春节前，地产界最引人瞩目的一件事，是《上海证券报》评论版主编时寒冰先生以一人之力，与中国房地产开发商中的两张名片潘石屹、任志强开展激烈辩论。论战引起了广大网民的极大关注，搜狐和新浪的民意测验中，老百姓坚决地站在时寒冰一边。广大人民声援中的时寒冰越战越勇，发力将两名捆绑的地产名嘴打出了原形，狼狈逃窜。在摸黑退守营寨之后，两位大佬任凭时寒冰叫阵而不出声。狡猾的潘石屹甚至与任志强划清了界限，强调任志强言论仅代表他个人意愿，与自己无关。
眼见战局已定，时寒冰先生提出了自己的进言书：《向中央建议：取消开发商，房价降一半》，引起了绝大多数老百姓的喝彩。不过，刺耳的声音从来就没有停止过。最近，地产界一个名叫马越的人开始向时寒冰叫板。在一篇《取消开发商：时寒冰的最新忽悠术》（http://blog.sina.com.cn/u/48df7a940100099t）当中，马越挖苦时寒冰的取消开发商论是一种“新瓶装旧药”的忽悠术，且建议有违反现行法律的嫌疑。
我对马越没有多少了解，只知道他曾任北京保力垄上房地产开发公司的总经理，现为某投资公司的合伙人，属于依靠房地产吃饭的人，所以我能理解他的立场；从博客过往文章中看出，马越先生是狂热的足球爱好者，也是知名的房地产写手，其中流传甚广的《吉祥三宝·房地产篇》就出自他的笔下。综合以上信息，我看出马越是一位有激情、有素质、有才华的房地产人。可以肯定的是，低风险、高收入的房地产界，已经吸引了大量优秀人才的加盟。问题是，近墨者黑！在浸淫房地产多年之后，这些本来优秀的、有良知的人才，开始习惯了房地产开发业黑暗的、掠夺式的盈利模式，开始变得不能分辨是非。
马越先生到底是一个什么样的人呢？还是看看他的文字吧：“春天的躁动中，惊蛰的不光是那些虫虫们，时隔一年，某个角落里，又传出‘取消开发商，房价降一半’的声音。上海的报人时寒冰，携春节前后向地产名人潘石屹、任志强‘忽悠’而来的声威，在他和潘、任论战渐渐淡出公众视野之时，炒起中国社科院曹建海先生的去年的旧论来。”在这里，马越先生把广受人们爱戴的孤胆英雄时寒先生，直接冰描述成了善于忽悠、只想出名、盘踞在某个角落的一个虫虫，而且还可能是一个害虫。一个完全没有利益取向、“用良知说话”的时先生，在马越先生的眼中竟然如此不堪。正应了那句名言：“凡是敌人反对的，我们就要拥护”。马越先生的立场，也在这一个开场白当中赤裸裸地通报出来了。
到底是开发商的高级炮手，马越先生不忘先在人格上奚落时先生一把，直指时寒冰的建议缺乏灵气与创意，几乎是重复了我在去年提出的“降低房价惟有砍掉开发商和土地储备中心”的观点。“这样看，论创造性还是曹先生远胜于时先生了。”
在唏嘘可怜时寒冰先生的同时，马越先生更是不忘对我这个最早提出取消开发商的学者进行奚落：“去年4、5月间，曹建海先生提出‘取消论’后，叫好者虽也不少，但5月底国务院出台的房地产调控纲领性文件《国务院关于促进房地产业健康发展的六条措施》（以下简称《国六条》）却给‘取消论’浇了个透心凉。”“《国六条》让曹先生很没有面子，自此‘取消论’销声匿迹。”按照马越先生的描述，经过一年的沉寂之后，我这个不甘寂寞的人，在新春佳节举国同庆的时候恶搞了一下建设部，
“拿公众的智慧开开玩笑”。
马越先生的意思非常明显，我本人的今天，就是时寒冰先生的明天：“倘若此次时先生的‘取消——降半价’论又不被中央采纳的话，难免他也有步别人后尘找出哪个部委的‘愚’来聊以自慰的可能性。”从字面上不难看出，马越先生已经实实在在认为，我本人已经是一个潦倒的、只能靠恶搞某个房地产部门自慰的失败者了。
可惜的是，马越先生的上述描述，只不过是他本人和一些开发商一厢情愿的设想而已。事实上，我非常自豪自己能够提出“取消开发商”的观点，我坚信自己的建议一定能够在我国实现。事实上，在我提出这个主张之后，无论是人民网、搜狐网还是新浪网，90%以上的网民对我的观点表示了极大的热情和坚决的支持；而开发商则倍感害怕、底气尽失。我记得易宪荣先生去年5月初打电话给我说，现在开发商都在议论这个话题，他们已经非常害怕了。开发商当中潘石屹和范小冲给予了回应。潘石屹在2006年的博鳌论坛上攻击我的“取消开发商”理论“是对中国经济有害的，显然是错误的”，但是我没有看到他提出的哪怕一条反驳的理由。范小冲认为房地产开发商是一个不可或缺的产业集成商，他集成本身是重要的劳动，取消开发商是开历史倒车。