解读旧房翻新市场现状 工程专家指点改造技巧
旧房翻新正逐渐成为各家装公司越来越看重的市场。对于消费者来说，一些居住了十来年的房子，正逐渐面临排水管老化、卫生间积水、墙面裂缝等问题，这促使老业主们进入第二次装修高潮期，而一些购买二手房的新业主，也因为二手房风格老化、功能区布局不合理等原因需要进行重装或局部装修。
面对各家装公司提供的旧房翻新服务，哪一种才是你最需要的？面对比新房装修更复杂的旧房装修，你又该知道哪些不可回避的环节？
旧房翻新之市场
多数消费者想3万元内旧房翻新
住了十来年的房子，排水管出现老化怎么办？孩子去上大学，空出来的卧室想改造成为书房又该怎么办？想把阳台封闭改造成小卧室也不知道如何是好？很多消费者往往会面临这样的现实问题，以往，许多家装公司会由于“活”太小而不肯接单，但现在，很多家装公司开始更多地关注旧房翻新市场。
记者在南城安乐林路某小区采访了解到，许多上世纪90年代购房的消费者面临着二次装修、局部改造或者是老房翻新等现实需求。一位张大妈告诉记者，自己的房是上世纪90年代初搬进去的，当时根本没有什么装修，现在厨房已经严重老化，卫生间也出现了吊顶老化等情况，很想把老房子重新装修一番。另一位江先生则表示，自己的房子已装修过七八年的时间了，现在觉得当时的眼光很落后，想增加一些背景墙等设计，但是却不知道找谁来做。
在今年的家博会上，一家装修公司在醒目位置推广他们的旧房翻新业务。 本报记者 付娟 摄
旧房翻新市场逐步扩大
据装饰装修行业协会预测，翻新装修业务的市场需求在未来5年内将超过100亿元。中国近几年二手房交易市场表现活跃，同时受上世纪90年代末中国房改政策带动，当时大批消费者购买的新房，如今正面临着变成旧房的尴尬局面，许多问题和不便无可避免，这些家庭正迫切需要改善家居环境。
百安居装潢中心的统计数据显示，进行旧房翻新业务咨询在2008年已经占到总咨询量的50%-60%。针对这部分市场，很多家装公司也开始向该领域拓展业务，3月9日，建材零售品牌百安居正式宣布在中国26个城市的60多家门店推出局部装修服务，另外，今朝装饰等家装公司也推出了“老房变新家”的套餐。
消费者仍期待更低价格
在记者的采访中发现，很多消费者仍然认为家装公司的旧房翻新报价偏高，60%的业主倾向于选择价格较为便宜的“游击队”。对于家装公司和建材卖场推出的二手房重装业务，一位姓高的消费者表示：“要么是套餐形式，要么是带动主材销售，二者其实都是为了将工程和材料一起卖给消费者。这些二手房翻修的价格，不论全部还是局部，与自己的预算比起来，还是较贵”。
对此，一些家装公司解释说，如果是局部装修要对周边原有的装修部分进行保护，工人施展不开，一旦出现刮碰，利润还不够支付赔偿金。此外，局部装修麻雀虽小五脏俱全，不管工程量大小，各种固定成本都要算在内。相对成本高，利润空间自然就小了，甚至还会有赔钱的情况，因为装修公司在整体装修中各个局部有赔有赚，可以统筹规划，但是局部装修统筹空间很小。所以正规装修公司很少愿意接1万元以内的工程。
据记者了解，目前有家装公司给出的旧房翻新套餐价格为2万元左右，但这个价格，只包括基础装修，并不含橱柜等其他项目。
“我的计划是花不超过3万元让房子旧貌换新颜”，记者采访网友时得到上述的心理价位，而持相同心理价位的约占被采访者的60%。
■ 装修费调查
7成消费者想整体改造
记者通过网络采访了20名有旧房翻新计划的消费者，在旧房翻修中，50%属于购买了二手房，需要进行翻修；30%因为旧房老化，要进行改善。
