预测今年的房价
——题内题外的话
陈劲松 2007-3-7
一、这些都属正常
每个人对未来的预测，尤其是今年房价都有自己的看法，这涉及不同的观点与角度，很正常；
有些人对自己的看法很坚持，因为觉得有道理，有些人觉得要听专家的预测，因为要尊重专业分工，这也正常；
而“专家们”的意见居然也和大家一样，各执一辞，互相毫不妥协，这种令人无所适从的麻烦比文革时期“众口一调”就更属正常了；
每个人对房价都有自己的期望，这涉及切身的利益，非常正常；
开发商期望自己的房子能卖到市场接受的最高价，买房的人希望能用最低价买到自己最钟意的房子，这再正常不过了；
同是消费者，买房前后对房价的期望明显不同，正常；
同是消费者，有房没房对房价的期望决然不同，正常；
无房者呼吁“居者有其屋”，大造楼市泡沫破灭将至论，正常；
持房者看好“城市化率”和资产价格在货币流动性泛滥情况下的财富化，也正常；
大家各自发表观点，希望影响舆论，间接影响政策，我也不觉得不正常。说潘石屹忽悠房价上涨，就等于说山西人“谁不说俺家乡好”一样正常，而说邹涛不买房运动，就和说王进喜“石油工人一声吼”一样也正常；
希望有可能变成失望，市场经常干这种事。易宪容先生和谢国忠先生应该知道这本属正常。
二、不正常
政府不收地价的“经济适用房”，便宜卖给开奔驰宝马的人不正常，面积超大不正常，装修豪华就更不正常。这种不正常在2007年不会再发生了吧？
“权力单位”自建房在民间集资建房热的推动下，重新高涨就很不正常，这些电讯、石油、电力、水务等一幢幢“宿舍楼”从来就没有绝迹。2007年可否再大面积雄起？
“土地晒太阳”不正常，不合法的“晒太阳”，应两年内收回；而合法的“晒太阳”，比如单幅大宗土地的分期开发项目太多就是房地产供应方的一个合谋，本人认为在供应依然偏紧的2007年，这很不正常；
炒家手中囤积房子本属正常，否则他就不是炒家了，但手里执有的房子没有额外的成本，而高额的交易税费又阻止进入市场就不正常，这种情况的改变，雷声大，雨点小，从2005年就开始研究，到了2007年应该落实了吧？
中国只知道“居者有其屋”，而老外都知道“居者租其屋”，我们的口号不正常，这是个全世界除中国农村以外没有实现的理想；房价高低的一个重要指标是租金，而据本人观察住宅租金之平稳也久矣！
空置率高本来是市场不正常的标志，而出租市场的高额税费，中国主流租客的不稳定流动，银行实际利率的低企，执有环节的零税负，使得空置率高变成了不是不正常；
限定商品房的面积和价格是市场干预的非正常手段，这种干预手段，在目前保障性住房跟不上的时候正常，但长久的实施就不正常了。
三、预测房价之难
预测之难，难在对影响房价因素的变化上，难在房地产的区域性因素上，难在房价究竟是什么房子的价格上。
首先，影响房价的因素有什么？记得读到过一本不动产估价的教科书，大概列了十几项：从国民经济到金融政策，从法律法规到各地的条条框框，从建材建筑到到对外贸易……，总之，几乎所有的政治、经济的因素都是。本人觉得这样来说房价不能说是错的，但绝对不太智慧。智慧的办法就一定要从中抽离出几个大的因素。但抽离的本身就很难，比如说政策，温总理在两会中提出“必须要促进房地产业持续健康发展”，怎么理解这个基调？认为房价现在很不健康的人来看是应大跌，认为房价上涨速度不健康的人来看却是小涨。
其次，区域性因素让我们很难统一判断房价在一年内的趋势，或者换句话说，全国平均房价的走势对我们也没啥指导作用，这个道理就不必再讲了。
