房规划。开发商不愿详谈该项目，只透露是近期收购所得。
而对于即将于6月17日开盘的颐和上院，该集团房地产运营总监伍志新透露，均价8000元/平方米已无须打折，因为首期推出的200多套单位，前来认购的就有1000多人。主要负责资本运营和销售的伍志新认为，这与产品在前期设计所花费大量人力物力有关，150平方米的错层和4.5米、5米层高设计，在广州市场尚属先例，在政策调控之下，是引起市场关注的焦点。近期同样有新产品入市的番禺自在城市花园，户型以95与103平方米为主，但是均价在6000元/平方米左右，也希望在此期间杀出一条血路。
与南航建设期望走集约合作开发路径不同的是，包括颐和地产和广州方圆集团在内，众多中型开发商都在外拓市场的同时，寻求境外资金融资。瑞士银行、摩根士丹利等，已经先后到达广州考察。
调控令行业标准化操作模式形成的同时，又在孕育另一种商机。原广东奥园复合品牌总经理张维伦、异地品牌输出总经理梁东昭联合创建维森置业，将奥园开发管理模式输出理念用于房地产投资者。据梁东昭介绍，由于调控之下产生了巨大的专业化服务空间，他们的业务已经深入华东、华南、东北地区，项目范围包括住宅、工业地产、农业地产，其中广东首个项目山水庄园位于佛山市云东海旅游片区内，是一个纯别墅项目。
6月9日，一场由国内专业建筑师主评的全国楼盘评选活动上，中国建筑设计研究院总建筑师刘一峰指出，建筑师在楼盘前期的整体规划、质量把关上所投入的专业元素，令其与市场越来越接近，随着宏观调控的深入，开发商产品竞争的认识也将提升。泛华建设集团总建筑师袁山则指出，小户型的建设更考验设计水准，户户采光的实用性要求令建筑设计在整个开发链条上占据重要地位。他以万科为例，开发商在早期就注意培养自己的建筑设计团队，才得以更好地控制成本。
除了建筑设计更趋专业化，资本运营和土地资源人才同样成为广州开发商招揽重点。近期又传广州房管局一位官员就职开发企业，是继三年前广州环保局局长转投富力地产旗下后又一名政府官员下海。
“不在沉默中爆发，便在沉默中灭亡”，广州楼市洗牌前夜，市场交易的过渡性低潮尚未能掩盖其中的暗流涌动。