另外，70%的人想进行整体改造，因为不论对于二手房购买者还是旧房老化需要翻修的人来说，房子大都属于自用，对居家条件的要求在增高，所以整体改造更适合自用需求。
在局部装修中，墙面和水电改造占据比例一样，均为20%，说明这两项是局部改造的重点项目。
在装修改造中，60%的业主倾向于选择价格较为便宜的“游击队”，只有40%认为找专业装饰公司更为放心和可靠。这与业主投入的装修费用成正比，因为60%的网友都选择了3万以下的价格，相对于新房装修，消费者在预算安排上不愿付出太多，所以选择游击队的人也相对较多。
■ 自测
四方面出问题，改造别犹豫
墙面 是否已经开裂？
老房子的墙面如果出现开裂、脱皮的现象，一定要重新翻新墙面。刷墙面一定要注意做好基层处理。
电路 是否已经老化？
打开几个插座盒检查一下原来安装的电线管的管口，看电线管是否已经锈蚀，这时原来的电线管就应该废弃。原有的插座电路如果没有接地线，也必须更换。
另外，老房子的预留开关和插座大多都不够用。一般来说，一个房间至少要设置3个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于15个，开关不少于8个。
水路 是否发生渗漏？
装修使用年限达到10年以上的房子，水管使用较长时间后，检查矿物质是否沉积在水管内壁上生成水垢，另外，旧住宅的水管在多年的使用之后，水的氧化作用会造成管路局部锈蚀及污染，尤其是水管接头套丝的部位，里外都容易生锈，使耐压性能下降，容易造成渗漏、开裂甚至是水管断裂，如果出现上述情况，就要考虑重新铺设水路。
门窗 是否已经变形？
如果木门窗已经起皮、变形，特别是卫生间的木门，经过常年水汽，很容易有变形发霉情况，一定要换新的了。钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂，不安全外，也很难恢复原状，应拆掉重做。铁制的门窗，如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂，也要考虑换成铝合金或塑钢材质。
市场搜索
今朝装饰的老房变新家套餐，包括了一些基础施工及材料。
今朝装饰 老房换装套餐
“19800套餐”包括一些基本施工，如墙面乳胶漆、实木复合套装门、墙地砖、防水，扣板吊顶、洁具等。但在套餐中不包含橱柜和一些后期配件，可选材料也有范围限制。
百安居 局部装修
局部装修着重于消费者需求最大的装修空间，包括厨房翻新、卫生间翻新、儿童房升级改造、卧室改装为书房、油漆和墙纸翻新、客厅背景墙再设计等项目。不过在百安居进行局部翻修业务，必须使用百安居的主材。
博洛尼 老房换装
针对二手房改造推出老房换装四大专项服务，包括潮流设计、专项施工工艺、厨卫局部改造和家具配饰服务。跟新房装修项目差不多，在厨卫局部改造方面比较有针对性。
亚光亚装饰 300元起的局部装修
2009年推出旧房翻新服务，300元起的小工程也纳入服务项目，以局部翻新、整体维修为主要服务内容。但1000元以下的局部装修服务费用也相应高一些，会比普通施工项目收费高大约10%左右。
实创装饰 “墙面换装”服务
针对家中占有较大的视觉面积的墙面，推出了大多数二手房消费者急需的墙面改装业务。针对100平方米的房子面积提供有不同的墙面套餐。
轻舟装饰 70平米以下24500套餐
包括客厅区域、卫生间区域一个、厨房区域一个、卧室区域两个、阳台算入客厅区域。不过也只包括基本的工程，没有很明晰的分类。
