成功商业地产项目风险决策系统
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作者： 樊炎冰，段宏斌著
出 版 社： 黑龙江美术出版社
出版时间： 2007-9-1字数： 120000版次： 1页数： 385印刷时间： 2007-9-1开本： 大16开印次： 1纸张： 胶版纸I S B N ： 9787531818915包装： 平装最佳拍档
商业地产实战手...
成功商业地产项目风险决策系统
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内容简介
成功的决策在于对风险的控制，本书首度科学性地为商业地产的开发建设决策导入了科学、理性的数学方法。以美林银行、德意志银行的全球资本评估体系为决策依据，结合中国的实际情况，即全国开发建设的五十多座购物中心、数百亿元商业地产开发经验，建立一种基于数学上的、实践上的应用模型，用数学的方法帮助商业地产项目进行科学的决策。
本书从理论和实践的角度，论证了中国商业地产风险控制的方法，对中国商业地产的发展和风险控制和决策具有重要的意义。为商业地产建立起一个完善的、科学的、可以量化的应用体系。
目录
第一部分 谁能打造中国商业地产系统开发、理性开发的成功定律？
第1章 不要等到最差的结果，才想起为什么决策时不进行更理性的分析
01.在房地产市场日趋成熟的今天，如何使资本积累变为一项永续经营的资产
02.为什么开发商业地产项目会变成一条“不归路”
03.探寻失败后面的根本原因
04.拍脑袋决策的后果
05.突破危机的路径
第2章 目前中国每开发10个商业地产项目，平均有2至3个会走向失败
01.失败的专利
02.好大喜功的代价
03.战略性投资与务实的开发思路的矛盾
04.何谓半步，何谓一步
05.因为急于求成，所以欲速则不达
06.王勇的实话
第3章 数亿学费得来的经验教训，打造出一套科学理性的软件
01.从无知无畏到心存敬畏
02.不要再倡导学习天河城
03.怎样帮助蚂蚁过河
04.为了让中国商业地产从此少缴学费
05.商业地产定量分析的意义
06.商业地产定量分析的数学模型
07.决策的作用
第二部分 如何了解政策法规以避免不必要的风险，让项目走向成功？
第4章 政策法规的风险与投资决策的一票否决
01.商业地产项目取得成功的要素
02.什么是政策法规的风险
03.商业地产项目政策法规方面的风险
04.为何要实施一票否决
第5章 项目的发展规划必须符合城市的发展规划
01.与政府关系良好，并不等于没有政策法规的风险
02.决策不能满足于粗放型的城市规划研究
03.什么是城市总体规划
04.哈西新区的大型商业地产项目
05.为什么哈西项目现在不符合城市总体规划的要求
06.城市总体规划是一只看不见的巨手
07.思考：商业地产项目投资如何适应广州从‘云山珠水’向‘山城田海’国际化大都市的规划格局转变
第6章 符合城市商业网点规划，是项目投资决策获得成功的基本保障
01.商业地产项目论证当从何入手
02.项目策划定位与城市商业网点规划的错位所造成的打击
03.艰难的调整过程
04.认识城市商业网点规划的重要性
05.思考：深圳城市商业网点规划，为深圳城市商业地产发展带来了多大的影响
第7章 交通是商业项目成功的生命线
01.交通评估的必要性
02.交通总流量
03.项目所需要具备的交通条件
04.实例分析：北京百荣世贸商城成功的交通评估
第8章 商业地产项目立项过程中环境评估的重要性
01.一个被关闭的美食广场
02.环境评估需要注意的因素
03.环境评估只是一个表面工作吗
第9章 地方法规与商业地产项目的风险所在
01.刻舟求剑故事在商业地产领域的演绎
02.无法回避的地方保护主义
03.实例分析：沃尔玛进广州为什么这么难
第10章 商业地产项目立项为何一定要履行听证会程序
01.举办项目听证会是一个必要程序
02.深圳市的听证制度
03.一场听证会改变一个决定
04.听证会的作用
第三部分 如何进行科学的选址决策，减少选址的风险？
第11章 选址的风险识别和量化的意义
01.为什么开在繁华地段上的商场仍不能取得成功
02.商业地产项目选址的原则
03.确保选址的科学性和量化分析
04.一把理清思路的梳子
05.你的弯路错在哪里
第12章 政府出让土地的方式与商业地产项目开发风险
01.一次有代表意义的对话
