新政满月，国内房产网站度过了怎样的30天？
房产网站的自我拯救
电脑报记者 李好宇 熊雯琳
“史上最严厉的楼市调控政策”发布已经月余。政府要员、地产大亨、投资顾问、购房者多方角力，试图让楼市天平朝己方倾斜。这其中，一个与地产业共生共荣、生生相息的角色被所有人遗忘——地产网站，在这三十天中遭受了一场空前的劫难。地产商业网站是否会成为新国十条的“铺路石”，倒在开发商之前？楼市的信息窗口，又将展开怎样的自助自救？
左脚天堂右脚地狱
“你们那边缺人手不？帮介绍一下吧”，采访接近尾声，供职于某房产网站的张欣（化名），突然在的QQ上发来这样的内容，“这两天突然冒出来的想法，做杂志销售也不错。没有大起大落，就不会有失望和挫败感”。
每天上午10点，上班的人流渐渐消退，张欣吃罢早饭出门，开着春节前刚买的亮红色荣威550，游走于各大地产公司“跑业务”，直到晚上9~10点才回家。26岁的他在朋友的眼中绝对算得上事业有成——尽管只是最最基层的销售，但08年底入行的他，正赶上楼市的癫狂，赚得盆满钵溢。“开发商不差钱，我们就不愁生意。最忙的时候，我一天定下了三个单子”。因为出色的业绩，张欣在09年公司年会上还拿到了双倍的年终奖金。
不过，“金牌销售”的神话似乎要被终结了。4月17，国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下简称《通知》），一棒将地产业从天堂砸向地狱。“过了年我们就听说要开始调控了，我们也多次和地产商、住建部的领导接触过，但没想到这么快就来了”。
4月17日，晚17：20分，张欣公司所在部门接到了《通知》。“当时被拉回来，召开紧急会议”。不过，据张欣回忆，会场气氛并不严肃和紧张，更像是一次每周二下午的例行工作报告会议，几位高层未参会，讨论的主题也是本月业绩，并没有什么针对《通知》的应对手段，只设置了一个简单的讨论环节。“退一步是为了跳的更远，哪次调控之后不是下一轮的暴涨？不过是个安民心的‘面子工程’罢了”。张欣告诉《电脑报》，“紧急会议”的尾声，两位女同事还讨论起新买的皮包，约好周末一起去逛街，“那时还是真的一点都不担心”。
一星期后的4月23日，扑面而来的寒意已经磨平了张欣的锐气。“先是一个老客户的广告订单吹了，后来和一家开发商联合举办的体验活动也被无限期推迟了”。张欣带的这家老客户向来出手阔绰，常年占据该网站首页的优质广告位，“他们转向保守了，绝对是个不好的信号”。
开发商们有着自己的想法，“我们手上有充足的现金流，这不是钱的问题”，记者一位开发商朋友09年参与开发北京昌平区沙河某住宅项目，建筑成本约2800元/平米，5月份预售5400元/平米，捂盘到9月份，售价已经超9000元/平米，“这样的项目去年做了4个，每个都不少于200套”。之所以开始收紧预算，一方面因为要做出低姿态，“政府态度强硬，我们起码要表个态，大肆宣传不合时宜”；另外开发商希望将钱用到刀刃上——放眼全国楼市，量跌价不跌，这样的畸形市场状态需要大量资金去支撑、维持，“谁手上的资金链断了，挺不住了，就只能降价，被市场淘汰被同行排挤，没人救得了他。”这是一场开发商、政府、买家多方角力的过程，“有钱挺下去才是硬道理，打破现在的局面靠的可不是几张漂亮的新盘广告”。
摔烂地产网站的“小算盘”
张欣和同行们的噩梦才刚刚开始，新政正一步一步地收紧地产网站的“钱袋子”。
先是广告业务的缩水，“不愁客户”的张欣也开始哀叹世道艰难：“被放鸽子的不只是我一个人，几个同事都碰到了。4月初还在谈的单子，新政后差不多一半都被搁置了”。不过，因为年或半年期这的长期投放广告（一些厂商会在财年初Q1伊始向大型媒体投放一年或半年的广告费用，以获得打包的低廉价格）占据了总业务量的7成左右，丢掉几件散单还伤不到元气，“但是下半年怎么办？明年怎么办？如果开发商那时候还是这个态度，好日子真就快到头了”。
