国有土地使用权纠纷司法解释适用指南2
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作者： 《司法解释适用指南》编写组编
出 版 社： 中国法制出版社
出版时间： 2006-4-1字数：版次： 1页数： 257印刷时间：开本： 大32开印次：纸张：I S B N ： 9787802261549包装： 平装编辑推荐
条文主旨，适用指南，关联精选，相关规定，实用附录。
内容简介
为使广大司法工作人员、律师和其他公民更为方便地适用最高人民法院的重要司法解释，根据读者的建议和市场的需要，本套丛书对婚姻、担保等十余个重要司法解释文件进行分册编写。本书是丛书之一，主要内容为国有土地使用权纠纷，书中以重要司法解释的条文为序，逐条概括〔条文主旨〕，方便读者快速了解司法解释条文基本内容；并以〔适用指南〕形式对应用该司法解释条文过程中需注意的问题给与诠释；将与该司法解释重点条文关联紧密的法律、法规、其他司法解释作为〔关联精选〕内容，穿插在该条文后；同时标注其他相关法条参见，方便读者查找。
目录
一、司法解释适用
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005年6月18日）
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条 土地使用权出让合同的定义
第二条 对开发区管委会出让土地的处理
第三条 协议出让中出让金的确定
第四条 对未办理出让批准手续的处理
第五条 土地用途的改变引起出让金的调整
第六条 对擅自改变土地用途的处理
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条 土地使用权转让合同的定义
第八条 对未办理权属变更登记手续的处理
第九条 对未取得土地使用权证书的转让合同的处理
第十条 对一地数转合同的处理
第十一条 对未经批准转让划拨土地使用权的处理
第十二条 对由受让方办理划拨土地使用权出让手续的转让合同的处理
第十三条 对划拨土地使用权直接划拨的处理
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条 合作开发房地产合同的定义
第十五条 对房地产开发经营资质的要求
第十六条 对合作开发划拨土地的处理
第十七条 实际投资数额超过约定的处理
第十八条 实际建筑面积少于约定的处理
第十九条 违章建筑不予分配
第二十条 实际建筑面积超出规划的处理
第二十一条 违法建筑被拆除造成的损失的承担
第二十二条 未足额交纳出资的利润分配
第二十三条 房屋预售款不得充抵投资
第二十四条 名为合作实为土地使用权转让
第二十五条 名为合作实为房屋买卖
第二十六条 名为合作实为借款
第二十七条 名为合作实为租赁
四、其它
第二十八条本解释的施行与适用
二、相关规定
中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日）
中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日）
中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月27日）
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日）
划拨土地使用权管理暂行办法（1992年2月24日）
中华人民共和国合同法（1999年3月15日）
中华人民共和国民法通则（1986年4月12日）
协议出让国有土地使用权规定（2003年6月11日）
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年5月9日）
城市房地产转让管理规定（2001年8月15日）
城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日）
房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日）
中华人民共和国城市规划法（1989年12月26日）
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营
案件若干问题的解答（1995年12月27日）
实用附录
国有土地使用权出让合同（示范文本）
书摘插图
一、司法解释适用
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次 会议通过2005年6月18日最高人民法院公告公布 自2005年8月1日起施行法释〔2005〕5号）
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条土地使用权出让合同的定义
本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
适用指南
我国的土地实行国家所有和集体所有，公民个人没有所有权，只能取得使用权。因此，在进行房地产开发前，房地产开发经营者必须通过一定的方式取得使用权。使用权的取得方式有两种，一种是划拨，一种是出让。划拨只适用于特定的范围；如国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。而出让则是使用最广泛的方式。土地使用权出让市场的有秩序运行，是保障我国房地产市场繁荣发展的关键。
在理解土地使用权出让时，应当从以下方面进行：
第一，土地使用权出让的主体是国家，而市、县人民政府的土地管理部门，则根据授权代表国家签订出让合同。除此之外，其他任何国家机关或国家机构都没有此权力。另外，“市、县人民政府”中的“市”，包括全国各级市；“县”，则不包括市辖区。
第二，土地使用权出让的客体是国有土地的使用权。这里面包括两层含义：其一，出让的客体不能是集体所有的土地；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。其二，允许出让的国有土地还必须是国有建设用地，如果是国有农用地（如国有农场的土地），必须办理农用地转建设用地的审批手续。
第三，土地使用权出让的受让方，可以是中华人民共和国境内外的所有人，包括个人、法人和其他组织，但是外商要取得国有土地的使用权，必须先成立三资企业。
第四，土地使用权的出让，是一种有偿、有限期的行为。土地使用者必须向国家缴纳一定的费用，即土地出让金。
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