赵寅 每日经济新闻[2006-06-28]
在住宅市场重新进入观望之时，沪上的商务办公楼市场却持续火爆。近期，面积在100平方米以下的小户型办公楼市场需求一路攀升。据美联物业市场研究部数据显示，截至6月，上海在租小户型写字楼相比去年同期，租金增长率已达10-15%。小户型办公楼的分布范围也从市中心地段逐渐向副中心地段转移，譬如长寿路沿线、火车站周边和中山北路沿线等。
南京西路、淮海路沿线，一直是小户型办公楼最热的地段。随着市中心土地逐渐稀缺，办公楼售价不断上涨，无形中抬高了中小企业的进驻“门槛”，而一些市中心的外延区域，规划越来越完善，商务氛围正逐渐形成，小户型办公楼的分布开始外移。
目前市场上小户型办公楼指主力面积在100平方米以下的单套办公用房。小户型办公楼的主要租赁对象为SOHO一族、新成立的中小型公司及外地企业的驻沪办事处等。由于从业人员较少加上资金有限，以上类型的客户租用大面积写字楼意义不大。而小户型办公楼40-100平米的使用面积、5000元左右的月租刚好符合以上客户使用要求。
目前，长寿路沿线、中山北路沿线正逐渐成为小户型办公楼集中的新亮点。仅长寿路上，就有悦达国际大厦和财富时代大厦等精装修小户型新开楼盘，还有智慧广场、中环商务大厦等老牌办公楼，及宝华大厦、长寿广场等在建办公楼项目。该地段小户型办公楼行情非常看好，售价在18000元/平方米左右，租金达3.5-4元/平方米/天。
稳定的投资回报率是小户型办公楼走俏的主要原因。目前，沪上较好地段的小户型办公楼投资回报率可达7%，顶级地段甚至可达到8-9%的回报率，对于投资客而言绝对是个诱人的数字。以位于武定路、昌化路的领慧国际为例，去年年中时改造成100-110平方米的小户型办公楼出售，售价仅8000多元/平方米，半年不到即消化一空。目前，其售价攀升至15000元左右，租金更是达到3.5元/平方米/天。
而逐渐规范成熟的办公楼市场，也为投资者降低了一定的投资风险，加上总价低，共同成就了小户型办公楼市场的热租局面。根据办公楼市场的供需情况，预计未来几年上海的办公楼市场仍将处于供小于求的紧张局面。
投资建议：美联物业办公楼部区域经理陈俊彦：由于小户型写字楼的投资者大多为个人投资者，自己出租会有一定难度。大多的投资者一般会将物业委托给物业管理公司代为出租，由此，物业管理公司的水平将直接影响到写字楼的出租；其次，物业的装修情况对于写字楼日后租赁也将起到很大作用。与大面积写字楼租赁不同，小户型写字楼的使用者往往不会分太多精力装修房间，因此经过一定程度装修或者配有基础办公设备的小户型办公楼更受用户的欢迎；最后，在选择投资小户型写字楼时，一定要对小户型写字楼的布局及分割多加留心。虽然小户型面积偏小，但合理的分割以及布局可以提升有效的使用面积，避免办公环境的局促感，这对小户型写字楼的租金回报也将有一定影响。