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在旅游地产的先发之地海南，雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界等知名地产开发商纷纷"抢滩"。而今，在"上海将投资400亿打造世界著名旅游城市"这一契机面前，开发商又嗅到了新的"肉香"。
旅游地产
"上海将投资400亿打造世界著名旅游城市。"
2月中旬出街的这条新闻，显然不会只在短期内吸引人们的注意，它是上海今后五年城市建设的重大举措。在2010年世博之后，上海已经决定让自己成为世界级的、人们最向往的城市之一。与此同时，一股暗潮也开始"浮出水面"，房地产开发商纷纷在一块熟悉而又陌生的战场"攻城略地"，旅游地产正成为地产界时下的焦点。这样的情节，是巧合还是必然？
大佬扎堆旅游地产
在时代金融中心38楼，世茂旅游有限公司总裁刘赛飞对记者表示，集团下属"酒店公司"整合自身"嘉年华"等品牌，扩充为"世茂旅游"的业务战略调整在紧锣密鼓地展开。
"酒店本来就属于旅游范畴。今年在酒店资源的基础上，世茂集团将'世茂嘉年华'系列产品与其进行资源整合，集合会展、主题公园、健康产业等，形成更大意义上的旅游产业。"刘赛飞相信，旅游地产作为世茂"四驾马车"之一，将对新形势下世茂的发展产生强劲的动力。
在住宅地产风雨飘摇之时，旅游地产越来越成为开发商频繁提及的概念，甚至大有超过商业地产的势头。
提及旅游地产，自然不能落下海南。在这块旅游地产的先发之地，雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界等知名地产开发商纷纷"抢滩"，投资数十亿甚至上百亿元的旅游地产项目比比皆是。据统计，目前中国房地产开发百强企业中已有超过60家在海南进行房地产开发。
热闹的并非海南一处，各标杆房企也加强了在全国范围内对旅游地产的布局。去年6-9月间，商业地产大佬万达率多支"联合舰队"斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区；8月24日，投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约；10月中旬，投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。
业界评论，万达在旅游地产领域的大手笔，标志着万达的一次重要转型：正在从商业地产向旅游地产大步迈进。据悉，2008年至今，一直主营商业地产的万达已斥资近1700亿元，占领了中国旅游地产的半壁江山。
2010年10月、12月，保利分别在四川德阳、成都、东莞樟木头拿下三大旅游地产项目，项目投资额分别高达150亿元、126亿元、100亿元。这一速度和规模，令人咋舌。
2010年，龙湖地产也开始大手笔拿地进军旅游地产。其在8月份斥资15.2亿元竞得烟台养马岛33宗商住用地；10月份再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩，此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩旅游用地。其管理层去年底曾表示，龙湖未来发展重点之一就是开拓多类新地产业态，其中包括旅游地产。
在上海，也有龙争虎斗的戏码上演。并未在申城有多少表现的岭南霸主之一恒大地产，二月底出现在沪上媒体笔端--上海奉贤区的海湾旅游开发项目正在成为多家实力地产企业的争夺目标，其中即包括恒大地产，此外还有富力地产以及来自海外的"兵团"。虽然该消息被奉贤区相关部门人士证实："奉贤碧海金沙项目目前还只停留于方案征询阶段，这几家企业也都在进行方案制订"。
界定模糊的旅游地产
被提及频率越来越高的旅游地产，当你走进时，却很容易一头雾水。到底什么是旅游地产，似乎有各式解释。中国旅游地产服务集团上海地区事业部总经理胡晓莺认为，旅游地产要具备度假性质，即是为了休闲、度假、娱乐，而且一般都有主题性，要有比较好的旅游资源，此外其不应该是第一套住所。
旅游地产
相同的概念，在香港假日开麦拉国际集团首席执行官黄碧辉看来，则应被称为度假地产更为合适。黄碧辉认为，目前旅游地产处于初级阶段，没有理论系统，确实给人有些混乱的感觉。但度假地产更能明晰产品的性质和特色。
"首先它是一个度假的概念，也就是说是一种城市居住以外的居住形态，此外它是人们的第二或以上居所，用来养身、养老、周末度假等。"这由此也决定了度假地产和第一居所的不同定位。"人们对于这两种产品的需求是不一样的，城市居所是为了满足基本的工作、生活的需求；第二居所更多要满足休闲放松的需求。不同的需求决定了其产品配套要求也是不同的。"
