调控风暴后广州首次卖地，专家提出质疑——— 文/记者詹青
“国六条”出台后广州首次卖地了。广州开发区中心花园两幅住宅用地，日前在广州市国土房管局网站亮相，该土地不仅采用招标形式，同时严格执行70%的指标限制、规定竣工时间，因此被业内称为“严格按照中央精神而制定的第一次尝试”。然而，对于此严格按照国家要求生产出来的“普通住宅产品”，业内却传来质疑的声音。有开发商认为，以该地块的天然环境和容积率要求，其实足够可建成高端洋房产品。该开发商坦言，套型建筑面积90平方米，实际上等同于建筑面积100—105平方米，这样的产品，“都可以建出万科地产那样的情景洋房来了。”而地产专家韩世同则认为，很难猜测政府的通盘计划，因为实际上该地块并不适合做中小户型产品，市场接受的是大户型产品，这样做反而是浪费。
开发商释怀：其实可以建成高档产品
日前，建设部房地产业司司长沈建忠指出，套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数，不包括阳台在内；而现在房产交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积。根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。
根据这样的测算，100—105平方米建筑面积的房子要建成三房单位其实非常容易。有开发商对记者私下计数：套型建筑面积并不包括阳台面积，假如开发商要建成享受型户型，只要做大阳台，再在户型方面下点功夫，比如增加跃式、错层、高厅等空间，就完全可以做出大户型、高端洋房产品的感觉来的。
由于本次招标的两块地块有山有水，自然条件十分优越，并且容积率≤1.0。绿地率≥35%，在硬性条件上完全是相当于别墅用地的规划，再加上地块较大，所以要规划为高档洋房社区实际上并不难。“开发商自然都是追求利润的，高端市场利润率较高，而市场接纳度也比较高，所以发展商不会建成普通住宅的。”有开发商甚至戏言，“如果是万科，都可以拿来盖情景洋房了。”
而按照这样的分析，国家调控中所倾重的普通住宅产品，事实上仍然在市场上可以“换汤不换药”地被兑现？而普通买家所热盼的“普通住宅产品”又要靠谁提供？对于户型结构的调控之手会不会只是虚晃一招？
专家疑惑：市场需要的不是中小户型
尽管是“严格按照中央精神而制定的第一次尝试”，但是也有专家指出，按照70%的比例建设中小户型产品，这样的计划并不符合市场需求。地产专家韩世同认为，该土地地理环境十分优越，有山水自然环境，适合建成大户型产品，建太多中小户型、普通住宅反而是浪费，并不符合市场需求。
据悉，目前同区域楼盘主要有保利林语山庄，以及建设中的万科地产项目。根据这两个项目的市场研究表明，该区域客户群主要定位为较为高端的人群。比如保利林语山庄，其目标客户群主要是开发区内大型企业的高层管理人员、政府官员等客户。而万科项目则主要针对享受生活型、有个性追求的精英白领。为何这两个楼盘的定位都如此“富贵气”，其实并非开展商“富贵眼”，而是该区域市场消费主要为这部分群体。业内人士认为，由于目前广州开发区生活配套并未到位，再加上交通、生活成本等原因，因此并不是首次置业的买家的购房选择地点。
但是，政府严格限制其中小户型指标，这样建造出来的产品将可能与市场脱轨。韩世同认为，其实郊区盘并不适合建成小户型产品，政府应该拿出更多市区用地，选择在这里建小户型产品会更有市场需求。