我的观点是，简单的集成根本不可能创造任何价值，除非你的集成降低了成本。一个大家都熟悉的例子就是旅行社，如果旅行社简单地把火车票、机票、旅馆住宿费、景点门票加起来，最后给你开个价格，再加上他们的管理费用和利润，这样的旅行社肯定要死掉的。而我国的房地产开发企业的基本集成就是简单垒加，成本在垒加之后不仅没有下降，反而大幅度提高了，而且再加很大一块利润。开发商能这么做有两个原因：第一个原因就是所有的房子只能买开发商的，2003年建设部取消了房改以来要求重点发展的经济适用房，这样只有开发商华山一条路了，开发商就很容易加价赚钱；第二，存量房由于土地使用年限或税收政策的原因，一般被排斥在活跃的房地产市场之外，而显见楼盘的地理垄断可以保证开发商在原来简单集成的基础上加上一个很高的加价。
可以确定地说，在我提出取消开发商的4月19日到5月17日《国六条》发布的28天里，开发商们是在战战兢兢的状态下度过的。他们在与政府的政策博弈当中再也没有了过去的底气和霸气。设想中央政府当时顺势取消开发商制度下不合理的房屋预售制度，相信没有开发商敢向中央叫板——因为相对于取消预售而言，保命可能才是最重要的！可惜的是，《国六条》根本没有意识到我国房地产开发商对国民经济的严重危害，反而高调提出“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。这个提法既不符合经济理论，也不符合提高民生的要求，更不能体现大多数老百姓的意愿。既然是国务院提出来了，究竟谁是谁非，我在这里不作最后决断，让我们静心等待历史的评判。
《国六条》提出房地产开发业的发展可以促进土地的节约和集约利用，这个结论并不符合实际。我有一个研究，整个改革开放以来，我国660座城市建城区扩张速度是7％，“十五”时期建城区的扩张速度更是达到了9％，这还没有包括开发区里已经占用了的大量土地，这些土地由于还没有拿到耕地占用指标，还没有改变农业用地的权属。把这部分加起来，“十五”时期我国的建成区面积的扩张速度大概是10％到12％，而同期城市人口增长速度远远低于这个速度，大概也就在1％到3％之间。可见，现在我国城市规划打的旗号是实现土地的节约和集约利用，而实际结果是大大浪费了土地。事实证明，我们这个城市规划是严重浪费土地的城市规划，是破坏性的规划。现在的住宅小区建设，实际上完全是开发商体制主导下的小区建设，先大规模建成之后，让大家来买房；反过来讲，大家需要住什么房子，然后根据自己的要求来建房，实际的格局绝对不可能是现在这个样子。现在小区建设很大面积，小区住了很多人，由此造成四周交通的堵塞。很多开发商建设从某种角度上都是追求商业利益的开发，是扩建式的开发，也就是我们在北京看到的摊大饼的开发，原有的大量耕地、绿地都变成了钢筋混凝土。在全新的地方建城市，地方政府在基础设施上的投入很多，要花费很多钱，他们觉得不如在原有的城市基础上扩建花算。而且，建设一个全新的城市，相对来说土地升值速度也是比较慢的。包括地方政府，包括开发商都愿意紧跟着在原来三环、四环建房子，这样利用了原来已有的基础设施、人流、商流，土地升值速度非常快。可以说，我国现有的以开发商为主导的城市建设几乎是全世界最糟糕的城市建设。2006年洛桑城市管理学院公布的国家竞争力排名，其中在61个国家和地区样本中，中国的污染和城市规划在全球是倒数第一！这就是外国人眼里给中国人的城市建设的打分。
至于《国六条》提出的发展法地产业“有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标”的三个“有利于”的观点是否正确？是让建设部这个开发商的亲娘家判断，还是让绝大多数的人民群众进行判断，结论很定是截然相反的。
中央没有采纳我的“取消开发商”的建议，对于我本人而言并没有什么打击，因为我坚信自己的观点是正确的。但也不可否认，我的确为中央的政策而感到忧心过，担心这个政策给我的城市建设、老百姓的生活带来巨大的、不可恢复的危害。我在一些博客文章中，也不由自主地流露出了对现行房地产政策实施后果的焦虑、担忧和痛心。