在黄碧辉看来，度假地产的消费群体更偏重于财富人群，"与自住、保障是两个不同的人群"。"度假地产是一个细分的市场。度假地产，一般不在一线城市，而多在自然景观资源充足的城市。因为这样的自然资源其实都是稀缺资源，所以度假地产不仅有很好的生活环境，同时也具有投资价值。"
对于度假地产来说，要有不同的主题，比如说依靠山、水、游艇俱乐部、田园风光等来满足需求的不同形态。"对于这样的度假产品，黄碧辉没有否认其有很大的住宅倾向性。
客观来说，在旅游地产的定义上，目前仍然存在一定的分歧。度假地产的称谓并未形成气候，可能与现实脱不了干系。如果被问及谁是旅游地产大佬，十之八九的人都会说华侨城。而华侨城模式显然和黄碧辉所言的度假地产有些许不同。
据了解，华侨城模式首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，由此带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。即使被部分人士称为"伪旅游地产"，华侨城的成功运作和市场价值，使人们对其是旅游地产翘楚的认定并没有受到影响。
一些业内人士表示，如何界定旅游地产依然没有统一标准，目前来看，人们所提及的旅游地产包含了华侨城主题公园模式，也包含作为第二居所的度假地产，涉及酒店业的部分也涵盖其中。也许随着旅游地产的逐步发展，市场的界定才会变得清晰。
前景，看起来很美
开发商为何会如此青睐旅游地产？世茂旅游有限公司总裁刘赛飞的话颇具代表性，"世茂从酒店业延展到旅游地产，与房产调控力度越来越大不无关系。但同时，也是为了适应中国经济的发展，和'十二五规划'的要求。目前，中国经济总量已经位居全球前列，中国旅游产业正处于观光旅游向休闲体验旅游发展的过渡期，'十二五规划'中也将优先发展以旅游服务业为代表的第三产业作为重要发展方向，应该说旅游产业迎来了一个良好的发展机遇。"????对于世茂来说，此时的拓展，是一个适应新形势的新调整，也是一个新挑战。
"目前我国的平均旅游人次基本是1次/年，而韩国则达到6-9次/年，试想如果我国居民年旅游人次能翻一番，将会产生多大的市场价值？旅游地产将是怎样一个光明的前景？"
旅游地产的美好前景在华侨城的公告也可以看出一些端倪。在华侨城3月2日公布的2010年度业绩快报中，其营业总收入比2009年同期增长了近六成，原因则是公司"旅游、地产等收入均有较大幅度增加"。根据2009年年报，华侨城实现旅游综合业务收入37.16亿元，房地产业务收入22.47亿元，前者的毛利率为42.36%，后者的毛利率为58.06%。值得注意的是，旅游综合业务收益的大幅提升，得益于成都华侨城、上海华侨城和东部华侨城的全面开业--往年，房地产业务的投资收益对华侨城整体利润贡献率超过80%。中国旅游的良好前景，旅游地产稳定、可持续的资金收入，由此可见一斑。
"如今，人们的生活观念发生了很大的变化，对身心的关注更多，这也就是度假产品存在的意义。"黄碧辉表达了人们思维方式和生活形态的变化对于旅游地产的支撑。"度假产品可以让消费者拥有"产权+收益+度假享受"的多层次权力，是非常有吸引力的。比如天目的一个温泉项目，只要50万元，每年可以有5%的回报，还可以每年有一个月的时间，在其全国布点的项目里度假。"
从国外发展过程的经验来看，当人均GDP超过3000美元，以休闲度假业为龙头的第三产业开始快速发展。按照国际惯例，当一座城市的人均GDP达到5000美元时，旅游地产最为活跃。目前的中国已经处于这样一个关键时刻，休闲度假也正在越来越多地成为国人的一种生活方式，正是基于此，很多人相信旅游地产的黄金消费期正在临近。
过程，做起来很难
虽然前景很美好，但对于开发商来说，所面临的挑战也颇多。
上海中原研究咨询部总监宋会雍曾在微博里形象地说，"旅游地产看起来美，炒起来苦。"刘赛飞也表示，对于开发商而言，旅游地产投资周期长，风险大，"比如佘山的旅游开发，之前也有很多人做过，但都因为缺乏资金的支撑，最终很多都没有坚持下来"。
旅游地产通常需要占用大规模的资金，且收益周期相比住宅和商业地产更长，对开发企业资金压力较大。相关分析人士认为，旅游地产通过对自然环境和人文景观的合理营造，可达到提升整体地区品牌的优势。相应而来的，便是周边土地价值及产品价值的提升，而这恰恰是房地产企业所关注的重点。因为如果没有配套的住宅类项目的收益，开发商的资金链将变得异常严峻。
欢乐谷可谓是华侨城最具代表性的项目。在上海松江，欢乐谷边上矗立着一排排独栋别墅，不过这并不属于华侨城所有，而是另一家房地产公司开发的项目。由于开发初期没有获得相关用地，上海欢乐谷是华侨城唯一一个建设主题公园时无法捆绑开发住宅地产的项目。首次打破了华侨城"旅游+地产"的盈利模式。
