我是物业公司的会计，公司刚刚成立，请误问如何建帐？
秋和初春温度较低，且业主中很多是南方人，因此，业主委员会就“供暖4个月，交费24元/平方米供暖季和交费30元/平方米供暖季，供暖6个月”与物业管理公司协商选择了后者。从那个时候起，我们小区便一直是每年10月份开始供暖，直至次年的4月份为止。
2000-2001和2001-2002两年度，北京冬季是典型的“暖冬”，通过业主委员会对供暖质量和供暖费的监督，产生了相当多的采暖费结余。因此，全体业主免交了2002-2003年度的采暖费，却仍然照常供暖。仅此一项平均每户节省采暖费支出3750元左右。
当事人
包干制将退出历史舞台
朝阳园开发商黄世达总经理告诉记者，香港的社区一直实行酬金制，没有包干制。朝阳园作为北京市较早实行酬金制的社区，不仅仅跟开发商的香港背景有关，而且与50%以上的业主(港澳台人士、外籍人士、有境外生活经历的人)和物业公司第一太平戴维斯的国际背景有关。业主的整体素质较高，熟悉酬金制，也希望物业费的使用透明化。这样一来，在物业管理上套用香港模式，业主、开发商、物业公司三者交流起来就要容易得多。
随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可。朝阳园自第一批业主入住以来，酬金制的实施虽然也有磕磕碰碰，但总的来说，还是朝着越来越完善的方向走着。
酬金制并不适合所有的社区
就目前北京的实际情况来看，朝阳园业主委员会主任舒可心认为酬金制并不适合所有的社区。因为，选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且，小区的业主们要有足够的信心。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪时大家高兴；少了要补交时，大家就不一定愿意了。
如果大家觉得没有这个能力，舒可心建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。也就是说，实行酬金制的小区，业主委员会既要监督物业公司的行为，也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多，只需要监督物业公司的行为就行了。
专家
北京市物业管理商会会长 于庆新
酬金制和包干制各有利弊
就住宅而言，国外是酬金制占主导，国内则是包干制占主流。酬金制和包干制其实各有利弊，无论国内还是国外，这两种收费方式都有市场。很多人认为酬金制很透明，不会有暴利和黑洞。实际上，任何法律法规都不可能无懈可击，对于一些不讲信誉的企业，只要想钻空子，都能找到缝隙。
国外的物业管理之所以纠纷比国内少，与他们实行市场化的时间较长有很大关系，不讲信誉的企业经过优胜劣汰早已不复存在。就拿北京来说，现有的物业管理企业达到2000多家，而国外同等规模的大城市还不到100家！北京实行包干制也有管理得不错的，排在前几位的优秀物业公司一点也不比国外的优秀物业公司差。所以，物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化程度的高低和企业的自律。
保养不当，房子会贬值
房子不同于普通的消费品，买完后还得养。在其他条件不变的情况下，如果保养不当，很有可能贬值。这样的例子已经有不少了。在20世纪80年代末、90年代初，北京曾建了一批高档公寓，这些高档公寓有的物业费高达1美元／平方米／月，有的只要3元／平方米／月。10年之后再来看它们，那些维护、保养得好的公寓，基本没有贬值，甚至有的还升值了，无论是出租还是转手，都能有不错的收益。而那些管理不善的公寓，降得最多的现在仅三折就卖！
《物业服务收费管理办法》要求把物业费的定价交给业主自己做主。但是，要警惕由此带来的一些“副产品”。当房屋产权属于个人，物业费由业主支付，业主当然希望物业费越低越好。在挑选物业公司时，都愿意选价格低的公司。这种情况下，物业公司在竞标时就会竞相压价，一旦竞标成功，中标的公司很有可能为了节约成本，偷工减料，进行掠夺性经营。在这种经营方式管理下的小区，其使用寿命将大大减少。就拿玻璃和大理石的清洁来说，用普通的抹布(墩布)、清水清洁与用专业用品、专用清洁剂护理相比，一天两天看不出差别，三年五载后就会大不一样，当然成本也不一样。
谁也不愿意花5块钱只享受价值2块钱的服务。如何从中辨别货真价实服务好的物业公司呢？于庆新给大家的建议是，尽量挑选那些声誉好的品牌公司，并事先到这家公司连续管理5年以上的小区考察考察。
北京市瑞赢物业发展研究所首席咨询师 朱孝安
酬金制现在更省钱