天盛嘉森装饰 60平米19900套餐
包括地板、厨卫瓷砖、墙漆、洁具、铝天花板、成品木门、五金锁具、防水施工、铲除墙皮(旧房墙面如是油漆、壁纸、喷涂或涂料铲除费用另计)、铲除厨卫墙、地砖等。针对水电改造，推出老房装修客户水、电路改造不收取管理费的优惠。但很多必须收费项目如墙面防裂等限制还是得让消费者精打细算。
东方家园“家园帮手”业务
专门帮助消费者解决家居局部装修尤其专攻厨房、卫生间的改造。目前还没有成体系的价格套餐，只有分项价格，消费者需要好好算算才能知道自家局部改造到底需要花多少钱。
万家灯火局部翻新
按照市价进行价格核算，如一个十几平方米的卧室，局部翻新包括墙漆及顶面刷漆、贴地面砖、装石膏线、垃圾清运等每项收费加在一起大约2000多元。但其推出的业务主要还是为了带动主材销售。
旧房翻新之经验
旧房翻新重点解决水电路
上周，本报邀请部分家装公司的工程负责人员介绍了旧房翻新中需要注意的问题，并提供了一些旧房翻新的方法。
4月10日，本报联合新浪乐居共同主办了“旧房翻新”小型沙龙，邀请了家装工程负责、监理部门以及论坛版主共同来讨论旧房翻新过程中容易遇见的问题和种种细节。到场专家一致认为，无论是从设计、机构还是技术上，旧房翻新远比新房装修要困难多，也比较容易出现问题，主要涉及拆改、水电及门窗、墙地等多个方面。
■ 前期准备
设计 重点放在实用性上
出场专家：周卫星，轻舟装饰魏玛世家装饰设计楼设计总监
改造原因：从设计上看，许多老房子跟时下的新房屋相比，在很多地方显现出落伍，因为旧房往往是反映它当时那个时期的需求。比如结构上，过去的房子是让你住，但是并不能保证你住得怎么样，因此在人性化方面考虑并不是很好，但是当下的设计就会考虑得很好。
改造方法：通常来讲，我们在拿到老房子的时候，首先在设计上要解决它的实用性问题。老房子面积普遍不是特别大，收纳空间和使用空间这两块大多存在很多问题，这也是设计师首先要考虑的问题。在设计上，就要充分利用旧房的一些边角、角落这些地方，增加收纳空间。
建议这种老房子，在设计上最好不要做得过分复杂，因为这跟房屋的条件有关系，应该把它的重点放在实用性上。另一个关注点是基础建设上，因为老房子的水电，还有一些墙体等方面，可能不是很完善。
拆改 最好拿到房屋结构图
出场专家：胡增光，今朝装饰工程部工程总监
改造原因：由于旧房的房屋结构一般都不太合理，为了将房屋原有结构重新进行整合，扩展居室使用空间，需要对部分墙体进行适当改动。
改造方法：拆改之前必须向相关部门咨询和申请，在得到书面批准之后方可动工，决不可盲目拆除承重墙，改变房屋受力结构，也不可随意在承重墙上穿孔、打洞。最好能拿到房屋原来的结构图，这些工作需要业主提前和物业、房管部门等进行沟通，如果找不到相关的资料，有一些老小区的结构图都可以在相关设计院的图纸资料库里找到，这方面的工作千万不能忽略。
有几个原则是要强调的，承重墙是绝对不能动的，燃气跟暖气也不要动，建议业主必须去找专业人员。另外，阳台承重墙也是绝对不能拆的。尤其是居室与阳台之间承重墙窗下的部分，最好不要拆除，因为窗下墙起着压住阳台、达到平衡的作用，一旦将窗下墙打掉，阳台结构部分就有可能失去平衡，造成房屋安全事故的隐患。许多家庭会利用阳台来增加房屋使用面积，将其改成客厅、书房或厨卫等，改建时须考虑其承重能力，阳台是向外延伸出去的，加上有一定的历史，因此应避免摆放过重的物件或增加砖墙。
