上海有半数以上的酒店式公寓，实际上是一些开发商将商业性质的项目转换成“商住两用”，以实现其”捞快钱”（出售）的工具。而将酒店公寓改成写字楼经营的案例简直是绝无仅有。
位于长宁区华山路、镇宁路口的东方雅苑，近日有一栋建筑正在进行由内而外的翻新。这个于２０００年后才落成的项目，似乎还未到“年久失修”的程度。细问之下，才了解到，原来该项目开发商上海浦发大厦置业为增加持有性物业的利润，正在将经营了４年的服务式公寓改造成商务办公楼。
逐一退租后低调改造
东方雅苑小区内共３栋建筑，除了靠华山路的一栋是土地使用年限为４０年的服务式公寓，其他两栋均为土地使用年限７０年的住宅楼。“目前，我们正在进行内部装修，准备把这一栋服务式公寓完全改造成办公楼。”浦发大厦置业的销售经理李齐龙向记者介绍道，这栋服务式公寓的改造是从今年上半年开始的，“我们陆续把原来的客户提前退租，该赔偿的赔偿。或者有合同到期的客户就不再续约。”李齐龙说，虽然目前仍有１６家住户未搬离大楼，但退租进行得还算顺利。东方雅苑的这一栋服务式公寓是当初开发商保留的出租型物业，共２０层。楼内有房间６０套，４年来一直保持年入住５６户的水平。
在上海，酒店式公寓的开发正处于不断上升趋势，除了极其高端的，如浦东的万豪行政公寓，大部分酒店公寓楼盘是单套产权可售型的个人投资型楼盘，它们遍布在市区的各个角落，以变相的包租承诺吸引愈来愈少见的投资购房客的注意。
改造回报不言而喻
“虽然租客稳定，但由于这栋楼原来的户型面积大，住户数量无法扩大，就算是近９５％的入住率，每年投资回报也只有３％。”面对记者的疑问，李齐龙介绍，当初公司决定东方雅苑项目内的服务式公寓只租不售，但经营后发现，２０３∽２３１平方米一间的服务公寓面积浪费实在太大，而且以开发商４年以来经营情况看，酒店经营支出占到服务式公寓出租所得收入的一半，李齐龙为记者算了一笔账：原来的服务式公寓平均租金在３６００美元／套／月（人民币２８８００元／套／月），租金水平实际上仅为４．２元／平方米／天，而且，为了招徕租客，开发商还提供了免费的健身卡、车位、机电设备以及２４小时开启中央空调等——若是算上开发商的融资成本，其每年的投资回报仅３％左右，得不偿失之下，开发商公司有人提出，若是把２０３∽２３１／套公寓进行分割，单套面积缩小，平均租金便可有一定明显提升——户数翻倍，收入也能上升，但经过评估，重新分割后，做成带厨卫小套间的工程投入的时间和资金过大，仍然是得不偿失；于是另一种方案浮出水面——改造成商办楼，主要工程是打通部分墙面，以及把套间内厨房改成茶水间或储藏室。