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什么叫以房养房啊!

王朝知道·作者佚名  2009-10-19
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分類: 地區 >> 遼寧 >> 沈陽市
 
問題描述:

请沈阳的专业认识帮忙,我现在刚上班,想买房但不知道什么时间买最适当,因为现在房价一直在长,是否有可能降!谢谢

參考答案:

在都市中,这种情况是很普遍的:你手中有一套房龄5-10年,已经付清全款并且拿到房产证的住宅,可能是单位房改房,也可能是早期商品房,为了改善家庭的居住条件,你希望再买一套档次高的商品房自主。那么,把老房出租还是出售就是一个问题,“以房养房”是否划算呢?

以房养房,就是贷款购置了第二套房产后

,出租第一套房产,以租金收入偿还月供的投资方式。原则来说,如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率5.508%(5年以上商业贷款利率下限),则应出租,反之则出售。

举例,一套位于海淀区某大学附近,建筑面积约90平方米的高层住宅,房型是老式的三室一厅,目前市值估价为60万元。此房每年需要负担物业费、暖气费等共计2500元,如果以月租金3000元出租,那么一年的净租金收益为3000×12-2500=33500元,年租金收益率为33500/600000=5.583%,略高于目前的银行商业贷款成本5.508%。

以上是在理想的情况下进行收益分析,实际上影响租金的还有很多因素:

地段:靠近商业热点区域、知名大学、距离轨道交通步行10-15分钟的房屋同比租金较高;

房龄:房屋的折旧率约每年2%-3%。十年以上的房屋设备陈旧,户型过时,总价值会少很多,租金也要大打折扣;

面积:一居室由于保有量少,价格一直坚挺;二居是出租的黄金户型;三居则多数为合租;

装修:为确保出租房屋的品质,户主需要购置电器和家具,每三到五年做一次简单维修,并更换部分家具家电,出租房家电及装修折旧率较高;

空置率:每年春节前后是空置高峰,一年平均有一个月要计入空置期,没有租金收入;

中介费:出租房要耗费大量时间精力与看房客打交道,为了省心可以通过中介公司,佣金是一个月房租,此外还要交纳各种出租收入税费。

加入以上成本,按一年期计算:

1.出售房屋所得60万元,以及存入银行一年定期存款所得是:

(忽略交易费用,计入利息税)

600000×(1+2.25%-0.45%)=610800元

2.出租房屋,扣除每年1个月空置期,相当于1个月租金的中介费及简单维修费,房屋折旧2%,房屋出租综合税(目前北京市是租金的5%),在不考虑租赁登记手续费和租金个人所得税情况下:

房租纯收益

3000×(12-2)=30000元

扣除出租综合税

30000×(1-5%)=28500元

扣除物业费、暖气费

28500-2500=26000元

此处,年租金收益率为

260000/600000=4.33%

小于按揭利率

再计入房屋折旧损失

600000×98%=588000元

租房一年的实际收益为

588000+26000=614000元

高于储蓄收益

从上述计算可以看出,出售并存入银行1年后,总市值为610800元;而出租一年得利+房屋现值,总市值为614000元。比前者多3200元。

当然,如果投资者有比定期储蓄更好的投资工具,这3200元的差价是可以忽略不计的,甚至有可能获利更多。

看到这里,我们得出一个结论:出租后的纯收入,超过银行贷款利率是有一定难度的。我们应该认识到,出租是存在风险的,因为要受到市场供求关系和定价的影响,而新买的房每个月银行还款是固定的。也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”。综合来看,目前短期内调息的概率不大,即使有,幅度也很小,不构成改变投资方案的因素。

那么,一定要把老房变现吗?根据您的具体情况,以下建议供您参考:

1.如果您为购置新房,从商业银行贷款超过五成,那么应该变现老房而缴纳首付款,争取尽量减少贷款。按照20贷款年计算,相当于借款1倍,还款1.5倍;但如果您有很大的公积金基数,且有能力首付超过五成,则可以考虑出租,因为公积金贷款利率低。

2.不少人为了享受地价增值而持有老房(近几年每年平均增值8%-10%)。如果您留下老房,是为了日后子女独立成家使用,肯定不考虑出售。而对于打算日后出售者,时机把握很重要:0-5年是次新房,可以享受地价增值,而10年以上折旧多,价格上不去。

3.地价增值同时惠及新房和老房,如果您判断未来3年北京地价继续走强,那么可以出租3年,再出售以还贷。这方案的好处是:目前持有房产比持有现金增值快,而3年后折旧率不太高,老房也能卖个好价钱,可兼得地价增值和3年的房租收入。

4.开征房地产税是未来的趋势,即把开发商建造房屋时缴的税变成由购房者每年缴纳,税款会随着房屋市值的变动而变化。这在短期内实施有难度,而且对老房无效。对第二套房征税,这在短期内也有难度。如果您两套房的产权属于不同人的名下,征税就更有难度了。

5.如果第一套房贷款尚未还清,应该将老房变现(转按揭)而支付新房房款,降低家庭负债,少付银行利息。

TIPS

房产是目前都市白领中资产比例最大的部分,它升值的依据是:城市核心区土地有限。所以房产事实上已成为北京人代替定期储蓄的工具。

房产流动性风险在于难迅速变现。建议您在身边留相当于家庭月收入2倍的钱,应付不时之需。而房产快速融资,可以选择典当。

不动产典当需要提交房屋产权证、土地使用证、房屋所有权者身份证及委托书、购房合同,契税发票等,一般在5个工作日内放款。需要多少钱就当多少钱,当金越多手续费越高(月综合费率不超过当金的2.7%,典当最长不超过半年)。

TIPS

2月下旬,国家发改委发布1月全国70个大中城市房屋销售价格指数,其中北京以8.4%名列新建住房价格涨幅第五名(前四名分别是大连、呼和浩特、深圳、成都),以10.2%名列二手房价格涨幅第三名(前两名分别是大连、郑州)。

所以现在沈阳以此方式买房还是很合适的 !

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