当我认识到国务院一些值得推敲的房地产政策均是出自建设部的时候，对建设部某些官员及其政策误国误民的痛恨，导致了那篇痛快淋漓的文章的出笼——《说说愚不可及的建设部——开发商的亲娘家》。在文中，我排除了建设部官员智商超群、官商勾结制定政策的假定，认定建设部属于愚不可及的和超低政策水平的部门。对比沈晓杰先生对建设部的批评，我的观点实际上是极为保守的。沈晓杰先生在其《建设部，中国高房价幕后的最大推手 》文中写到：“究竟是谁制定的什么样‘大政策’，创造的什么样‘大环境’，以及具体的行业‘游戏规则’，使得地方政府和开发商可以合谋抬高房价？”答案不言自明——建设部。“正是他们其制定的房地产政策及其住房政治的导向，提供了这么一个官商合谋抬高房价的平台和大环境，才使得开发商成为可以操控中国房地产市场的最强势的、垄断寡头的特殊利益集团。”当我们敬爱的建设部长被人们拿来和潘石屹、任志强一起诅咒时，说明了什么呢？当这个个人集资建房的最大阻击动辄以“小心以合作建房的名义乱集资”威吓公众时，公众会怎样评价这个政府官呢？请看沈晓杰先生的结论：“当一个政府主管部门的决策和行政为某个利益集团所左右，甚至成为利益集团的代表和代言人的时候，他们被人民所抛弃的日子也就不远了。建设部之所以在公众的舆论中被称之为‘最不满意的政府部门’，道理就在于此！”
接下来还是由我来回答马越先生对时寒冰先生重拾所谓“早已被抛弃的取消论”的嘲笑。我想告诉马越先生，“取消开发商”理论并没有被抛弃，已经得到了进一步的发展和完善（参见我的《取消开发商理论纲要》http://blog.sina.com.cn/u/488305cc010008w5）。而且，在中国目前时期和社会条件下，解决中国房地产问题的最终途径可能只有这样一条。）。而且，在一定时期和一定条件下，解决中国房地产问题的最终途径可能只有这样一条。马克思主张打破旧的社会秩序、建立全新的共产主义社会的思想，在列宁和毛泽东手中得到了继承和发扬，是否在马越先生眼中就属于缺乏创意、拾人牙慧呢？恰恰相反，时寒冰先生接受了我的观点，表明像他这么优秀的人，终于找到了解决中国房地产问题的最终途径。我的信心感染了他的信心，他对此深信不疑。这是在击败潘石屹、任志强两大名人之后的认识升华，是值得时寒冰先生本人，以及所有时寒冰先生支持者庆幸和欢呼的事情，又何来“望梅止渴”呢？
至于马越先生提到的“取消开发商”主张藐视了法律尊严的说法，我不得不说马越先生太缺乏历史唯物主义常识了。法律甚至宪法是什么呢？是上层建筑；而上层建筑取决于经济基础。如果一个国家的经济基础发生了变化，固守法律的尊严将是阻挡历史车轮前进的“螳臂”。任何经济社会发展的目的都是为了提高人民生活水平，社会主义国家更不例外，社会主义生产目的就是要最大限度地提高人民生活水平。所以，当现有法律甚至《宪法》不利于最大限度地提高人民生活水平这个社会主义生产目的时，是维护法律的尊严还是修改法律，使之促进人民生活水平的提高呢？答案恐怕是马越先生也可以给出的。
取消开发商必须取消其支柱产业的特权地位。需要取消《土地管理法》、《房地产管理法》和《拆迁管理条例》当中有关扶持房地产开发企业的一些条款，取消拆迁活动，取消房屋预售制度。彻底放开自然人和社会企业从事房地产开发的各种限制，鼓励自主建房、合作建房和单位建房，使自主建房成为人们的首要选择；鼓励建筑企业从事土地购买、规划设计、建筑施工、房屋经营、房地产金融等综合房地产业务，使建筑企业成为房地产开发的主流企业；允许各类投资基金、投资公司从事房地产开发经营活动，通过各项税收政策将其规范到房地产租赁经营领域；要严格限制各类房地产投机活动，对于各类房地产企业、多套住房持有者，按照工商企业方式进行管理。通过上述措施的综合实施，房地产开发商这样的不劳动的暴利行业将在中国不复存在。现有的房地产开发商必然会向规划设计、建筑施工、建筑管理顾问、房地产中介、房地产投资、资产管理等以劳动为基础的物质生产领域转移，找到自己的最终归宿。
最后说到良知和平常心，我相信我和时寒冰先生决不缺少这方面的修养；而舍得一身剐、不求私利为民请命的做法，怎么说也是为心无愧的。反倒是这位马越先生，眼看“取消开发商”理论重提而且支持者众多，为保住自己养尊处优的“神仙”地位和巨大的经济利益，不惜丢掉良知，急匆匆地赤膊上阵，公然向广大人民真心爱戴的英雄时寒冰先生叫阵，我相信人民群众对他的评价结果，决不可能比潘石屹、任志强好多少。
像马越先生这样一个本来的优秀青年，却被现行的开发商制度扭曲了心灵、异化了人性、分裂了人格，成了一只任由开发商驱使的迷途的羔羊，这让我感到深深的痛心。我盼望能够有一天，马越先生能够走出房地产的迷雾，回归你的纯真和本性，重新走到广大人民群众当中来，也许你会成为一名推动社会进步的人。
