昨天，中国指数研究院发布的《2006北京最新住宅价格变动趋势》报告指出，北京住宅价格走势呈现"2005年平稳2006年发力"的态势。报告认为，以普通住宅为代表的低档房价格上涨较快，是推动商品住宅价格上涨的主要力量。而宏观调控政策，为房价上涨积蓄了力量。
普通住宅价格近期涨幅较大
"与上海不同，北京房价上涨是普遍上涨。"中原地产华北区董事总经理李文杰对《上海证券报》表示，这正由于"普涨"，才使北京房价始终在上扬。
昨天的报告支持了这种判断。报告根据北京市建委房地产交易网数据统计指出，2006年3月，北京普通住宅期房成交价格为7549元/平方米，同比上涨15.9%，比2月份上涨3.7%。从价格走势来看，2005年各月普通住宅期房成交价格涨势缓慢。而从2006年开始，价格快速上涨，1-3月平均每月同比涨幅为12.6%。报告认为，北京普通住宅价格上涨是推动住宅价格上涨的主要动力。
数据还显示，以公寓为代表的北京高档住宅期房成交价格2005年以来一直处于波动下行的走势，由2005年2月份的最高点13950元/平方米，下降到2006年2月的最低点9413元/平方米，一年内下降了48.2%。2006年3月，高档住宅期房成交价格为9998元/平方米，比上月上涨6.2%，价格出现止跌回升迹象。
宏观调控反为房价上涨积蓄力量
报告认为，中央两大调控政策(土地新政与房贷新政)没有起到预期效果，反而为北京房价上涨积蓄了力量。
报告指出，中央宏观调控政策以打击投资为主要目的，因此对投资性特征明显的上海楼市打击较大。而北京房地产市场需求具有刚性特征，宏观调控导致北京房地产市场2005年出现总体观望的态势，为2006年的需求爆发积蓄了能量，导致北京房价在2006年出现大幅反弹。
人民币升值预期促进房价上涨
人民币面临较大的升值压力，大量短期的国际投机性资金将涌入中国，房地产恰是这些游资的投机对象。
报告认为，正是由于盘踞在沪杭的资本南下深圳，导致了深圳房价的短期暴涨。但由于深圳土地供应有限，大量资本必然还会北上京城，促进北京房价继续上涨。
低档房成推动房价上涨主力军
参考资料：http://finance.memail.net/060507/129,5,2799933,00.shtml
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作者： 蔡慎坤
拥有住房，是每个人在一个城市立足的基本条件。北京宣称打造宜居城市，口号固然很动听，但疯狂上涨的房价，会击碎千千万万人的“北京梦”。谁能够在北京立足？北京会不会变成有钱人和有权人的天下？北京到底是谁的宜居地？许多人都在问着相同的问题。北京的房价表面看起来一直都很平稳，涨幅似乎也不大，由于远郊的房价拉低了北京市的整体房价，使北京的房屋均价在2005年仍然维持在每平方米7000多元，北京城建部门最新的调查数据也迎合了这种说法，高达七成多的购房者中意每平方米7000多元的房子，这就是说，不论远近、品质，均价7000多元的房子在北京不愁没有买主，庞大的流动人口和特殊的区位优势培育了一批又一批购房大军，有钱人可以在二环附近或CBD购买每平方米数万元的豪宅，或者在西山、温榆河一带购买标价数百万乃至数千万一幢的别墅，老百姓和打工一族可在五环六环外或郊区找到均价每平方米几千元的居所，或者凭户口本在城乡结合部购买经济适用房。看上去是皆大欢喜，一幅和谐社会的美好景象，一个宜居城市的良好氛围。
刚刚出炉的统计数据也显示，北京的房价只是处于温和的上涨中，去年的期房只上涨了20%以上，似乎在老百姓的心理承受范围以内。北京2000年全市房地产销售面积不过800万平方米，而2001年对于北京房地产业来说是一个不平常的年份，当年的7月13日，这个在西方人看来不吉利的日子，却在房地产业景气指数的坐标系中，成了一个关键的“拐点”。从这一个点开始，景气指数走势曲线戏剧性地向上攀升。2001年全市房地产销售面积达到1200万平方米，房价上涨了20%以上，2002年销售了1600万平方米，2003年销售了1895万平方米，发展到2004年一举突破了2602万平方米并超过全年新开工面积。2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米。2005年北京房地产市场的销售均价达到7534亿元，同比上涨了21.9％，但销售面积下降了14.8％，只有2217万平方米。2005年，SOHO(建外/尚都)位居北京市房屋销售登记首位，销售金额为33.42亿元，第二、三位分别是国美第一城和富力城，销售金额分别为31.66亿元和25.65亿元。北京房屋销售均价前3名分别是东山墅(23873元)、财富中心(22952元)和SOHO(建外/尚都)(21692元)。在均价万元以上的楼盘中，涨幅最大的是新中关，达到68％，上涨了8258元。在均价万元以下的楼盘中，涨幅最大的是世纪新城，为37％，上涨了1112元。
