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品牌: 李盈霖
基本信息·出版社：清华大学出版社
·页码：331 页
·出版日期：2008年
·ISBN：7302176973/9787302176978
·条形码：9787302176978
·包装版本：1版
·装帧：平装
·开本：16
·正文语种：中文
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内容简介本书以一种中观经济学的崭新视角，为我们描绘了一条购物中心开发的转型之路。对中外购物中心开发的比较研究是本书的一个特色。基于作者对国内外众多购物中心数次走访、考察的独特经历，积累的丰富且翔实的第一手素材使本书将对购物中心形成、开发和运行机制的理论研究与国内外购物中心的产生和发展历程有机结合，并以购物中心影响力为落脚点，从对比分析中揭示出购物中心的内涵、生成机理、基本要素和产业化模式。
对我国购物中心开发的实证研究是本书的一个亮点。以ZMALL为例，作者将理论和实践共同凝练出的思想再次应用于实践中。这其中又衍生出许多诸如消费者行为调查、交通客流影响分析、租赁租金模型预测等更为细节的实证分析，使购物中心开发的理论研究和实践生动跃然纸上。
本书适合购物中心开发者、经营者、管理者以及消费者阅读参考。
作者简介李盈霖，流通经济学博士，国际购物中心协会会员，中国商业地产联盟专家委员，北京中关村国际商城发展有限公司总经理。1999年在英国获MBA学位，并在国外工作一段时间后归国。具备丰富的管理和商业地产开发的理论知识和长期的实战经验。由于长期在企业中工作，并普就职于私企、外企、国企等各企业的高管层，在商业地产开发和动作方面有个人独到的见解。自2002年起，不仅参与多个项目的专家论证工作，不仅完成了风物中心开发实证研究课题研究，还发表了《内资零售业的生存与发展》、《购物中心开发在区域的引擎作用》、《从集取理论认识购物中心的内涵及其开发机制》等相关专业性文章，得到业内好评。
目录
第 1章 绪论
1. 1 问题的提出 2
1.1.1 实践的困惑 2
1.1.2 理论的缺位 5
1. 2 研究现状 7
1.2.1 研究主体及其视角 7
1.2.2 国外学术研究述评 9
1.2.3 国内学术研究述评 10
1. 3 研究思路和方法 12
1.3.1 研究思路 13
1. 3.2 研究方法 15
1.3.2.1 中观研究方法 15
1.3.2.2 实证研究方法 16
1. 4 研究框架和主要结论 17
1.4.1 全书框架 17
1.4.2 各章节主要内容 18
1. 5 研究意义、创新和不足 19
1.5.1 理论与实践价值 19
1. 5.2 创新和不足 21
1.5.2.1 创新之处 21
1.5.2.2 不足之处 23
第2章 购物中心的相关理论综述
2. 1 购物中心形成机制理论 24
2 1.1 零售业态变迁理论 24
2.1.2 城市空间结构理论 29
2. 2 购物中心开发机制理论 30
2. 2.1 区位理论回顾 30
2.2.1.1 古典区位理论 31
2.2.1.2 新古典学派 32
2.2.1.3 行为组织学派 33
2.2.1.4 结构主义学派 33
2.2.1.5 新经济地理理论中的区位理论 33
2.2.2 商业区位 34
2.2.3 商圈研究 36
2.2.4 城市发展研究与商业空间选择 42
2. 3 购物中心运行机制理论 44
2.3.1 集聚理论 44
2.3.2 外部性理论 46
2. 4 其他相关理论 48
2.4.1 利益相关者理论 48
2.4.2 消费者行为理论 51
第3章 购物中心的二重性研究
3. 1 定义和特征 59
3.1.1 购物中心定义综述 59
3.1.2 购物中心的特征 61
3. 2 购物中心的属性 63
3. 2.1 购物中心的商业属性 64
3.2.1.1 零售业态及其范畴 64
3.2.1.2 购物中心和零售业态关系的再认识 66
3.2.1.3 购物中心的特殊性 67
3.2.1.4 认识购物中心的二重性 68
3.2.2 购物中心的地产属性 69
3.2.3 购物中心的金融产品属性 70
3. 3 内涵的再认识 71
3.3.1 购物中心是零售、地产和金融的融合体 71
3. 3.2 商业集聚是购物中心的外在表现形式 71
