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房地産泡沫是怎樣形成的?巴菲特這樣清晰解釋

2017-01-04 09:45:27  編輯來源:互聯網  简体版  手機版  評論  字體: ||
 
 
  早在2010年,巴菲特就曾對金融危機調查委員會(FCIC)講述了他認爲是什麽引起了房地産和信貸泡沫。FCIC是2008年金融危機後由國會成立,旨在調查金融危機發生的原因。

  巴菲特

  這份記錄被保存在了美國國家檔案館。巴菲特就泡沫如何形成給出了如下清晰的解釋:

  我的前任老板格雷厄姆50多年前曾作出這麽一個觀察,這一點一直留在我腦海中。他說,「相比于一個虛假的前提,你在一個不錯的前提下進行投資會遇到更多麻煩」。

  如果你的前提是月亮由綠色奶酪構成的,這表面上就很荒唐。如果你的前提是普通股比債券表現更好,這就成爲了1929年泡沫的基本支撐。人們認爲股票開始變得很棒,忘記了最初前提的限制。一段時間之後,最初的前提被遺忘,由價格行爲占據主導;而那個前提成爲了之後泡沫形成的推動力。

  由于66%或67%的人夢想擁有自己的房産,而你能借到錢,同時你又希望購買房産,如果你真的相信房價將上漲,你會盡快購買。這是一個相當不錯的前提。當然,這也與房屋賣價相關,比如考慮房屋重置價格以及是否遠超通脹。

  所以,這個不錯的前提是今年買房是個好主意,因爲你想要購房而明年房價很可能將變得更高。但如果房價每年上漲10%,通脹是每年百分之幾,你靠貸款來買房這一行爲會隨時間變得扭曲。很快或是在某個時間點,價格行爲將占主導,你會想買3套房,然後是5套房,然後是零首付,然後是想要買那些你無法負擔的,因爲這沒有多大區別,明年這些都將更值錢。

  貸款人也有類似的感受

  如果這是騙子來借款,也沒有多大區別。因爲即使是房産被接管,反正這些房産明年也會更值錢。而一旦這彙集成一股勢頭,並被價格行爲加強,初始的前提就被遺忘了,這就是1929年的狀況。

  互聯網泡沫同樣如此。互聯網將改變我們的生活,但這並不意味著每家公司價值500億美元。

  價格行爲變得如此重要,以至于它占據了人們的大腦。因爲房産是最大的單一資産,像在美國,價值大約在22萬億美元左右,而美國家庭財富大約在50萬億或60萬億左右。這是巨大的資産,對于公衆來說又易于理解。他們可能不太懂股票,也不懂郁金香泡沫,但卻了解房産,不管怎樣他們會想買上一套,再貸個款。而你可以弄一個極高的杠杆,創造一個前所未見的泡沫。
 
 
 
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