除了页面广告和活动策划，地产网站的另一条生财之道在于“效果付费”。狙房网一位负责全国内容的曾小姐介绍，通过楼盘展示、信息交互，狙房网为开发商带来的每一位顾客（实际成交顾客）都将获得分成，“网站营收与新盘成交量正相关”。新政后跌至冰点的成交量，对“效果付费”模式的冲击自然是不言而喻的，基本上是坐吃山空。
和扎根新盘的狙房网类似，一些专营二手房的地产网站也有类似的营收模式——每为地产中介机构带去一位有效顾客，都将获得分成。以淘房网为代表的二手房网站，在面对骤减至一成的二手房成交量面前，确实前景堪忧。
“建材、家具、装修等配套服务因为有一定的滞后性，暂时没有影响，至少要3~4个月才看得清楚。不过3~4个月后，市场应该也会明朗起来，不管开发商降不降价，成交量应该都会有所回升，配套服务只跟“量”有关系，跟“价”并不相关。所以配套服务方面我们一点都不担心——这部分本身就是外包出去做的，公司基本没什么成本压力”。
当然，也有一些营收项目没有受到《通知》的冲击，比如楼盘展示和中介注册收费。一手房网站通行的做法是，每收录一个新楼盘的页面，会向开发商收取一定的费用，“不同的新盘是有梯度的，（开发商）多给点钱就做的漂亮些，多上图，不给钱的就放在最后面，没图片，没均价、没电话，谁还去问，去看？”一些二手房网站对房产中介发帖会收取一定的费用，“要获得发帖权限，就交一点注册费用，我们一般是500元/年”。“新盘展示和注册费基本不会受到冲击，除非开发商或者中介都不想干了，不然这份子钱一定要交的”。
新政也给地产网站带来了一些好处，“谈团购、让利更好谈了，现在5千抵2万的优惠只要想谈一定就拿得下来，全款95折优惠也基本都做得到。这差不多是09年5月份以前的状态，去年下半年想谈这些条件根本是不可能的”。
张欣告诉《电脑报》，地产网站前景目前“比较悲观”——受影响较大的页面广告、流量分成两项占据了网站近八成营收。“我们配套服务一直没怎么做起来，注册、展示费都是小钱，成不了大气候”。记者采访中发现，最近半个月，不少地产网站的从业人员，从内容编辑到广告销售，这几天都开始“为个人发展做打算”了。
新政下的生存哲学
“现在哪个售楼小姐、中介不要看买家的脸色？他们不好做，我们也跟着遭罪”，一位要求匿名的北京地产网站编辑告诉《电脑报》，“上面的意思是多谈房价下跌，你没看到新闻上跌声一片吗？我们也只能跟着喊，这是自己打自己的板子”，这位资深房产编辑将开发商和地产网站比作鱼水之合，鱼不离水，水不离鱼，“开发商吃肉我们喝汤，天天喊跌对我们有什么好处？”
但短期内一线城市的楼市下跌已成定局，一位接近住建部的朋友告诉记者，住建部已经拟定了第二套和第三套方案，两个月内如达不到预期调控效果，将针对性地对一线城市“下猛药”，如果开发商继续“硬挺”，楼市和地产网站可能会面临更大的危机。
喝过了新政的“满月酒”，地产网站也开始自救。“一方面我们降低了首页广告位的价码，大约相当于原来的6折，还附赠不少内页的广告；另一方面精兵简政，将更多的资源投入到受冲击较小的三四线城市去”。从一二线城市“走出去”是个明智的决定，记者从搜房成都分公司、购房网长春分公司了解到，目前次发达省会城市楼市价格稳中有升，成交量缩水不多，受《通知》影响不算明显。
“另外就是推一些吸引眼球的服务，比如视频看房、体验式看房等，这些我们最近都准备做”，残酷的市场必将淘汰一些“落后份子”，如果内功一般，起码先要赚足眼球。
“资源分配方面我们以后会更注重商铺”，张欣认为，新政在商品房的严厉措施并没有延续到商铺投资领域，“低门槛高回报，这可能是地产领域下一个待开发的金矿”。
就像你去中关村前会先上专业IT网站查询价格一样，在你动了想买房子的念头的那一刻，你就会关注专业的房地产门户，从你了解房产新闻，关注话题互动，到你关注楼盘信息，甚至参与网上团购，最终房子到手，你的信息和需求都尽在搜房网、新浪乐居、搜狐焦点、安居客等网站的掌控中。