华侨城集团首席执行官兼总裁任克雷曾表示，若不结合地产开发，造一个主题公园需要四年，开发了配套住宅地产后，可以用于支持主题公园发展，4~5年间可以同时建设几个主题公园。据悉，由于没有地产捆绑，上海欢乐谷项目在边投入建设边运作的模式下，所有投资全部收回预计需7~9年时间。
除了资金压力，对于旅游地产来说，产品同质化问题严重。做出不一样的、有吸引力的产品，成为开发商绞尽脑汁必须想清楚的问题。对于世茂嘉年华与华侨城是否雷同，刘赛飞表示，两者相比，虽然开发模式相类似，但主题是不一样的。
"世茂嘉年华和欢乐谷的区别，就是一个房顶的区别。华侨城是露天的，会受天气、季节的影响，世茂嘉年华则是有屋顶的，完全没有这方面的限制；另一方面，华侨城是一个游乐场，世茂嘉年华则有商业、旅游、影院等各式配套，它就是一个有屋顶的城市。"??不仅产品定位很重要，同时业内人士也表示，旅游地产的管理、运营过程非常复杂，是住宅开发所不能比拟的。此外，如果不充分考虑消费人群，就盲目大规模建设酒店、会所、娱乐设施等，都会有很大风险。
宋会雍也从消费者角度出发，对目前看起来红火的旅游地产持谨慎态度。"目前，旅游地产的一般模式就是楼盘开发后，你去买，然后开发商代你进行管理、出租、维护、回报。曾有一个内蒙古坝上的两居室在上海市场销售，包租1000元/月，但实际情况是当地根本租不到这个水平"。
"国外的旅游地产开发模式往往是消费者成为一些旅游度假产品的会员，一年中你可以免费住40天，然后每年有6-8%的回报。但国内目前还达不到这种成熟的状态，能做到3-4%左右就不错了"。
此外，宋会雍还告诉记者，通过经营测算，购买旅游地产的维护费用还是比较贵的。"旅游的季节性很强，天冷到海南，天热到北方，有一个旅游旺季淡季的概念，并没有一年四季稳定的客流来源。比如说三亚，夏天自然没人去。由此，这些时间并不长的度假如果住酒店消费也不会很高，相反，买的房子还要折旧，成本反而高。如果楼市在上升通道还好说，地价也在上涨，但目前限购、限贷，自己买还不如住酒店来得划算"。
上海旅游地产的区域定位
即使有风险，旅游地产还是成了开发商眼中的红角。但相对于海南、四川、云南自然资源优势突出的地区，上海的旅游地产似乎很少被人提及。但随着上海"世界著名旅游城市"的建设，上海的旅游地产又会有怎样的变化？
"上海自然资源偏少，目前还是中低端的城市旅游比较多"，黄碧辉表示，"周边会有一些机会。比如佘山有一个高端别墅集群，还有崇明岛、奉贤海湾区等，但资源比起好的度假资源相对偏弱。不过，如果根据现实的需求，靠后期去定位、规划、打造，也会有好的产品出现。比如类似于周末小度假的产品，关键在于要用心去打造。"????提起上海的旅游，在20世纪70年代以前，上海局限于"老三篇"：外滩、豫园、玉佛寺。90年代以后，上海推出了"都市旅游"，从都市文化、都市风光、都市商业三方面进行创新。如果在上世纪90年代初来到上海，南浦大桥几乎是必看的。如今，无论是购物消费，还是游览外滩、人民广场、陆家嘴等标志性建筑，人们对于上海游主要还是集中于其都市游览的部分。上海可以欣赏到的是日新月异的发展，却似乎并不是一个休闲、发呆的好去处。
对此，胡晓莺认为，"与海南、西南一些区域的度假、养身、休闲旅游不同，上海更适合做一个会展旅游的城市，吸引国际商务、旅游的部分，这是其他城市没有的优势"。
相关人士也表示，上海并不是一个适合度假的地方，"人们一般不会在上海住太久，更多的是一些商务需求，时间上不会超过一个星期，一般不可能有长期居住的打算，不构成居住需求。"??宋会雍也认为，"考虑到上海在中国的经济龙头地位，以及政策方面的宽松环境，国际性的居住需求不是没有，但实际上真正在上海买房子的外籍人士很少，外籍人口不超过上海总人口的3%，且其中只有30%的外籍人口可能买房。"而根据今年1月6日发布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，境外个人在境内只能购买一套用于自主的住房，这30%的外籍人士相信有不少在限购范围内，"所以说，上海的旅游地产一定要有清晰的客群把握，聚焦在外籍人士身上，有点盲目乐观。"????除了需要清醒的定位和认识，对上海旅游资源的深度挖掘同样重要。上海没有名山、河流，也没有历史悠久的人文建筑，那么佘山、崇明岛、青浦朱家角、奉贤海湾作为为数不多的自然资源就显得十分珍贵。此外，一些新的旅游项目的挖掘也将带动上海旅游地产的发展。如2月15日，华谊兄弟传媒集团与上海嘉定工业区宣布合作，建立华谊兄弟文化城。作为华谊兄弟首个文化旅游项目，该案之所以最后落定上海，与上海"十二五"期间将建设"世界著名旅游城市"的规划不无关系。
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