国家税务总局网站2007 年1 月16
日晚发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2
月1
日起正式开始对房地产开发企业土地增值税进行清算管理。这意味着从1993
年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。
通知发布之后的第一个交易日即1月17日，沪深股市均做出剧烈反应，两市地产分类指数分别下跌9.28%和9.18%，次日更续跌约4.5%，市场一片腥风血雨，投资者损失鸡惨重。18日下午，华夏之声邀请第一创业证券研究所地产及零售行业研究员苏明晅做客做客《证券大本营》节目，深度分析国家税务总局《关于房地产开发企业土地地值税清算管理有关问题的通知》对房地产行业的整体影响，并建议对不同类型的房地产公司区别对待。以下是苏明晅女士在这次访谈的主要观点摘要：
我国在1993
年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并在1995
年颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。
在暂行条例和实施细则颁布后的十年间，我国的房地产市场都还处于起步阶段，由于是地方税种，各地方政府为了鼓励本地房地产市场，征收积极性也不高。大概在2003
年以前，土地增值税制度基本没有真正实施。2003
年以来，由于房地产价格暴涨，各地开始重提征收土地增值税，但由于有关法规对征收方法的规定模糊，可操作性不强，而实施细则中规定可以采用预征办法，所以各地基本是采用预征制，预征税率基本都是在1％－2％之间，比暂行条例规定的税率相去甚远。
本次颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定了土地增值税的征收采取清算办法，并细化了清算办法，使土地增值税的清算可操作性大为增强，具备可实施性。土地增值税的严格征收将对整个房地产行业产生较大的影响，因为原有利润将受到土地增值税的削弱。但是对不同公司的影响程度不一，尤其是开发毛利越高的公司，所受的影响最大，开发豪宅的开发商需要对全部增值额按照累进税率缴交。而从事普通住宅开发的企业，如果开发项目毛利大概在40％以下的（根据法规推算的数2007
年1 月17
日行业动态跟踪据），则不需要缴交土地增值税，如果开发毛利在40％以上的，就需要缴交土地增值税。
我们认为这个政策政府是最大的受益者，可以分享土地和房地产增值，提高收入。对房地产行业而言压缩了利润空间。但是对行业也有积极影响，有利于结束房地产的暴利时代，有利于鼓励开发商开发普通住宅。此外，政策对房价的影响主要体现在征收与免征的临界点上会对开发商的定价有所影响，使定价可能出现一个空档，在市场可接受的价格正好是起征点的时候，开发商可能考虑控制价格以控制增值率。但总体而言，对控制房价的作用不大。房价的主要影响因素仍然是供给和需求。
我们认为随着土地价格的上涨，未来房地产市场在消化了低价土地之后，已经很难获得高毛利。40％以内的毛利率对大多数专业房地产开发商而言，已经足够。房地产规模开发商的盈利模式已经不是通过提高毛利获得增长，而是通过控制更多土地，通过加快资金周转，通过提高开发速度，通过提高市场份额来获得成长。所以，我们认为土地增值税政策对行业的影响虽然较大，但是作用点不在普通住宅开发业，我们仍然看好普通住宅开发业。而商业物业由于如果不出售就不需要缴纳土地增值税，可能使一些商业物业的拥有者以租代售，从而可能拉大住宅租售比。
我们观察的重点公司中，华侨城所受影响最大，因为其主要项目都为非普通住宅，且毛利极高。招商地产今明两年的项目也以别墅等高端高毛利住宅为多，包括花园城三期、半山兰溪谷、招华曦城项目、苏州和上海项目，需要缴纳的土地增值税也较多。金地的项目中受影响的主要是北京花园中心项目和荔湖城项目。万科和保利地产也都有一定数量项目是非普通住宅或毛利较高。不过万科从2004
年就已经开始计提土地增值税，金地和招商地产也都有预提土地增值税。中粮地产项目的115
项目需要缴纳土地增值税，对08
年的业绩有所影响。深长城的深圳黄金台项目和上海玫瑰园项目是需要缴纳土地增值税的。
我们从2006
年开始就在对各房地产公司的项目测算中详细测算了土地增值税额，在重估净值测算和净利润计算中都是已经扣除了土地增值税的因素。所以我们并不需要对我国所做的估值和盈利预测进行调整。
近期房地产股已经累计了很大的涨幅，估值也都达到较高的水平。在利空政策的打压下，有了调整的导火索。短期来讲，市场需要消化这个利空政策的影响，此外还有加息的隐忧和风险，所以房地产股短期内调整可能性比较大。但我们仍然长期看好普通住宅开发类龙头上市公司，建议投资者积极关注并在调整后增持，其中我们尤其看好基本确立霸主地位的万科，具有大股东资产注入预期的中粮地产和开始进入成长期价值低估的深长城等。