3.3.2.1 集聚的形成 72
3.3.2.2 集聚的特征 73
3.3.3 小结 74
3. 4 分类及评价 75
3.4.1 购物中心分类的重要性 75
3. 4.2 美国购物中心的分类和应用 76
3.4.2.1 类型的演进 76
3.4.2.2 类型划分及依据 77
3.4.2.3 应用价值 83
3. 4.3 我国购物中心的分类及评价 84
3.4.3.1 划分标准和类型 84
3.4.3.2 分类的评价 88
3.4.4 我国购物中心分类方法的初步探讨 90
3.4.5 购物中心的比较 91
第4章 购物中心的产生、发展及影响评价
4. 1 各国/地区购物中心的发展历程 93
4. 1.1 美国购物中心发展研究 93
4.1.1.1 形成历程 94
4.1.1.2 产生机制 97
4.1.1.3 开发特征 98
4.1.1.4 模式创新 101
4. 1.2 日本购物中心发展研究 107
4.1.2.1 发展历程 107
4.1.2.2 开发特征 108
4. 1.3 中国香港购物中心发展研究 109
4.1.3.1 发展历程 109
4.1.3.2 开发特征 110
4. 1.4 中国内地购物中心发展研究 111
4.1.4.1 发展历程 112
4.1.4.2 统计数据 116
4.1.4.3 发展特点 116
4.1.4.4 北京购物中心发展概况 116
4. 2 购物中心产生的原因及影响力评价 118
4. 2.1 购物中心的生成机理 118
4.2.1.1 城市空间结构的变化 118
4.2.1.2 经济发展的作用 120
4.2.1.3 科技进步的推动力 120
4.2.1.4 消费需求的变化 121
4.2.1.5 零售业态的创新 121
4. 2.2 购物中心开发的影响力评价 121
4.2.2.1 微观经济分析 121
4.2.2.2 中观经济分析 122
4. 3 购物中心典型案例分析 122
4. 3.1 美国购物中心 122
4.3.1.1 LV Fashion Show 122
4.3.1.2 Premium Outlets 123
4.3.1.3 Ontario Mills 125
4.3.1.4 The District at Green Valley Ranch 125
4. 3.2 加拿大艾德蒙顿购物中心 127
4.3.2.1 项目概况 127
4.3.2.2 建筑规划和开发 127
4.3.2.3 商业功能和业态配比 128
4.3.2.4 商圈客户群 130
4.3.2.5 经营情况 131
4. 3.3 日本永旺购物中心 131
4.3.3.1 概况 131
4.3.3.2 购物中心调查 132
4.3.4 香港朗豪坊购物中心 134
4. 3.5 北京金源时代购物中心 136
4.3.5.1 区位分析 137
4.3.5.2 业态调查 137
4.3.5.3 服务设施 138
4.3.5.4 评述 138
第5章 购物中心开发的基本要素
5. 1 区位要素 142
5. 1.1 区位的作用 142
5.1.1.1 形成垄断优势 142
5.1.1.2 发挥经济效应 143
5.1.2 区位的选择 145
5. 1.3 区位的评价 147
5.1.3.1 立地条件 147
5.1.3.2 交通状况 148
5.1.3.3 消费群体 149
5.1.3.4 商业环境和发展潜质 150
5. 2 土地要素 150
5. 2.1 土地的获取 151
5.2.1.1 经营性土地使用权的获取方式 152
5.2.1.2 土地使用权年限的设定 154
5. 2.2 土地的价格 154
5.2.2.1 土地价格的构成 154
5.2.2.2 土地价格的形式 155
5.2.2.3 土地价格的差异
5. 3 商业要素 160
5. 3.1 商圈分析 160
5.3.1.1 范围设定 161
5.3.1.2 基础调查 162
5.3.1.3 识别消费者的特征和需求
162 5. 3.2 商业组合 163
5.3.2.1 主题定位 163
5.3.2.2 业态组合 165
5. 3.3 商户组合 165
5.3.3.1 购物中心与商户的关系 165
5.3.3.2 商户对购物中心的重要性 166
5.3.3.3 商户的组合 168
5.3.3.4 主力租户与其他商户的关系 168
5.3.3.5 商户组合在经济上的重要性 169