02.土地的作用
03.政府出让土地方式对商业地产项目的开发运营将产生多大的影响
04.商业地产项目取得土地的方式
05.三种取得土地方式的利与弊
06.实例分析；北京MALL折戟沉沙背后的土地价格因素
第13章 经营风险大不大，重点看选址地块的商圈饱和度指数高不高
01.不要被假象蒙弊
02.商圈饱和度指数与开发商业地产项目的关系
03.不同业态、不同档次的商圈饱和度各有不同
04.何谓商圈饱和度指数
05.如何计算商业地产项目商圈饱和度的分值
第14章 选址地块的周边人口密度是项目成功的决定因素吗
01.商业地产投资决策过程中的掩耳盗铃现象
02.理性看待人口密度数据
03.中国式人口密度与商圈范围的界定
04.项目建成后，哪些消费者会来消费
05.项目潜在的消费群体的量有多大
06.商圈内现有的潜在消费群体是否足以支撑项目的运营
07.6V商业地产风险决策系统在人口密度分析中的应用
08.实例分析：商场周边的人口分布为何是不规则的几何圆形
第15章 选址地块的客流情况调查
01.一步差三市的现代演绎
02.有人流，未必是客流
03.人流动线对客流状况的影响
04.客流统计分析
05.实例分析：肯德基的选址策略
第16章 选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况
01.并不是人流多，商场的营业额就足够大
02.商场定位与选址之间的矛盾
03.如何认识覆盖商圈人均可支配收入的状况
04.6V商业地产风险决策系统如何评测项目地块与人均可支配收入的情况
第17章 选址地块竞争对手情况
01.商业地产项目会面临哪些竞争对手
02.辩证地看待竞争与发展的问题
03.如何对选址地块的竞争对手进行评估
04.竞争对手评估中的距离因素
05.竞争对手评估中的时间因素
06.为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”
第18章 选址地块交通道路条件
01.路到才能人到，人到才能财到
02.道路条件与商业地产投资决策
03.为什么路到财不到
04.6V商业地产风险决策系统的地块交通条件评价
第19章 选址地块竞争对手情况
01.公交设施对商业地产项目营运的重要性
02.香港购物中心的公交优先战略
03.我们应如何评估地块的公交设施状况
04.选址地块与公交站台的关系
第20章 选址地块建筑物可视效果
01.为什么要为建筑物可视效果而改变建筑规划
02.主力店不进驻的原因
03.选址地块建筑物可视效果的几种情况
第21章 地块平整条件
01.商业地产项目如何评估地块平整条件对其开发决策造成的风险
02.湖北黄石项目为何搁浅
03.地块平整条件是商业地产项目投资决策的重要因素
03.6v商业地产风险决策条件量化风险平估
第22章 地块拆迁条件
01.为何地块拆迁条件也成为风险决策系统中一个量化的环节
02.拆迁风险评估不能只停留在感性认识和简单成本计算的阶段
03.拆迁的风险评估及《物权法》对拆迁的影响
04.如何认识拆迁强度与拆迁风险
05.6V商业地产决策系统的拆迁风险评估
第23章 选址地块经济技术指标
01.为什么要评估地块的规划经济技术指标
02.选址地块经济技术指标与投资决策的风险
03.增大开发风险的原因所在
04.6V商业地产风险决策系统与规划经济技术指标的关系
第四部分 如何细化业态组合系统，增强项目招商的可行性？
第24章 为什么说业态组合风险是一种看不见的招商风险
01.风险看不到，并不等于不存在
02.敢于向房地产开发商说“不”
03.商业业态的构成
04.百货店
05.大型综合超市
06.专卖店
07.餐饮类商家
08.娱乐类高家
第25章 招商组合形式
01.一个陌生的来电，带来一个并不陌生的问题
02.为什么出租率达到100%，开发商还是赚不到多少钱
03.什么是开发购物中心的目的
04.风险在于业态组合
05.“卖椟还珠”告诉我们什么道理
06.如何评估商业组合方案
07.不要让招商环节成为商业地产操作的“短板”
第26章 如何评估租金条件对项目投资决策的影响
01.租金报表如何指导商业地产项目的投资决策
02.投资决策的租金依据
03.如何更理性、客观地看待项目的租金方案
04.6V商业地产风险决策系统如何指导租金方案
05.实例分析：主力店租金条件
06.实例分析：一般店铺的租金条件