如此旺盛的供应和需求是因为预期价格上涨？还是别的其他因素？从全世界范围看，房价涨跌与几个因素有关：一个是经济成长速度；一个是土地供应。如果这两者刚好是吻合的，房价就涨；如果经济成长快，但土地供应没有控制，价格也涨不起来。但北京有自己的特色，支持房价上涨的主要因素除了房地产商、媒体的炒做，还有政府的推波助澜以及庞大、主动或盲目跟风的购买群体。
申奥成功曾经是房地产商拉高房价的理由人之一，然而北京的住房需求不同于任何其他城市，北京是十三亿人的首都，是中国的政治、经济、文化、信息中心，形形色色的富人和打工族都愿意在北京购房，都认可北京是理想的宜居地。人们往往都是基于这种认同感：认同北京，才会在北京购房，这其中有主动认同（如外地人和喜欢北京的北京人），也有被动认同（如虽不喜欢但又不愿离开或无法离开）；认同了现行价格；认同了房屋所处的区域；认同了建筑设计；认同了环境；认同了户型；认同了物业管理；认同了配套设施；认同了开发商的品牌等等，在诸多认同中消费者选择对他来说最重要的一些方面来进行判断。
那么，究竟是什么人在北京购房，不断地推高北京的房价呢？打工一族或是高级白领或是明星名流购房仅仅为了长期居住，预期价格是否上涨只是心理作用，不体现具体的经济意义；投资者考虑的是保值问题，投资回报是以租金的回报与银行存款利息进行比较来衡量的。投机客是希望通过预期价格上涨来获利，而一些从全国各地涌来的采矿暴发户购房是因为手中的闲钱实在太多了，他们常常是十几套甚至一幢一幢地购买，而将现金投向北京的房产在他们看来似乎是最稳妥最安全的选择。交通拥挤的国贸CBD一带的商铺之所以疯狂上涨，完全要归功于炒做和暴发户们的偏好。在北京的购房大军中，还活跃着一批被忽略但相当强劲的隐性群体，那就是全国各地的官员或官员子女，他们购房比暴发户更邪，，从不关心价格，只看地段和品质，价格再高掏钱也不会眨眼。前不久，外地一官员在北京的豪宅被查抄，从房子里搜出了几千万现金，这位官员在北京购房并不是为了自住，仅仅只是为了存放黑金和贿赂脏款，据说他自己开车经常往返于北京将钱存放在北京的豪宅里。沈阳原来被查处的一批贪官，在北京都拥有多处豪宅，而各地悄无声息的官员和官员子女在北京拥有多少豪宅，谁又说得清呢？他们其实是支撑北京楼市房价的一支最重要的力量。北京更是他们理想的宜居地。
事实上盘踞北京楼市的投机客并不象在上海那么幸运，北京房产投机赢利空间始终有限。多年前阜成门外的万通广场能卖3000美金/平方米，亚运村的阳光广场也卖到2000美金/平方米以上，现在阳光广场二手房的价格徘徊在每平方米6000元左右，可见并没有升值空间。一位新加坡商人1999年在朝阳路十里堡城市广场购买了两层精装公寓，如今每年所收的租金不够付贷款利息，当初每套100多万的二居室现在60万都转不出去。那些吹嘘涨了多少赚了多少的人又有几个真正将钱放进了自己的口袋，真正赚钱的只有发展商，他们是房价上涨和获利的最大嬴家。
由于北京的开发商鱼龙混杂，北京很难成为普通大众理想的宜居地，购房者上当受骗的事时有发生，连小有名气的华澳中心开发商也不例外，发展商将业主所购房屋分别抵押给不同的银行，一套房子往往有几套手续在银行，既欺骗了银行也欺骗了业主，等到业主发现时，发展商早就更名换姓，让购房者投诉无门、欲哭无泪。而种种令人头疼的产权手续、房屋质量、小区环境、物业管理只有住进去了才知道，期房或者说样板房往往存在着很大的欺诈性，就是借你一千双慧眼也很难识破和辩别。
过去北京有所谓的东富西贵之说，可如今这种状况己经彻底改变，权贵们并不迷信这种说法，北边南边都有权贵们的聚居地，东城西城也有大片的贫民区，然而这种改变并不能使北京成为普通大众理想的宜居地，至多只是权贵们的宜居地。
