大学城—教育地产的春天
中国大学在现有人均密度下如何实现高校扩招？兴建大学城与经济有何关联？在2000年春，福建省委、省政府就做出决定，叫板福州大学城的建设开发，于是福州的地产开发行业掀起一轮新的“圈地运动”，“教育地产”作为一个全新的地产开发理念，无疑要引发一次福州地产行业的十二级“地震”。
从著名策划大师王志纲成功救活碧桂园的“人无我有”开始，引入教育的主题地产模式被地产界和策划公司纷纷跟风和效仿，并不断赋予新的内涵，当教育地产在南中国炒得如火如荼之时第三次全国教育工作会议做出了全面推进素质教育，加快教育改革与发展，大力实施科教兴国战略的重要决定，使中国教育产业进入了全面振兴的新时期。为了响应中央关于“要将教育纳入战略发展重点和现代化建设的整体布局之中，切实作为先导性、全局性、基础性的知识产业和关键的基础设施摆在优先发展的战略地位”这一号召，全国各地开始兴建大学城。如武汉黄家湖大学城、南京仙林“大学城”、辽宁绿岛大学城、广州大学城、合肥开发区大学城、兰州大学城、上海东方大学城、沈阳大学城、湖南岳麓山大学城等。
以上的大学城概括起来不外乎二种，一是政府主导型。教育作为一项高级生产要素被愈来愈多的政府所重视。政府要增强城市经济的可持续发展动力，而高校扩招后校舍不足，国家又停止了审批开发区项目，在三方面的因素交互作用下，各地政府对现有的大专院校“腾笼换鸟”，进行异地搬迁改造，以行政干预的方式形成“高校集群”。这一模式大都是由政府投资基础设施建设，高校投资教学设施建设，在生活服务设施建设方面实行市场运作，由业主自行开发。在与办学主体之间的关系上，大都采用政府引导、市场运作、学校自主的方式。从目前运行的情况看，这些大学城存在的缺陷主要有：一是受当地政府财力不足的制约较大；二是由于政府组织对外界市场需求和产业商机的反应迟缓，无法体察和满足不断变化的需求；三是在理念和机制上没有取得重大突破，仅处于教育相关服务延伸模式的初级阶段。
另一种模式是企业主导型。当一些专家学者还在为教育能否产业化、市场化而吵闹不息的时候，这些企业以其卓识远见和民族振兴的使命感，抓住教育产业显露出的巨大商机，另辟蹊径投资建设大学城。目前，有的大学城已悄然崛起，有的正紧锣密鼓地制定规划或正在启动建设，如杭州下沙大学城、上海松江大学城、东方大学城、福州大学城、宁波大学城、珠海大学城等。这些大学城以企业投资、政府支持、产业化经营，社会化服务的模式形成了高校“扎堆”，从发展趋势上看，大学城的意义显然不在其规模的大小，关键是其定位，在于其运作方式和管理方式。由于在地产、教育、基础设施建设、配套等诸多第三产业领域内都有商机，所以参与投资建设的企业都能找到自己的产品类型和盈利点而分得一杯羹。这里之所以把大学城看作是教育地产的一种发展和延伸，是因为大学城的投资建设还是以房地产开发经营为主，众多投资者还是房地产公司，他们是“虚”做教育“实”做地产，只不过提供的服务产品更加多样化和专业化，与其它产业之间的复合性和关联性更强一些而已。
而福州大学城的兴建正是第二种模式，目前福州大学城的规划面积是1.8万亩地，建成后将有20万师生入住。这样一个庞大的规模和庞大的消费群体，足以刺激福州大大小小的房地产开发商敏感的神经，很多开发商从2000年省政府做出兴建大学城的决定那刻起，就开始千方百计的“圈地”，但发现除了捷足先登的一批人外，现很多地皮都在政府研究待定之中。而这些待定的地皮，也无疑是将来众多有实力的开发商都想咬一口的“肥肉”。据了解，目前这批先行者主要是闽都大庄园、金桥花园、绿洲家园等，其中闽都大庄园650亩的圈地举措无疑是个大手笔。而这些已经成功圈地的地产商，也正是看准这一庞大的消费群体，和大学城没有建教师公寓的市场空白，下大力气做足这方面的文章。闽都大庄园墙上飘飞的彩带，如“为大学城建设加油”、“教师享受X折购房优惠”，无疑是开发商投机心态的一个影射。
大学城推动福州教育地产快速发展
从城市发展战略的角度分析，近年来我国新城市产生的动因，一种是在外向型经济的作用力下产生的，如深圳、浦东；一种是本地民间经济力量聚集而成的，如温州的龙港。目前还有一种巨大的动因，就是人民群体一年上千亿元的教育投资，和另外上千亿元的教育投资愿望。在发达国家，这种动因已经造就了数百个小城市，即“大学城”，在我国，这种原因对于推动城市化发展作用完全是正面的，以一个名牌大学的大型分校为动力而形成的新型城市，具有高文化、高素质的居民结构，加之很好的城市规划，很好的道路交通基础设施和商业服务业设施，没有工业污染和少有社会污染，这都将使它具有良好的居住环境与工作环境。它将极大地提高国土利用价值，并为居民带来很大的房屋升值潜力。由此可见，教育对国家经济与社会发展的作用，不仅在于能培养造就出高素质的人才，而且还有可能带动和造就出高品质的新型城市，成为推进城市化发展的巨大推动力。
