三月,经历了持续寒冬的中国房地产市场,呈现出丝丝缕缕的复苏气息,全国各大城市住宅成交量明显反弹。与此同时,一些城市的房价开始触底弹升,一些楼盘也开始故伎重演,采取“少量多批”推出房源的手法,通过“多次开盘、逐步提价”制造热销甚至抢购气氛。楼市真的“春暖花开”了？又或者,这只是沉寂了一冬的刚性需求集中释放所带来的短暂“春色”？
成交量逆市高涨
中国房地产市场在成交层面上演了一波逆市高涨的行情。年初至今,北京、上海、广州等一线城市连续报出亮丽的成交量。上周,上海一手房成交量更是攀上70周新高,达到32.38万平方米,环比增38.3％。北京三月的前两周二手房成交量环比翻倍,达到8173套。广州深圳则在广东“十五条”新政的带动下一路热销。
昨天,上海网上房地产数据显示,上海一手房成交量达到1073套,其中住宅成交907套,普通商品房723套。按上月11385套住宅成交量计算,昨天的日成交量远远超过上月均值。“这种情况已经很长时间未见。1000套作为一个信号,希望市场不要夸大它,因为有可能是个别楼盘集中成交造成。但也要重视它,毕竟这一信号代表客观的楼市现状。”一位房地产专家称。
楼市“小阳春”令市场为之惊呼。“开发商在2008年底时完全没有预测到今年前三个月楼市会有如此走势。他们纷纷感叹,中国消费者对政府与经济的信心恢复速度远超过其他国家。”一位房地产开发商称。
价格出现小幅上涨
交易量回暖给了开发商春天般的感觉,而一旦回款速度增加,在2008年曾经一度绝迹的涨价、捂盘等营销伎俩在开发商中再次上演。
CRIC中国房地产决策咨询系统的数据显示,上周,上海的大华锦绣华城、慧芝湖花园都有5%-6%的小幅提价。广州和深圳也都有楼盘出现涨价情况,深圳的3个楼盘的提价幅度都较小,和上海2个楼盘一样基本在5%,广州的4个楼盘则涨幅较为惊人,均在8%以上,岭南新世界家园甚至回升了20%。
一向有楼市老大哥之称的万科也卷入“涨价门”。有媒体报道,万科在上海三林地区的金色里程项目,由去年底的每平方米13000-14000元,上调为目前的均价15000-17000元。
然而,一位接近万科的人士告诉记者,万科大幅涨价之说不实,价格调整的楼盘在方位和房型上更优,而加上售楼处其他促销优惠,实际价格变化不大。一位曾经在大华集团工作的营销高层则认为,小幅涨价的个案行为在技术上没有问题,毕竟现在刚性需求的释放已经是事实。但从整体形势上看,开发商没有全面涨价的基础。
“小阳春”成因多
接受上海证券报采访的数位业内人士总结,成交量大幅回升有政策显效、刚性需求堆积、前一轮降价等各种因素推动。专家判断,如果刚性需求旺盛,新的供给又持续紧张,不排除未来三个月内都可能持续成交火热的局面。而三个月以后,随着保障类住房的大量入市,在经济基本面没有实质的回暖迹象时,楼市成交将再次受到考验。
“房地产市场能不能回暖最重要是取决于中国的经济能不能回暖,如果有中国经济回暖的前提,房地产的回暖就是可以持续下去的。”SOHO中国董事长潘石屹称。
另有业内人士透露,目前的热销存在大量人为因素,开发商通过多积累客源少放房源的方式反复炒作热销,这种做法误导了消费者的购买心理。一旦恶意炒房迹象回生,不排除地方政府出台新一轮严控措施。
易居中国薛建雄表示,就上海来说,一些此前未启动的大型动拆迁项目开始启动,这为上海释放了大量刚性需求。据了解,2005年和2006年,上海每年动拆迁规模在800万平方米,到2007年缩减至300万平方米。但专家预测,2009年的上海动拆迁面积可能重新达到800万平方米,这直接带来500万平方米的动拆迁安置的需求。
“这种做法本质上是政府的调控手段之一。2007年市场异常火爆时,为了防止动拆迁项目带来大量刚性需求从而拉高房价,政府的做法是延缓动拆迁项目开工。而今年开始,包括大华清水湾二期等项目开始启动,一些刚需开始释放出来。”薛建雄称。
和上海相比,北京、广州、深圳等地的成交回暖更多源于此前价格调整到位。“广州去年部分房价跌了一半,再加上税费和利息等鼓励购房的政策,一些刚性需求集中入市。”中原地产广州区黄韬表示。