第27章 如何评估租赁年限对项目投资决策的影响
01.租赁年限对项目投资决策的影响
02.不同业态不同的租赁年限对购物中心产生不同的影响
03.理性看待商业地产项目的租赁模式
04.万达租金模式与天河城广场租金模式
05.实例分析：租金高、租期短的租赁方案
06.实例分析：租金低、租期长的租赁方案
第28章 如何评估租金递增率对项目投资决策的影响
01.理性地看待租金递增率
02.租金递增率不同，项目的风险值也就不同
03.不同店铺的租金递增率
04.实例分析：天河城广场不同经营阶段不同业态的租金递增率
第五部分 如何进行科学的规划设计，打造一个成功的商业地产项目？
第29章 中国商业建筑大反思浪潮
01.南辕北辙的现代故事
02.中国商业地产的建筑规划方案的“短板”
03.商业建筑设计经验缺乏的代价
04.中国商业建筑设计大反思
第30章 停车场与主力店的互动关系
01.一次糟糕的“成功招商”
02.停车场与主力店的互动关系真的那么重要吗
03.停车场与主力店设计的五越理论
04.主力店与停车场的设计是“看不见的陷阱”
第31章 地质条件的差异给我们带来的困惑
01.工程建造的成本与投资决策的风险
02.地块持力层深度量化的风险控制数学模型
03.如何对地块持力层深度进行评价呢
04.6V商业地产风险决策系统如何控制地块持力层深度的风险
第32章 不可忽视的地块地下水位深浅
01.泛华武汉项目的经验教训
02.地下水位条件不同对项目所造成的影响
03.是什么导致泛华云南玉溪沃尔玛广场达不到预期的回报目标
04.地下水位条件与成本控制
05.6V商业地产风险决策系统对地下水位条件的量化风险评估
第33章 地块场地开挖围护条件
01.地块场地围护条件对工程成本的影响
02.传统的工程预算无法反映开挖围护的成本
03.场地开挖围护条件的几种类型
第34章 地块地形条件的影响
01.场地短边宽度会对商业运营造成什么伤害
02.商场规划长宽比评价
03.为什么商场最短边宽度不能小于50米
04.6v商业地产风险决策系统如何对长短边宽度进行量化的分析
第六部分 如何通过项目的资本运作评测，进行商业地产项目的投资决策？
第35章 商业地产为什么被称为金融地产
01.面对三个方案，该如何作出选择
02.建成为社区商业配套街的方案一
03.建成区域性特色街区的方案二
04.建成区域性商业中心的方案三
05.小老板、中老板与大老板的关系
06.资本运作能力成为最大的瓶颈
07.商业地产的本质是金融地产
08.财务的计划跟不上现实的变化
09.6V商业地产风险决策系统与国际化的资本运作方案
第36章 进行系统科学的资本运作测评，是商业地产投资决策的核心环节
01.为什么商业地产的本质就是资本运营
02.商业地产开发与住宅开发的异同
03.一个并不复杂的投资方案
04.产生意料之外的结果
05.商业地产的资本运作风险的体现
第37章 商业地产资本风险的控制节点
01.自有资金占总投资的比例
02.自有资金的比例直接关系到项目资本运作的成败
03.6V商业地产风险决策系统对自有资金比例的界定
04.申请贷款额度的比例
05.申请贷款的利息
06.终极内部收益率
07.资本的退出机制
第38章 如何为商业地产项目设计一流的财务方案
01.扁鹊与蔡桓公的资本运作启示录
02.工程成本
附录 6V商业地产风险决策系统使用说明
01.企业的成败并在于拥有多少资源，而在于其对资源的整合能力
02.6V商业地产风险决策系统的的时代意义
03.6V商业地产投资决策风险的构成
04.某商业地产项目运用6V商业地产风险决策系统生成的表格
媒体评论
6V商业地产风险决策系统是基于泛华集团的平台和经验上开发出来的一套决策软件，它的每一个组成部分都凝聚了泛华置业的经验和教训，如果它能帮助我们的一些开发商少走弯路、少缴学费，那么也可以算泛华集团为这个产业所做出的一份贡献。 ——泛华建设集团总裁 杨天举 6V商业地产风险决策系统是我国首部运用系统工具，对商业地产投资决策的全流程进行风险控制和决策指引的理论体系和应用指南。做成功的商业地产必须从投资抓起，从系统着眼，从决策入手，化高风险为高收益。 ——中国商业地产联盟秘书长 王永平 这是一套令人难以置信的软件系统！它的应用价值、辩证方法与美国购物中心协会（ICSC）和欧美许多企业的价值体系是完全一致的！ ——前沃尔码中国区副总监，现易初莲花中国区资深副总裁 陈怀忠 6V商业地产风险决策系统能最终得以面世，集中了很多国际先进的购物中心开发运营经验，台湾、新加坡、香港的购物中心开发，都可以从中学习到很多的东西。 ——国际购物中心协会大中华区首席顾问 刘耀东 商业行为的惯性模式是多样、脆弱和敏感的。因此，好的商业建筑的设计须针对未来商业的风险做好应变准备的对策。《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一本专业资料工具书，它企图改变现有商业建筑设计“迷思”（myth）,尝试从质量化和系统化的角度来组织各种可能要素，捕捉机会和转化风险。如果要求取得商业战略决策的显赫成功，规避最大可能商业风险，请参考此书，它为中国商业地产开发迈出了很勇敢的第一步。 ——LLA中国区总经理 顾舒白 本土化和国际化的结合一直是中国商业地产发展过程中所面对的关键问题，我们一直在探寻结合的方法，6V商业地产风险决策系统可以说找到了一条中国商业地产通向国际资本的大门。 ——美国美联银行大中华区总裁 欧伟明
书摘插图
第一部分 谁能打造中国商业地产系统开发、理性开发的成功定律？
不要等到最差的结果，才想起为什么决策时不进行更理性的分析。目前中国每开发十个商业地产项目，平均有2至3个会走向失败，数亿学费得来的经验教训，打造出一套科学理性的软件
第1章 不要等到最差的结果，才想起为什么决策时不进行更理性的分析？
01.在房地产市场日趋成熟的今天，如何使资本积累变为一项永续经营的资产？
在我们接触的众多的房地产开发商当中，很多老板都对商业地产抱有强烈的兴趣。他们通过早期的房地产开发赚到了钱，实现了原始积累。但随着市场环境的变化，土地资源和社会资源开始集中在一些地产大鳄手中，房地产市场竞争日益激烈，再开发一些中小型的住宅项目优势已经不明显了。在宽松的市场环境日益向集约化、规模化发展的时候，这些中小型房地产商便想通过开发商业地产项目，使资本积累变为一项可以永续经营的资产。
投资开发商业地产项目，对于中国房地产开发商来说具有以下几大吸引点：
1)商业物业的潜在价值远远大于住宅物业，长期持有能实现投资价值最大化；
2)未来中国经济将持续增长，长期持有的商用物业不像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有商用物业能获得土地增值收益；
3)经营商场更可获得稳定的租金或商场经营收入，获得宝贵的现金流；
4)当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以轻易地抵押给银行，获得银行贷款。
用一位房地产开发商的话来说就是——商用物业是一项进可攻、退可守的经营策略，如果房地产企业有相对足够的资金能力，那么开发商业地产项目可以算是一项有远见的战略投资。
正因为如此，所以中国有很多的房地产开发商走进了商业地产。他们没有想到，正是因为他们的这一项“战略投资”，使他们中的很多人走上了一条“不归路”。
02.为什么开发商业地产项目会变成一条“不归路”？
道路之所以艰辛，就是因为这些中小型房地产开发商们在走进去以后，才发现商业地产的开发建设存在这么多的难题：
1)不知道项目到底要投多少钱，资金如何运作？
2)对业态组合和现金收益不了解，不知道项目何时才会有收益？
3)对开发的环节不清楚，不知道在这个过程中应该怎么办？
4)不知道潜在的风险在哪里？
这么多的困惑，这么多的迷茫，不是在开发前就可以预见的，而是在项目建设的过程中发生的。有～些购物中心在开发的过程中由于资金链脱节，项目变成了烂尾项目。有一些新的购物中心或商业街区经过干辛万苦，好不容易建成开业，但开业之后又发现商场人流稀少，自己运作一个商场缺乏经验，又没有可用的商业经营人才，结果使商场的经营日益艰难。开业一段时间以后，商家看不到经营成功的希望，开发商更看不到经营成功的希望，更不指望何时收回投资成本了。
于是，商家一轮又一轮地走了，商场更加冷淡，曾经信誓旦旦的如火如荼的推广活动也结束了，开发商每个月有限的租金收入也越来越难收，开发商在这时开始“死心”了，于是后悔道：“当初我为什么要开发这样一个项目呢，为什么不一开始将这些商铺全部卖掉呢？”
豪情壮志在残酷的现实面前往往是十分脆弱的。开发商建设商业地产项目的豪情壮志在商场经营惨淡的现实面前，也会不堪一击，很少有人能坚持到底。P041-044