房产网站经营模式初探
《深圳楼盘个位数成交，楼市拐点到了吗？》、《深圳新盘若降价，你会出手吗？》、《深十三条”出台后，深圳楼市将走向何方？》、《楼市由卖方市场转向买方市场 您会加入“退房潮”吗？》、《搜房网联合南都调查：深圳房价下跌你会抄底吗？》……
当这些标题连续轰炸着李彦的眼睛，她有点动摇了。换作是你，当这一对骇人的新闻“夹杂”在一堆楼盘团购促销广告中时，你会有怎样的感受？和千千万万个买房人一样，李彦看不清未来走势，却又对房产促销广告动心了。从2007年下半年开始关注房市，李彦经历了楼市的两次大起大落。她每天上网的第一件事情，就是打开搜房网、新浪乐居、焦点等网站的首页，看看今天的房产新闻、政策解读等等。
房产门户网站：收入主要靠广告
李彦不知道，作为某房产门户的新闻组负责人，方然（化名）每天都会好好精挑细选头条新闻，尤其是在房产新政频变的这一个月，采编团队面临的压力相当大，从策划专题到更新资讯到政策解读，方然几乎不分白天黑夜，“这种时候，舆论的引导显得格外重要。买房人希望知道更多关于政策、关于楼市的信息，所以，我们一条都不会放过。”
方然说得没错，搜房网CEO代建功在接受《电脑报》记者采访时表示，自从房产新政出台的这一月来，搜房网的日访问量大增。“现在这个时候，购房者比较茫然，大家希望能够在网上找到答案，而对于开发商来说，信息传播在这种时候显得尤为关键，并且需要一个比较长的广告周期。”在代建功看来，楼市政策不明朗的时候，买房者观望情绪产生，开发商卖房速度慢下来，反而会将有限的预算投放在价格更低和性价比高的平台上。
其实不仅是搜房网，记者点击新浪乐居、搜狐焦点的首页，电脑屏幕的一半以上都被各种各样的广告位占据。据代建功介绍，搜房网的盈利模式和网络媒体很类似，利润主要来源于广告，比如新房开发商、房屋中介等，除此以外搜房不收取其他任何费用。随着业务的垂直拓展，广告收入还涉及到家居装饰、社区服务等等，几乎所有和家有关的都是我们的服务对象。
实际上，新浪乐居、搜狐焦点也都是类似的广告盈利模式，当然，这只是在买房人看得到的位置。不论是搜房、乐居还是焦点的背后，都有一个强大的团队从楼盘项目拿地之初就开始盘算着买房人的口袋。
记者采访了搜房网的资深编辑余坤（化名），他向我们介绍了搜房网的运作模式，我们可以清楚的了解到，专业房产网站如何介入到买房人的方方面面，如何在为买房人提供强大的资讯和服务的同时，还赚取开发商的钱的。
在搜房，整个后台分为新房、新闻、业主论坛、博客、客服等不同的小组。这些小组的成员都有不同的分工。新房组的成员从开发商拿地那一刻就开始关注项目的发展情况，包括打地基、开建、封顶、一期开盘、二期开盘、卖房优惠等，这其中每一个环节几乎都有搜房网的介入，他们会把开发商的动态及时更新到楼盘页面，供购房者关注。
新闻组是负责每日的更新及地产政策要闻、家居动态，引导理性职业舆论。文章开头看到的那一系列的文章策划，就是出自新闻组的同事之手，“尤其是在政策不明朗的时候，买房人会天天来讨论新政，谈论房价会降多少。”余坤介绍道。
业主论坛是搜房网十分重要的一个部门，最早要从开发商还没开始卖之前就介入，在预热期、开盘期、销售期、入伙期及以后，吸引购房者进入论坛讨论，发展版主，组织社区活动，比如看房、团购等，相当于是开发商与购房者之间沟通的桥梁。
博客主要是业内和业主发表观点、进行互动、展示个性的平台，目前搜房网还开通了微博平台。
客服部门的主要工作是直接面对开发商，对开发商进行跟踪服务，发布相关新闻动态、制定营销策略和服务方案执行等。
此外，搜房网还有一个杀手锏产品就是“看房团”，一般操作的步骤是：开发商需求（也有网友需求），在网站发布召集公告，公布看房路线及看房时间，由搜房工作人员跟车服务，参观项目，新闻人员随行报道，结束后制作专题，然后在论坛发贴，同时出新闻总结报道等。