福州大学城项目的建设，对于周边的房地产项目来说更是个“利好”消息。毗邻大学城的闽都大庄园、金桥花园、绿洲家园等楼盘开发商，以敏锐的嗅觉，嗅到福州这次房地产革命散发在外的甜蜜香味，成为大学城周边地产开发的第一拨淘金者。据了解，闽都大庄园从去年开盘以来房价节节攀升，均价从每平方米1680元上升到1980元，最高价达到2200元。一期、二期全部售罄，三期尚未开盘就已基本预订完。该楼盘的策划人福州天葵广告有限公司总经理周城说，正是借着大学城的天时地利，闽都大庄园成了“皇帝的女儿不愁嫁”。而许多购买闽都大庄园的业主，也正是看中了未来大学城带来的商业繁荣、生活便利、文化氛围、绿色环境和今后巨大的升值空间，纷纷来到这里购房置业。周城说，前些年，很多业主虽然来这里购房，但很多人还是存在一种观望的态度，交了订金却迟迟不来签合同，而售楼部要求退房却又迟迟未见人影。现在上街一带地皮明显升值，这些购房者又反过来催着要求尽早签订购房合同，现在每天他都要接手好几起这样的事。福州大学城的兴建与落成，不但炒热了上街地皮，也让原本就被人看好的金山一带地价迅速升温，甚至福州江滨一带的地价也会感觉到大学城传递来的“热量”。
而与福州大学城仅一江之隔的金山生活区，正处在大学城的有效辐射范围之内。随着年底金山大桥的全面通车，金山与上街在福州地图上已经连成一片。说起金山生活区因“大学城”辐射而带来巨大受益，金山生活区工程建设总指挥任志强用“得天独厚”四个字来形容。任志强说，金山生活区距大学城仅一桥之隔，大学城的建设，使这里成为高校教师购房的首选。如今，已经有许多高校教师在金山安家落户，并且数量还将会不断增加。这些高素质人群入住金山，使得金山新区的住户结构得到优化。同时，随着金山新区基础配套设施的进一步完善，其与大学城的互补效应将会更加明显。金山将建成的大型体育设施、商业网点等都将服务于大学城，与其形成遥相呼应的格局，实现共同繁荣。许多购房者正是看准大学城建成后将带来宠大的学生租房需求，而来到金山新区置业投资，这也是带动金山房价上涨的一大因素。据任志强透露，在本月初的一次土地拍卖中，金山新区的一幅地块卖出了每亩141万元的价格。
对大学城带来的客观回报效益，业内人士都表示乐观。准备在金山投资兴建福州电影城的福建大愚旅游发展有限公司董事长江漱石认为，金山虽然目前还处在聚集入气的阶段，而且大概需要2—3年来完成这个阶段。但金山生活区以大学城20万师生为依托，在这样一个具备高文化、高素质的居民生活区兴建一个全新模式的电影城，不存在客少冷场的后顾之忧。
而福州地产策划人庄子，更是为大学城辐射的半径给出一个大概的数字。庄子认为，大学城的建成将为闽侯上街带来巨大的商业繁荣，并于三到五公里的辐射半径影响周边地区。庄子说，与大学城相配套的市政设施、服务设施、商业网点和交通网络的建设，将使这里形成一个现代化的新城区，从而使这一地块的价值度得到很大的提升。同时，大学城的兴起，拉近了与城市中心区的心理距离。过去人们认为较偏远的建新、洪塘大桥周边等地段也将不再显得偏远。
像经营城市一样经营大学城
大学城这个“大象”到底该怎么看?占地几千亩的大学城，事实上已经成为一个主题城镇，或者是一个相对完整的城市功能区。
教育的发展仍将更多依赖于房地产和其它产业的协作配合和良性互动。企业要进入这一领域，就必须站在投资未来、振兴教育的高度，以全新的经营理念，正确处理和平衡好政府、工商企业、教育机构和社会公众的利益关系，吸纳整合教育资源和相关产业资源，努力实现各个利益主体的合力倍增效应，才能获取更大的社会效益和经济利益，才能得到可持续发展，这就要求企业必须正确思考和处理好以下三方面的问题。
首先，要有“泛教育”和“泛地产”的经营理念，即“跳出地产做地产”，“跳出教育做教育”。要延伸和利用教育和相关产业的多种功能，充分运用市场化手段，整合和配置包括教育在内的各种资源，不断追逐地产和教育等相关产业的利润区，使相关产业与教育之间相互反哺和不断复合，实现最佳的经济效益和社会效益。
其次，要有“经营城市”的理念，企业经营城市即“企业化城市发展”与“企业家化的城市治理”。进入这一领域，从总体上要以经济、社会、环境效益最大化为目标，要善于与当地政府密切配合，要敢于做企业经营城市的探路者，在服从政府城市总体规划的前提下，综合地运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，用市场杠杆最大限度地调动不同投资主体的积极性和创造性，盘活各种资源，不断探索全新的管理方法，丰富市场化、企业化、品牌化、资本化、国际化的运作手段，最大限度地把城市资产变成能够吸引相关购买的商品和产业。在有效地满足政府、个人、社会的多种需求的同时，从整体上实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进教育城镇健康、持续和快速发展。
第三，要管理和运营好大学城，与政府一道设立管理委员会是必须的，此外，要设计好自己的管理模式、产品体系和商业模式，大学城有着较为复杂的价值链，所服务的顾客也与传统的房地产企业有很大的不同，到底以什么样的方式组合业务，如何提供高效的中央服务，如何通过关联管理和资本运营，最大限度地实现资源的转移、整合、创造和共享，如何进行品牌的宣传推广，怎样体现其核心价值，对于任何大学城来说，都将是一个全新的挑战。
