长发生活馆、大发·凯润金城、融寓、侨鸿皇冠钻石双星、中海·凯旋门、中商万豪中心、观城……今年南京城中将迎来酒店式公寓的上市高峰，酒店式公寓上市量将达到2000套以上。2008年酒店式公寓是否具有投资价值？居住功能如何体现？上周五，本报联合多家机构举行“2008南京城中酒店式公寓、小户型居住投资价值研讨会”。研讨会上，与会人士认为，酒店式公寓经过这几年的高速发展，正步入成熟阶段，但品质参差不齐。他们提议，由《南京日报》牵头，组织对酒店式公寓标准进行深入探讨,以引导市民正确认识酒店式公寓,把握该产品的投资价值。
酒店式公寓发展进入平稳期
网尚房地产研究机构副主任李智表示，2008年的城中酒店式公寓已经步入了第二个发展阶段，这阶段的典型特征是投资性需求被挤压了。“挤压主要表现在：第一轮的酒店式公寓获得高额利润后，再回流到二手房市场，比如君临国际高价叫卖，除了回收了原来的租金，还高额获利了，无形中会挤压一手酒店式公寓的投资需求；其次，房价上涨空间降低，使酒店式公寓投资空间被挤压。”李智认为，相对于其他产品，小户型仍然是较好的投资产品。
酒店式公寓投资贵在稀缺
投资需求被挤压，如果投资，今年当选什么样产品呢？万唐置业总经理周斌表示：“城中酒店式公寓本身的租赁收益不会太大，投资这样的物业更多地看中产品的稀缺性。”对于今年南京楼市的判断，周斌认为今年回归到37℃，既没有发烧，也没有低温。2008年再也不会出现面粉贵过面包的状况。
酒店式公寓能否投资看“管家”
南京中房酒店式公寓管理有限公司总经理郑雁深表示，在产品不断同质化的情况下，选择酒店式公寓应考虑三个因素，第一看地段，地段是后期客源和投资增值的保证。第二看产品本身，这个产品包括配套、设施。第三，酒店式公寓的“管家”，管家管理是酒店式公寓后期最重要的方面。
投资酒店式公寓要算精细账
易居中国南京机构总经理厉建军提出，酒店式公寓的投资回报率（年租金收益/总房款）在8％——10％之间适合投资。
东凯置地总经理包天雷则认为，酒店式公寓投资风险较低，除了要算经营性收益账外，更多地要考虑房屋升值带来的收益。
未来5年酒店式公寓最具投资价值
易居房地产研究院高级分析师于丹丹表示，在未来5年之内，最具投资价值的两个形态的产品首先就是城中心高品质的酒店式公寓，其次是低密度占据城市稀缺资源的别墅、类别墅产品。
“市场总在不断波动，但只要你的承受周期够长，小户型物业是保值和增值很有潜力的产品。”于丹丹以上海酒店式公寓为例，2005年经历调控后，黄浦区住宅从10000元/㎡降价至8000元/㎡，酒店式公寓只降到9000元/㎡，但冲破那个僵持阶段后，目前该批小户型物业已经增值到35000元/㎡。”
小户型物业应有更精准的市场细分
长发地产总经理助理李进认为，酒店式公寓是介于住宅、写字楼、酒店之间的特殊产品。分析酒店式公寓的消费群体，有几个特点：比如说入住写字楼的白领，长期生活在城市里就需要这样的配套，第二个，如果聘请到好的物业管理公司，物业管理公司就会把好的服务理念告诉投资者、消费者，投资价值就容易显现出来。
天正集团南京置业有限公司市场部经理吴来伟说：“酒店式公寓除了居住的基本功能之外，还增加了服务的概念。”他认为，提高小户型物业价值最重要的是一定要更精准的市场细分。定得越精准，产品越可以满足个性化的需求，另外也可以使物业住的人更纯粹，物业投资价值就能体现出来。