■ 重点空间
卫生间 尽量节省空间
出场专家：关忠华，百安居北京来广营分公司质监经理
许多人在旧房翻新时都会更换洁具，而在只有四五平方米的旧房卫生间内，洁具的尺寸绝对是考虑的第一要素。在小空间里选择分体马桶可以节约空间。
卫生间里的洗面盆有各种各样的形状和尺码，但是最适合面积狭小卫生间的是半隐藏式的面盆。一般来说，老旧房的卫生间里一般不倾向于安装柱式面盆，因为下面的柱体空间几乎无法利用，如果包裹在浴室柜体里，又丧失了柱盆的意义。建议买一个幅面偏窄的台上盆，省下的钱再购置一个容积超大的台下柜，可以充分利用空间。
如今许多家庭喜欢用整体浴室，卫生间也多做到了干湿分区。可以用透明玻璃将淋浴区隔起来，并采用上滑式拉门，起到一定的分区效果。另外，如果安装普通的淋浴杆加喷头，人至少要站到距离墙面60厘米的位置才能冲淋身体，如果改装成入墙式龙头，那么淋浴杆所占的20厘米距离就节省出来了。
■ 关键点
电路改造 这部分是重中之重
出场专家：黄湘陵，科宝博洛尼家居装饰集团生活方式事业部工程总监
改造原因：一般来说，许多旧房的电线一般只有一个或两个回路，连电话线和电视线都是简单出线，更别提宽带入户和局域网了。而且，许多旧房的线路出现老化、过时等现象，面板插座及线路规划都不十分合理。
旧房翻新时最好请专业人员对电路进行详细检测。
改造方法：最好能找专业的公司及人员彻底检查老化线路，按照标准改装，可以先找到最早装修时的电路图，这样改造起来就更容易。在电线上，有的老房子装的是铝线有的是铜线，但都不符合国家标准，对于这样的电线，一定要换成国家标准电线，每一路主线必须使用2.5毫米的铜线，线截面不应小于10平方毫米，在墙里埋线时必须穿套PVC绝缘管，安装空调等大功率电器则应单独走一路4平方毫米的线。
另外，目前家庭中的电路至少是四个回路，通常应该是照明走一路、空调走一路、插座走三至四路。这样做的好处是，一旦某一线路发生短路或其他问题时，停电的范围小，不会影响其他几路的正常工作。
水路改造 上水改造非常必要
出场专家：年志仁，亚光亚装饰北京分公司副总经理、监察中心总监
改造原因：上水管路使用较长时间后，矿物质会沉积在水管内壁上生成水垢。老的镀锌铁管，由于水的氧化作用，会造成管路局部锈蚀及污染，尤其是水管接头套丝的部位，里外都容易生锈。另外，厨卫改造一般也会将以前的明管改为暗管。
水路改造时的压力测试，对旧房的水路进行改造时，还应该使用新型管材。
改造方法：在水路改造的过程中，应该选用新型水管材料，比如PPR、PE等新型塑料管材，或者是不锈钢管和铜管。但注意不要选用铝塑管，因为铝塑管的接头是卡式接头，接头内的垫圈会比管材提前老化。
另外，在水路改造安装水管时应该多加管卡子固定，以保证管路长期稳固。
墙地面 重新对墙面找平
出场专家：关忠华，百安居北京来广营分公司质监经理
改造原因：在许多旧房里，会发现之前贴的瓷砖出现裂纹、老的墙面起皮等现象，主要是使用时间过长造成的，这也是必须改造的部分。
改造方法：比如地面部分，首先要消毒，彻底消毒可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒，洒后关门窗1小时。在地面的改造过程中，可以局部采用原地砖或原地板做基底，直接在上面铺地毯、地板等，但是一定要注意高出来的一部分，最好建议还是拆掉改造。
墙面的拆洗需要由专业人员来进行，在重新刷漆或贴墙纸之前，最好还能给墙面找平一次，认真检查以前的裂纹、漏水点等。