5. 3.4 租金的测算 171
5.3.4.1 影响租金的因素 172
5. 3.5 市场经济分析 173
5.3.5.1 惯用的经济分析 173
5.3.5.2 中观经济分析 173
5. 4 技术要素 177
5. 4.1 购物中心的规划设计 177
5.4.1.1 建筑设计要求 177
5.4.1.2 商业规划与建筑设计的协作 178
5.4.1.3 店铺位置规划 179
5.4.1.4 停车场的设计 180
5. 4.2 购物中心的管理 181
5.4.2.1 管理的特点和方式 181
5.4.2.2 管理的内容 182
5.5 资本要素 183
5. 6 制度要素 186
5.6.1 审批程序 186
5.6.2 法制环境 186
第6章 购物中心开发实证研究:以Z-MALL为例
6. 1 Z-MALL的由来 188
6.1.1 在城市商业规划中产生 189
6.1.2 在区域商业规划中形成 190
6. 2 Z-MALL开发的基本要素分析 192
6. 2.1 区位要素分析 192
6.2.1.1 立地条件—— 接近购买力 192
6.2.1.2 交通状况——选址的通达性 193
6.2.1.3 消费群体—— 商圈人口资源丰富并具购买力 201
6.2.1.4 商业环境——竞争环境宽松 203
6.2.1.5 发展潜质——产业区和城市新城居住区的交汇处 204
6. 2.2 土地要素分析 204
6.2.2.1 土地一级开发对大型购物中心开发的影响分析 204
6.2.2.2 土地价格确定 205
6.2.2.3 用地指标 205
6. 2.3 商业要素分析 206
6.2.3.1 商圈消费者调查 206
6.2.3.2 商业组合 213
6.2.3.3 商户组合 218
6.2.3.4 店铺租金预测模型的构建 219
6. 2.4 技术要素分析 222
6.2.4.1 商业规划和建筑规划的协作（建筑风格、动线规划、停车场） 222
6.2.4.2 购物中心管理与购物中心开发的协同 225
6. 2.5 资本要素分析 225
6.2.5.1 融资渠道的选择和拓展 225
6.2.6 制度要素分析 229
6. 3 Z-MALL开发的经济影响预评估 230
6.3.1 微观经济效益分析 230
6.3.2 中观经济效益分析 231
第7章 购物中心开发产业化研究
7. 1 购物中心开发产业化的提出和解析 233
7.1.1 对购物中心开发产业化的含义阐释 233
7.1.2 购物中心产业化发展阶段的划分 234
7 .2 购物中心产业化发展的特点 235
7.2.1 美国五家购物中心开发商的典型案例研究 235
7.2.2 美国购物中心产业化特点研究 243
7. 3 购物中心开发产业化的竞争力评价探索 251
7.3.1 竞争力和产业竞争力的概述 252
7.3.2 对购物中心产业竞争力的内涵探讨 253
7.3.3 购物中心开发产业化的影响因素 255
7.3.4 购物中心开发产业化和竞争力评价 258
7.3.5 购物中心开发的产业化是产业竞争力的标志之一 260
第8章 中国购物中心开发的产业化模式探索
8. 1 中国购物中心开发行业存在的问题 262
8.1.1 购物中心开发行业规模总量超速增长 262
8.1.2 开发商各自为战 264
8.1.3 租售结构尚不合理 265
8.1.4 融资面临金融政策瓶颈 266
8.1.5 专业人才匮乏 267
8. 2 中国购物中心开发行业产业化的构成要素 268
8.2.1 产业化的基础—— —内资零售业 268
8.2.2 产业化的动力—— —资本化 285
8.2.3 产业化的手段—— —专业化 293
8.2.4 产业化的保证—— —规范化 296
8. 3 中国购物中心产业化发展路径 297
8.3.1 路径基点之一:融资渠道化 297
8.3.2 路径基点之二:招租渠道化 299
8.3.3 路径基点之三:专业化管理 300
8.3.4 购物中心产业化路径的实现 301
第9章 结论
附 录
附录1 Z-MALL商圈消费者调查问卷 306
附录2 主力店和小店铺租金调查数据 317
附录3 美国TOP50购物中心开发商基本资料汇总 323
参考文献 325
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