许多人都没有想到，在普通住宅需求特征中从未获得强调的“私密性”，是设计师眼中高端物业的第一要义，“高密度低私密的别墅与高端物业无缘。”阳光国际集团执行总裁李日强如此说道。李日强目前主持福州最有豪宅气质之一的阳光白金瀚宫，同时，他还是地产行业少有的科班出身的老总，其率领的嘉博筑业一直是福州最著名的建筑设计企业。
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“我们通常觉得单独一幢house(房子)就可以称为高端物业，而在国外，只有庄园(villa)或者奢侈大屋(luxury house)才是真正卖给富豪阶层的。”李日强对豪宅的定义非常明确。
私密性，压倒一切
高端物业的私密性是豪宅设计中首要考虑的问题，试想，一套大几百万，甚至上千万元的高端物业，其居住者的身价最低是高端物业的几倍，有甚者可达到十几倍、几十倍，如何保障住宅的私密空间，自然而然成为设计师首先要攻破的难题。
比如，对于高层顶级豪宅必备电梯，不管是三梯两户还是三梯四户的电梯配置，总之，只要业主在电梯里，就最好没有人打扰，直到他回家，这在豪宅里叫做私密性。在电梯间实现私密性的方法很多，比如插卡式，只有当主人插入自己的电梯卡才会停在那一层，目前，福州只有阳光白金瀚宫做到这一点。
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再比如，进门后得先有堂，豪宅进门后不是“玄关”而是“堂”，首先是“登堂入室”的尊贵氛围;其次，“堂”有着很好的“承上启下”的作用，因为之后就是客厅、起居厅、餐厅、书房、卧室等在功能上既独立又连续的多个房间，需要“堂”的贯穿，这些都是私密性的很好体现。
就别墅而言，私密性则要通过巧妙运用外墙、水系壕沟、树木、花架等建筑，在豪宅四周搭起屏障，万科金域榕郡的梯度景观带其实也就体现了这种私密性的需求。
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资源，豪宅建筑基础
何谓顶级地产奢侈品?
这个问题让许多人闻之一时语塞，而李日强的答案十分清晰：“所谓高端物业应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。”
然而资源的占有也带来另一个问题：高端物业对于土地价值的透支。
事实上，高端物业主要由土地价值和房地产价值两方面决定，而中国的高端物业则多存在透支土地价值来弥补房地产价值的“短板”之弊。如“真山”、“真水”、“人文配套”、“休闲建筑”———这些发展商最爱热炒的地段价值要素，也就是通常说的地段价值、区域价值。
尽管高尔夫球场、周边大学、大型商务中心等本非为项目配套建造，但不可否认这些配套着实提升了项目的价值，所以常见的高端物业一般都会出现在风景如画的景观区或城市中心地带的闹市区。如云亩天朗有着硕大的高尔夫球场;翠湖山庄背山面水;万科金域榕郡有千亩琴亭湖;阳光白金瀚宫位于福州最繁华的五四路与津泰路交界处等,这些依“势”而建是目前福州豪宅的设计根基。
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“包金包银”已过时
“包金”、“包银”，这些在中国的部分高端物业中盛行的细节，已不再是国际趋势。目前，中国高端物业的优势集中在奢华的窗体顶端装修和园林景观上，但房子本身的精细程度还远落后于国际的同类型物业。
“空间艺术”、“精细程度”和“智能化安全系统”———国际上三个评定高端物业的风向标，恰恰是中国高端物业的不足，更是二线城市福州的弱项。
提及高端物业，福州似乎更多讲究“包金、包银”的奢华装修和移植世界植物的景观设计，但在房子精细度的建设上还属“半手工”的阶段，很大程度上仍在沿袭祖传手艺，住宅的工业化还没有完全形成，室内流动性的艺术空间设计、控制建筑物温度的设备(目前国内大部分高端物业还应用空调等电器调节空气温度，福州也只有极少数楼盘在室内恒温系统上做贡献)和全智能的安全系统都还处于初级阶段，电棍、保安、对讲机仍应用于很多顶级豪宅内，与此同时，和高端物业相匹配的专门物业管理人才也还很紧缺。
