是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（政治、经济、政策、法规、规划、国土、房地产市场、目标客户、地域人文、 地理、区域环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑推断，寻找到满足项目投资开发所必须的结合点（城市规划条件的满足、房地产商合理经济回报的满足、潜在购房消费者有效需求的满足等）。简言之，房地产市场环境调研是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场环境调研的归宿。
市场策划的成果及结论（项目发展战略定位及市场、产品定位建议）对后续各阶段策划和项目投资开发具有方向性和指导性，市场策划是房地产全程策划的首要环节之一。
这部分策划成果优劣占项目成败要素的30%。
什么是市场策划?有些人的认识相当狭隘,把一般意义上的广告策划,形象策划,促销活动策划以点代面,理所当然地认为是全面意义的市场策划,这是一个问题。这个问题的存在导致许多企业把市场策划看得神乎其神，高深莫测,似乎搞出一个好广告,选择一个好媒体,弄出一个好时机,然后就玩命地炸,奢望就能炸出个好企业,好产品。
《人民日报》曾报道过一个真实事例。去年10月,一家酒厂在青岛商场门前搞促销活动,清一色的一队礼仪小姐站在商场门口,干什么?摔酒瓶子。成箱成箱的酒在众目睽睽之下,摔!按《人民日报》社论原文形容:瓶渣四溢,酒流成河,聚众围观者纷纷评说。这叫什么?这是糟践粮食。大概这又是哪位大师从"茅台一摔天下知"获取的"灵感"。所以,市场策划不是什么具体的招式,更不是斜门歪道哗众取宠,市场策划的本质是战略与战术的相得益彰。
所以,市场策划简单地讲是企业的市场定位,消费者的选择,地区市场的选择等等,即把握市场的时机,销售渠道的确立,价格策略的制定,分销商政策、品牌形象企业形象的架构,服务网络的建立等等,它是一个系统工程的整体设计和实施。事实上,中国的策划业已经进入到产业运作的时期,现在已与信息业、咨询业等一起划为国民经济的第四产业。因此,只有实现真正意义的市场策划,经济资源经过重新的排列组合,知识才能够发挥它的增值效用,才能够形成综合生产力与竞争实力。