即使万科利用自身各种条件能变脸成功，其他同行会选择万科这条路吗？
5月9日，美联储决定，美元利率维持不变，而5月19日，中国央行却再次加息。美元和人民币在利率上的一平一加，将再次降低美元进入中国的风险。
有迹象表明，国际资本已盯上中国的房地产业。
据悉，在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6．7％，日本、新加坡仅为4％，但在中国上海、北京等地，国际基金投资的年净收益率可高达20％～50％，且可同时享受人民币升值、加息等带来的“主营业务外收入”。
而中国房地产公司因资金压力而出让公司股权、项目股权、土地等现状，为国际资本进入该行业提供了通道。
“美元”雄起
在这场行业性的跨国婚姻中，万科照样引领着行业的发展。
1984年，万科创立之时，王石做的就是利用深圳特区在政策上享有的外贸权，将日本、香港等地产品经过万科转卖至内地的贸易生意。这样的经历，使万科人在很早的时候，就与国外开始了合作。
1988年，公司公开募集的2800万元中，就设计了1000万元为特别人民币股，提供给境外投资者购买，揭开了万科与国际资本合作的序幕。
1991年，为了缓解资金压力，万科就与一家外企以50：50的合资开发模式进入上海。
与新加坡政府产业投资有限公司、德国HI的合作只是万科在与国际资本合作路上的最新力作。
目前，万科的前10名股东中，法国的里昂证券、瑞士的瑞银集团及日本的东洋证券亚洲有限公司赫然在目。
在这场中国房地产业的国际资本争夺战中，“美元”对该行业的渗透力越来越大。
4月16日，国家发改委固定资产投资司发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》显示，今年一季度，房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102.63亿元，同比增长192.5%。外资增长幅度是中国房地产业开发资金总体增长幅度的近6倍。很明显，在中国银根收紧之时，外资开始乘虚加速布局中国房地产业。
回首1997年至今，外资进入中国房地产业的数量经历了“U”字路径。1998－2001年持续下跌，之后开始复苏。以下为1997年-2006年中国房地产业利用外资的情况。
（数据来源于安邦集团）
做庄中国？
实际上，在不同阶段，外资布局中国房地产业的手段是各不相同的。
上海易居房地产研究院研究员刘玉刚向《环球财经》记者概括道，大致可分成以下几个阶段。
第一阶段：20世纪90年代初—2003年，以项目开发合作为主力。这一期间主要是与中国本土的房地产开发商合作或合资成立公司，进行住宅和商业的投资开发。双方合作可以充分发挥各自的资源优势，实现优势互补。资金主要来自香港、新加坡等东南亚地区。第二阶段：2004年—2005年，以收购型投资基金为主力。基金主要收购一线城市最成熟的物业，收购形态以单栋为主，成交量小、规模有限。受中央政府宏观调控影响，2005年基金投资和收购的重点开始转变。2004年主要以高档住宅为收购对象，2005年开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产，加大对房地产市场的资金投放量。
第三阶段：2005年—2006年，以REITs信托基金为主力。2006年约有150只地产基金登陆中国，如中东的地产基金GatewayCapital；全球排名第一和第二的工业地产巨头Prologis和AMB，全球排名第一的商业地产巨头Simon，美国地产开发巨头汉斯公司，GECapital地产事业部等，以REITs基金模式投资中国房地产市场。REITs收购物业的体量更大、范围更广；更多以资产包的形式来收购，而非单栋的物业；同时投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业，拓展到工业地产，延伸至中介代理领域。
第四阶段：2006年7月—至今，可称作“后限外时代”。2006年7月，建设部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2006年8月，六部委联合发布《关于外国投资者并购境内企业的规定》，“限外政策”使得海外基金开始调整对中国房地产的投资策略。机构投资者在数月短暂观望期后，直接整体物业收购的策略有所调整，转而更多参与到房地产开发领域。
进入2007年，海外基金公司的战线不仅没有收缩，而且扩大了在中国房地产市场的扩张。中国本土房地产企业面临洗牌，2006年至今，中央政府7次提高准备金率，4次提高利率，开发企业资金链的紧张，让海外基金看到了扩张的机遇。一些海外基金甚至已经抛弃国际房地产代理机构，独自操作与本土房地产企业的合作项目，如摩根士丹利注资13亿开发上海65街坊地块，支持Skylan公司在北京建造顶级购物中心，携手太古集团拿下北京新三里屯项目。日本新熙地株式会社收购了上海外高桥的物流地产项目。新加坡太平星集团联手国美置业进军住宅和酒店业。这些表明，2007年，基金公司不但继续收购成熟物业，而且加大了与本土开发商的项目合作。
伴随外资的持续进入，国际资本对中国房地产业资金链条的控制力渐增。
对正处于资本结构转变中的中国房地产业而言，拥抱国际资本成了其必然选择，然而，国际资本的大量进入也必将进一步推高中国房地产业的泡沫。
对时下以外来资金为主的中国房地产业，其抵抗风险的能力是极其脆弱的。万科正在探索的抱团式开发模式在面临风险时，固然能起到合纵伐秦的功能，然而，即使万科利用自身各种条件能变脸成功，其他同行会选择万科这条路吗？即使选择了这条路，他们具备转型成功的条件吗？如果其他同行仍然坚持时下的以非自筹资金为主的单打独斗式开发模式，一旦某天国际资本大举撤出，中国房地产业将面临怎样的困境？
文中醒目处：
王石在其最新的力作《道路与梦想》中揭示，万科将选择一条扎实、稳健的发展道路和可持续发展的梦想，而中国房地产业又将走出一条怎样的道路和梦想呢？长线投资还是短线敛财？
补白：
日本房地产泡沫的启示
历史的作用在于提供经验、教训，以启迪现在和明示未来。
20世纪80年代中后期的日本房市与目前的中国房市是何其的相似，对这段历史的回顾可能会给予我们些许思考。
1985年“广场协议”后，日元开始升值，日本国内出现流动性过剩，资产价格如房地产、股市上涨。美元贬值，国际市场资本泛滥。大量国际资本进入日本，以分享日元升值、资产价格上涨等带来的收益。国际资本的进入进一步推高了房地产价格、股市。一时间，房地产业、股市的富翁创造效应呈现，大量日本人开始相信房市、股市只涨不跌的神话，他们陆续将其积蓄投入房市、股市，又进一步推高了房市、股市。如此循环，到了1990年，日本六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90％。
1991年，已赚得盆满铂盈的国际资本开始撤出，依赖外来资本支撑的日本房市、股市双双崩盘。
随后，日本银行、房地产公司、股民等破产消息接蹱而至。
如今，日本人仍在为当年的疯狂行为埋单。
2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。
