记得老家江西赣州城98年的商品房800 到了2002年涨到了1200 如今涨到了2100。
很早早以前80年代就有了商品房，那些房子都是我父母单位建的，那些商品房坐落在赣州城繁华街道文清路。很显然商品房很早就市场化了。
房地产的土地交易也市场化了，二手房也开始市场化交易了。
是什么让房价涨得那么快？
潘先生说供求关系发生了变化。
那具体是什么导致了关系发生了变化？
1 是停止了福利分房 2 可以银行贷款
福利分房停止了确实让需求明显化和市场化，需求量也变大了些，并不起到很大的影响。
他们也可以通过集资建房来解决。购买商品房可以分期付款得到解决。
是银行贷款导致了房价快速上涨。 四大国有银行不顾风险把首付降低到了30%，这样让手头有点钱，或者可以向父母筹集到钱的想房子的人，或者将来想房子的人贷款去购买。
风险是 房地产发现只要搞到地，再联系设计院，通过各种审批后还未开工就可以开盘贩卖了。然后让买家跟银行挂钩起来，可以通过这方法把银行的钱拿出来。
潘先生说利润率5-26%之间维持着无法再高了，所以房地产不是暴利！
当抬高房价，不就是更多的钱吗？ 1千万的5%跟1亿的5%是不一样的。
房地产商只要拉到了买家就能直接从银行拿到钱，也就是马上提取出来，利润也就马上得到了。
房地产已经是个皮包公司了，他们只要首付点关系费和设计费就可以玩转这商业模式。
银行为什么愿意放贷？1因为是国有银行，不是自己的钱。2目前没有什么好的放贷项目。
3 放贷人员为了做出更多的工作业绩便于得到想得到的东西！
地方政府是土地的主人，在土地交易中可以得到比税收更多的资金。可以提高财政收入。
房地产兴旺可以提高地方GDP。这样可以提高政绩。
为了让房子价格降到合理价格，就得减少需求量。就必须暂时关闭银行房袋项目