第三，就是同一区域，房价上涨恐怕也要问是什么房子上涨。我们知道，上海汤臣一品上涨，可是上海松江的房子却没涨，事实上松江的房子均价却在下跌，而实际上松江的商品房也没跌，是大量的经济适用房的推出。
四、预测房价之易
要想使预测变得容易，应该怎么办？我推荐经常干这事儿，而且成了大师的约翰.奈斯比特的“11个未来定见”。（《Mindset！奈斯的11个未来定见》台版2006）
此人是《大趋势》的作者，在《大趋势》的空前成功之后，不断出版预测未来的著作，他有什么高招吗？本人总结下来可能最关键的是：
（一）“不是所有事情都在改变”
看未来，主要看改变，就像弗里曼《世界是平的》所看到的那样：一切都在变，而且变平了，而实际上地球还是圆的。这里并不是说弗里曼不对，只是说天天喊变是媒体和预测者的责任，在聚焦“变化”的一个附加功能就会是夸大变化！
我四周环顾发现大多数的事务在这几年都没有什么变化——房子还是方方正正的，车子还是烧着油的，窗外的农民房出租依旧租务繁荣，土地还在按照06年已编制的计划在出让，中国经济还有8％的增长，房地产开发商们依旧在原有的程序中忙着。
之所以要看到这一点，是因为这是预测未来的重要前提。
供应的总量没有太大变化，结构会有变化；
资金供应没有逆转式的变化，投资分流渠道依然偏少；
新的政策出台06年业已宣布，07年重点是落实；
高价格水平，集中在个别地区，个别类型。
（二）“未来就从现在开始”
专注于现在，就能预见未来。未来的种子是埋在现在的土壤里，而不是现在的空气中。记得与现在中国威胁论相反，从上世纪九十年代国外一直有着中国经济崩溃论，之所以下这样的结论，就是执此论者没有仔细分析中国的现实土壤，而是在舆论的空气中打转。
假如没有中国住房商品化和目前的房价水平：
土地价值就不能彰显，中国土地资源的利用水平就更加不集约。这一代经济的迅速起飞，将使子孙后代无地可用；
老百姓的余钱就要寻找比股市和存款更大的出路，流动性泛滥程度不可想像。；
房屋紧张状况，尤其是大中城市的情况就更加不堪，黑市横行类似南美的贫民窟将大量出现；
经济发展不能带来的个人资产升值，从而使普通人分享成长的结果成为不可能（目前房屋自由化率，中国远高于世界平均水平），何来稳定？这是中国的土壤，我们对中国房地产业二十多年的发展成果是不是太低估了呢？
目前的问题是“和谐”问题，当然是重大问题，解决“和谐”问题的前提只有两个：一是稳定，二是能力。如果没有二十多年的发展，我们就不具备这两个前提。从现在开始，未来就展开了这个“和谐”主题。
（三）“记得检视统计数字”
没有提出任何实际统计数字，就夸大问题的严重性，会扭曲社会议题的处理顺序，也误导决策；
数据是不是实际的记录和真实的结果，还是估计和预测？
人类的天性，就是将资讯扭曲成自己想要的结果；
数据是否可以相互参照，我们要有一个标准来评估资讯的相关性，并将其拼成一个完整的对事件的描述。
房地产市场的数据远比股市复杂，在资讯尽可能公开的情况下才能了解现在所应走的方向，什么数据要公开？我们来看一下香港：
规划法定，并公开；
土地与房屋权属公开；
土地出让公开；
每套物业的物业税（差饷）公开；
各物业成交价格公开；
各物业成交历史公开；
轮候保障性住房的家庭公开。
（四）奈斯比特的其它洞见都是提醒着我们常识的重要性，包括：
尽情想像，别怕出错；
未来是一个拼图；
不要走得太快；
变革可以，要有好处；
演变需要时间；
把握机会，不要急着解决问题；
要懂得去芜存真；
科技，始终来自人性。
