管理和服务阻碍智能化小区的发展
2004-8-2
面对愈演愈烈的小区智能化风潮，在楼市每天发放的数万张楼书上，“智能化”似乎已经成为住宅小区的标准配置，几乎每个小区都标榜着自己是“智能化小区”。但是，真正的“智能化小区”究竟如何？
7月22日，“2004中国北京国际智能社区及家居数字化技术与产品展览会暨高层研讨会”在北京展览馆隆重举行。来自日本、美国以及国内的各大智能化系统集成商展示了智能化社区的美好生活景象面前。在专家们对智能化社区的分析中，管理和服务正在成为阻碍智能化小区向我们走来的最大障碍。
发展迅速
我国居住小区，特别是新建小区的智能化系统建设是近几年才兴起来的。小区智能化系统的建设总体上是以需求为导向，带动和培育了一个产业的发展。
据中国建筑科学研究院计算机中心主任方天培介绍，1999年只有少量房地产开发商在建设楼盘时规划设计了智能化系统，2000年大部分商品楼盘都不同程度地开始建设了智能化系统。甚至于带有某些“炒作”或“广告”的成分。不少开发商往往十分看重智能化系统对楼盘销售带来的好处，而对居住小区建成后，智能化系统的运行与维护，以及所需运行费用则很少考虑。在这阶段有些人担忧是否智能化系统建设“过火”了，开发商头脑“发热”了。应该让政府出面压一压，这种担忧完全是多余的，因为小区智能化系统的建设基本上是市场行为，不应该用过去计划经济时的眼光来对待。事实上，2001年这种具有“盲目性”的建设已逐渐“冷”下来，开始转为“理性”发展。
目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设智能化系统，特别受到青睐的是安防设备与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较为发达的沿海城市，已建设了不少高水平的智能化系统。随着时间推移，对智能化系统运营与维护、物业管理公司运作等方面，全社会都给予了高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面的一些深层次问题，它涉及到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业行业管理，也涉及到开发商和业主，甚至于政府。
硬件成本降低
随着信息网络技术的日益普及，智能化小区的建设技术在不断完善，建筑成本也在不断下降。3年前，三星级智能化小区的建设成本大约在80元/平方米左右，二星级则在60元/平方米左右，一星级40元/平方米。但现在，建设成本已经降低了一半左右。前几年只有高档社区才会出现的可视对讲、电子巡更等系统，也开始出现在普通住宅小区。
服务管理滞后
仅就基础设施而言，硬件建设已经不再成为智能化小区发展的障碍，但作为软件的服务、管理却开始显露出不足之处。
★服务内容跟不上
建设部科技发展促进中心副主任张庆风认为，目前智能化小区发展的最大障碍就是服务内容跟不上，家家宽带入户了，却没有享受到宽带带来的便捷。就好比高速公路已经建好了，却没车可跑，没货可运。
★管理不到位
不少小区虽然安装了全套智能化系统，但是，因为物业管理公司不熟悉业务，大部分装置不得不处于停滞状态。
据统计，在上海，智能化系统在物业管理中发挥作用的仅占20％，运行不正常，尚可使用的占45％，另有35％的系统被废弃。建设部在深圳的一项专题调查也显示，87.2％的房地产商对智能化系统集成商的评价一般或较差。
阻碍智能化系统应用的除了物业公司管理水平有待提高外，还有收费问题。
提供了智能化的小区成本比一般小区要高，要求提供的服务内容比一般小区要多，但在物业管理费上如何体现出来？在技术不成为问题的现在，物业收费问题已经成为阻碍智能化小区发展的重要因素。全国建筑智能技术展示推广中心李秘书长表示，现在迫切需要一个集ISP、ICP、IDC于一身的网络运营商，以构建成可伸缩的标准化电子商务平台，提供全方位的ASP服务，彻底改变社区的管理模式和意识，全面提升社区管理水平。
