低单价、低总价房源成交易中坚力量
刚刚过去的2月及3月上旬，上海、杭州的一、二手住宅市场出现了意外的“金二银三”行情，成交套数、成交面积、成交总额普遍上蹿。借此背景，开发商、代理行、中介公司开始默契地集体唱多，甚至逆市涨价。与此同时，大批持币观望的买房人跃跃欲试，开始进场。
然而，在被供应方鼓动起购房热情时，市场似乎忽视了“成交结构”这一重要特征。易居（中国）董事局主席周忻日前提醒，在商品住宅成交放量的同时，成交结构已经下移，即低单价、低总价的一、二手房源已经成为买卖交易的中坚力量，单价2万元/平方米以上的房源，成交寡淡。今年大多数开发商销售存货、回笼资金的压力依然很大。此外，面对巨量库货，这轮价跌量升的恢复性行情能持续多久有待验证。
意外的“金二银三”
2月，上海市商品住宅成交78.76万平方米，环比1月48.81万平方米增加了61%。这一数字与2008年同期相比增幅明显，上涨129.09%。其中，2月份第三周，上海一手商品住宅成交量为285578平方米，成交量已经达到甚至超过2008年成交最好的3月份的周平均水平。“易居中国·CRIC”系统的数据显示，2月最后一周的成交保持着连续五周的回暖态势，26.94万平方米商品住宅房源被售出，环比上升逾一成。易居（中国）分析师薛建雄认为，今年2月的成交量达到近80万平方米，3月份有望重新超过100万平方米。
周忻透露：“富力地产（02777.HK）、恒大地产等一批开发商正在积极清货，回笼销售款项。”一些开发商亦借机推出新房源以回笼资金。据上海三盛房地产（集团）有限责任公司企划总监黄马生介绍，公司位于松江区的颐景园日前推出的40套联排别墅销售也已告罄，回笼资金近1亿元。
同时，中介公司也显示出久违的亢奋。上海易居臣信房地产经纪有限公司物业顾问修德顺掩饰不住自己的心情，“生意实在太火了。3月上旬，我们周边每家门店均买卖成交了两三套。糟糕的时期，1个月成交一两套就已经不错了。”
被忽视的成交结构
开发商在集体唱多的时候，有意地回避了一个重要事实：成交结构悄然发生了变化，交易均价已经下移。
上海佑威房地产研究中心的数据显示，2月全市商品住宅成交均价为12141元/平方米，相比1月出现了明显的下跌，跌幅为13.94%。以2月最后一周为例，“易居中国·CRIC”系统的数据表明，全市平均成交价格依然下滑，周环比再跌5.9%，为11355元/平方米。
对此，易居（中国）分析师回建强认为，2月份一手住宅价格出现下降，原因应是成交结构发生了变化。2月下半月，上海外郊环间的成交量占据了成交总额的重要份额；而其成交均价从9200元/平方米左右下跌到7880元/平方米，这直接导致全市商品住宅成交价格下移。目前上海商品住宅价格还是整体偏高，郊区住宅在降价作用下已经出现了价跌量升的恢复性行情。
同样的结果也出现在二手楼市，低单价、低总价成为楼盘成交的指导性因素。21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔表示，2月上海成交单价在1.2万元/平方米以下的二手住宅交易套数占比达到去年6月至今的最高点，为48.40%；1.2万~1.8万元/平方米价位段的交易套数占比则大幅下滑了4.52%。与此相对应，交易总价在80万元以下、交易面积在90平方米以下的套数较1月占比分别增长了6.28%和4.31%。
据上海汉宇房地产顾问有限公司市场部总监孙文勤介绍，从2月份一手房的热点板块和楼盘来看，均价8000~11000元/平方米的楼盘成为目前一手市场热销的楼盘，“目前二手房市场成交总价60万以下的房源占到了市场总成交的一半以上”。
不过，仅凭2、3月份成交量的明显回升仍然难以判断市场已经回暖。薛建雄认为，市场出现了部分楼盘大幅跌价与前期销售回暖楼盘涨价共现的震荡局面。这是前期积压的刚性需求被开发商的系列降价炒作激活，在成交快速回暖下开发商信心重振所致。他同时预计，未来2~3个月楼市的成交量还会回暖，涨跌互现的剧烈震荡局面也将持续。但是宏观经济低迷、楼市供过于求的大局未改，房价下滑的趋势短期内难以改变，上海楼市极有可能由于刚性需求提前释放，而重蹈过去两年“前高后低”的覆辙。