清议：效法日本中国房价将更高
在社科院黄皮书抛出中国应汲取日本房地产泡沫教训的论调之后，国税总局随即宣布土地增值税清算式缴纳。这使人相信，借鉴日本调控房地产价格的经验已经被管理层当作未来国内房地产政策指引。然而，这注定是失败的。
理性的人应当分析以下，为什么反映日本房地产价格总体走势的、由日本不动产研究所编制的全国市街地价指数地价在1985～1988年“广场协定”和“罗浮宫协议”签订之后并没有追随日元大幅升值而相应大幅上涨？又为什么没有在1989年底日本股市泡沫后立即下跌，相反却在随后两年连续上涨，直至1991年由87.6大幅上涨到110.4？这足以说明所谓本币升值以及虚拟资产价格泡沫破灭并不是导致日本房地产市场出现大起大落的主要原因。
实际上，日本房地产价格之所以从1992年开始下跌，最直接同时也是最主要的原因就是日本政府开始从那一年起征收地价税。
既然日本房地产价格在开征地价税之后出现持续下跌，那么，国内针对房地产开发企业征收地价增值税，还有预期中的针对二手房交易征收地价增殖税，以及面向投资性住房开征固定物业税，为什么不能导致房价下跌呢？对此，不深入了解中日两国在房地产领域的制度性差异，无法得出正确的结论。
根本原因在于日本土地为私有制，而中国土地为公有制。在日本，像当年股票大部分被企业法人持有一样，日本的土地也主要掌握在企业法人手中。加上日本的地价税不论上涨还是下跌都要征收，因此，为避免资产持续贬值，日本企业在1992年以后不断减持手中的土地，以致房地产价格持续下跌。在中国，房地产开发企业手中掌握的土地是非常有限的，全国平均开发中土地面积周转率不到3年，因此，根本不会出现减持土地的情况，更不会由于房地产开发企业减持土地而出现房地产价格下跌。
说白了，在土地供给完全掌握在政府手中的情况下，改变征收方式以及相应提升地价增值税，本质上与提高土地供给价格是一码事。其结果会导致房地产开发成本越来越高，以致房屋销售价格水涨船高。
换言之，日本的土地私有制决定了土地的多头供给，而中国的土地公有制决定了土地供给的政府独占。于是，在日本，开征地价税的结果可以导致土地供给增长；但在中国，全面开征低价增值税的结果并不会直接导致土地供给增长。
进一步说，以目前国内住房供给严重不足为背景，针对投资性住房开征固定物业税虽然加大了持有住房的成本，但也将导致市场二手房租赁价格全面上涨。如此将加剧市场总体的供不应求，以致新房价格也会相应上涨。
我不是狭隘的民粹论者，心底里厌恶夜郎自大，但是，我还是相信中国不能在包括房地产在内的经济政策上盲目效法日本。除了上述土地所有制方面的差异之外，中国的工业化进程还远远没有完结，城市人口还在迅速增长，而且人口老龄化现象远远没有日本那样严重，未来15年也不会像日本那样出现人口负增长。这一切决定了中国的住房需求将持续而且是大踏步地增长。
问题的关键在于近年来国内住房市场供不应求的状况越来越严重，因担心经济增长过热而执行的限制固定资产投资特别是限制房地产投资的宏观调控政策越来越严厉，独占的土地供给越来越稀缺。于是，我认为目前国内的房地产处在逆历史潮流而动的政策错位阶段。我也相信政府未来的房地产政策应当转向鼓励扩大供给，而不是继续控制供给，但至少现在还看不出这一迹象。
过去15年的经验表明，中国的人均GDP增长主要是建立在农村人口进入城市基础上的。鉴于目前城乡之间家庭居民人均收入的差距比以往任何时期都要大，鉴于该等差距决定了城市人口不仅不会回流农村，尽管有所谓新农村建设的说法，而且会加速流向城市。水往低处流，人往高处走。这是一个颠扑不破的真理。
总之，土地所有制差异，加上日趋严重的供给不足，决定了任何企图以提高税赋打压房价的宏观调控政策都将继续错位下去。