这一系列看似复杂的运作，实际上就像是一个连环套。不仅套住了开发商，也套住了成千上万个购房者，李彦在北京的死党邱牧就是其中一个。她刚刚报名参加了北京搜房网组织的5月29日的看房团活动。
中介网站：收经纪人钱帮买家找房子
早上8点半，刘郁松用自己小组的端口登录了安居客的网站，他们小组ID发布的几套二手房源已经连续几天都处于零点击率。“不知道是不是电话坏了？”刘下意识的拿出手机看了看又放回桌子上，5月以来，他几乎都是这种纠结的状态中度过。他是二手中介地产润万家北京石佛营分公司的一名普通销售人员，自从房产新政风声一出，门店的销售业绩锐减，就连安居客网站的房源点击量也大幅下跌。“整个月店里只卖出一套房，和此前一天一套房的火爆形成了鲜明对比。”刘郁松自言自语，“看来这个月安居客网站的ID套餐费用又要我们小组自己出了。”根据润万家的规定，小组完成一定的考核，安居客的套餐费用由公司来支付，不然就得由小组成员自己承担。
其实，不仅仅是刘所在的润万家，北京几乎所有的二手房产中介链家地产、我爱我家、中大恒基等都和这个叫安居客的网站分不开。
作为国内比较知名的找房网站，安居客主要从事二手房、租房信息查询服务。与搜房、焦点等网站以资讯吸引人气流量不同的是，安居客定位于需要卖房、出租房屋的人。在安居客的页面上，没有专业门户网站那样密密麻麻的资讯信息，只有姓名的搜索框和房价走势图。找房人很容易通过地图找房、轨道交通找房等多种方式来找房子。
安居客将大量的技术和经理投入到去完善数据库和搜索技术。比如，在搜索方面，安居客通过用户浏览过的足迹向用户推荐可能适合他的房子。比如通过用户的收入状况、点击过的房子、在房子浏览页面上停留时间的长短等“猜测”他可能对哪些房子感兴趣。用这种方式，安居客黏住要找房子的用户，并且，对用户找房子完全免费。
安居客要收费的，是面向刘郁松这样的房产中介。房产经纪人通过在安居客上发布房源信息获得客户资源，从而促成房屋交易。每个房产经纪人每月向安居客缴纳八十元到几百元不等的信息发布费，这也是安居客主要的盈利来源。
比如刘郁松所在的润万家石佛营分店，就有几个不同的小组，除了刘郁松所在的小组用的是安居客的经纪人客户端，还有其他小组使用的新浪乐居、五八同城等等。安居客这样的网站，对于房产中介来说到底有多大的吸引力？“房市好的时候，经纪人ID发布的一个区域（比如石佛营地区）的房源每天的点击量在100次以上，这还不包括不同中介发布的同一房源的点击量，每个ID都有上百的点击量，一个区域的点击量就很可观了。”
当然，也不排除有经纪人在安居客上发布虚假信息、隐瞒房源真实质量的事件发生。对此，安居客还设置了黑名单制度，一旦经纪人被投诉发布虚假房源，查证属实后就被安居客驱逐，再也不能进入全国安居客任何一个城市的网站上。
对话
莫天全：新政出台是把双刃剑
搜房控股集团董事长、中国指数研究院院长
新政出台是把双刃剑，但从目前的市场来看，成交量受到了极大的冲击，房价未现“一边倒”下跌。近期政策组合拳的出台就已经表明了政府调控楼市的决心。这一系列的政策，对房价的调节作用非常直接，也非常明显。房价的增长速度绝对会慢下来，房价的绝对值也有可能往下调，这样拐点就会出现。
房贷新政的出台对楼市的作用不能一概而论，不同的购房群体受到的影响也不尽相同，对投资者来说，房贷新政抑制了楼市里的投机，三套房贷不受审批、异地购房者无从出手，银行和法律上的障碍限制了楼市里的恶性投资；而对于主要购买90平米以下户型的首次置业者来说，政策出台起到了抑制楼市价格的作用，在部分城市甚至会造成房价的下降，这无疑是他们的一大利好。
中央政府最近的一系列控制政策与2007年时非常相似，但是因为当时谁也没有预料到的世界金融危机的出现，让中央政府的政策一下子就转了一个弯。所以现在的系列政策的出台，如果没有像金融危机这样的大事出现的话，我相信这种政策的持续性是会一直下去的。