朱孝安认为，酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更节省。
具体来说，“更透明”是因为包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业费支出情况的，而实行酬金制的小区，业主则有权检查和监督物业管理成本。但是，据我了解，现在北京还没有专业的审计物业管理成本的单位，大多数的物业管理成本审计是由一些会计事务所兼着做。
“更规范”是从物业管理费的使用上来说，物业公司管理的是所有业主的公共财产，哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题，应该由业主自己决定。物业公司只是一个代管机构，无权替业主做主。因此，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。
“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定：成本不计税，管理费计税。也就是说，酬金制管理的小区，划归成本的那一部分费用现在是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费必须交5.5%的税。而包干制的小区要按照整个物业管理费5.5%交税。一般来说，付给物业公司的管理费占整个物业管理费的10%左右，这样一算，节省的税费可是一笔不小的数目。当然，这只是暂时的。如果税法出台相应的规定后，这一优势就不将存在。
在谈到为选择哪种管理方式而投票表决时，朱孝安比较赞同1平方米拥有1票业权的新规定，认为在目前的情况下，这是比较公平的投票方式。他的理由是，这就像股份制企业，占的股份多的权利也相应要大，超过50%的股东就拥有企业的决策权。但朱孝安提醒消费者要注意，在投票之前最好核实一下小区的实际总建筑面积，以便明了自己所占总投票数的比例。
消费者
酬金制需要顾问和监督
枫丹丽舍的齐小姐提出：“我赞成物业管理费实行酬金制。物业管理成本由物业管理公司按计划向业主委员会申请，经批准后按计划执行。物业管理酬金预先约定一个幅度，如5%-10%，根据其工作好坏按月支付。另外，最好聘请一名管理专家做顾问，聘请两名财务人员。”
齐小姐还说：“我希望小区在成立业主委员会的同时成立小区业主监事会。业主委员会的职责除了《物业管理条例》规定的职责外，增加收取物业管理费及向物业管理公司划拨费用职责。业主监事会职责顾名思义就是监督业主委员会工作。”
收费高低要和服务质量成正比
家住和泰园的于先生说：“其实不管物业费怎么变化，调高也好调低也好，我认为在小区开公司的业主应该交高于平均值的物业费！因为他们在同样房屋使用面积的情况下，享受物业服务的机会最多，人数也最多，所以，一方面我们要求物业提高服务以和他们的收费相符合?另一方面也要通过内部的价格调节手段来体现‘谁使用多谁付费就多’的大原则。”
同住和泰园的汤先生向记者表示：“物业费的价格问题我认为要和服务成正比，如果能做得更好，多收也应该。”
朝阳无限一位朴姓业主则认为《业主公约》很必要，这样大家就有一个统一的起码的道德上的约束，且有理可依。
酬金制是发展方向
某业主委员会主任路漫漫先生的观点很明确，物业管理收费的酬金制是发展方向，与目前普遍采用的承包制相比更具合理性。
目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征。商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推行物业管理的酬金制，但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。
大量的业主关心的问题是哪里的物业费收得高了或低了，而不是物业管理费的真正使用情况。他们不关心或者说也没有能力关心物业管理的经费使用情况。这就说明，目前中国的物业管理，尚处于初级阶段，虽然已经有了某些商业化的萌芽，但是尚不具备完全商业化的条件。
再者，物业管理的酬金制需要社会信用和监管体系的保障。现有的物业管理委员会，由于其人员组成的特殊性(兼职等)和法律地位的不确定性，根本无法满足物业管理的要求，也谈不上有力的监管物业管理公司的活动，从而只能“配合物业管理企业工作”。
如果业主委员会不具备监管能力和水平，那么酬金制的推行只不过是在物业公司原有的利润水平上再加上几十万甚至上百万的“酬金”，没有实际意义，而且极有可能为业主特别是中小社区的业主带来更大的负担。
交税当然是要去税务局了。交税的前提是你所属公司的收入额与税率相乘后的营业税额。
