了解租赁法规规避租赁陷阱
时间:2005-3-23
作为南中国的重要城市，广州一直是很多外来人口的聚集地，每年都有不计其数的打工者涌向广州，创造了潜力巨大的租赁市场，此外，毕业来穗的大学生以及为数不少的暂时不考虑买房的小家庭都需要解决居住问题，于是房屋租赁市场得以大热。但是权威部门的统计显示，目前来自房屋租赁的纠纷和投诉日益增加，租赁市场在一定程度上存在陷阱、黑幕等“雷区”，不少掉以轻心的“房客”和“房东”因为不了解相关租赁的程序而遭遇进退两难的尴尬境地。记者采访了岳成律师事物所的相关律师，希望带给消费者一个明明白白的租赁“空间”。
【案例一】
租赁合同备案
方可保障权益
2003年4月10日，曾某与谢某签订了一份房屋租赁合同，双方在合同中约定：谢某承租曾某位于广州市海珠区广州大道南X号X室的房屋，租期为两年。为了规避相关的费用，曾某当时并没有向房地产管理部门办理登记备案手续。
签订合同后，谢某与其妻许某一直在该房居住。2004年1月3日，谢某在外出旅行时因车祸死亡。谢某的妻子许某一个人继续租用曾某的这套房子，曾某人也没有提出要终止租赁合同。
2004年5月，曾某将这套房屋卖与好朋友李某，与李某签订了房屋买卖合同。不久，李某决定对刚购买的房子进行装修，却发现许某在里面居住。李某拿出购房合同，要求许某立即迁出。许某当然拒绝搬出，她找到曾某交涉，表示要在租赁期限内继续居住。这时曾某不认账了，他以房屋租赁合同未到房地产管理部门办理登记备案手续为由主张房屋租赁合同无效，而且他指出，谢某已死亡、自己与许某不存在房屋租赁关系，现在房屋已过户到李某名下，涉及该房的争议与自己无关。
【律师意见】
房东改变
租赁合同照样有效
对于许某遇到的问题，岳成律师事务所广州分所袁雪律师分析指出：本案涉及房屋租赁和房屋买卖两个不同的法律关系：
第一，曾某与谢某之间存在房屋租赁关系。
该房屋租赁合同的双方主体适格、双方意思表示真实、内容合法，合同是有效。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》均规定要求房屋租赁的当事人履行登记备案手续，但这并不是房屋租赁合同生效的程序条件，只是房屋租赁合同变动的必经程序，不具有决定合同是否生效的效力。所以曾某以房屋租赁合同未到房地产管理部门办理登记备案手续为由主张房屋租赁合同无效是没有法律依据的。
此外，房屋租赁合同的一方当事人即谢某死亡后，其民事权利义务终止，也就是说该房屋租赁合同本应终止履行，但我国为照顾并解决与房屋承租人同居的人的住房问题，给予与房屋承租人同居的人继续承租该房的特殊权利，最高院司法解释、《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》都做了相关规定。
如《合同法》第二百三十四条规定“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”谢某与曾某的房屋租赁期限为2003年4月10日至2005年4月9日，而谢某在该租赁期限内即2004年1月3日因车祸死亡，故依据上述规定，作为谢某的配偶许某可以按照谢某与曾某签订的原房屋租赁合同继续承租该房。曾某与许某未曾变更房屋租赁合同，这主要是因为曾某长期不在广州，而许某继续居住于该房并按原合同约定的时间、租金、交付方式履行合同，故应认定许某依据原房屋租赁合同继续承租该房屋。可见，许某与曾某之间存在房屋租赁关系，房屋租赁终止时期为2005年4月9日。
第二，曾某与李某之间存在房屋买卖关系。
《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”许某与曾某存在房屋租赁关系，租赁期限为2004年1月3日至2005年4月9日，在此期间即2004年6月2日曾某出售该出租房屋，依据上述《合同法》规定，许某在同等条件下享有优先购买权。
显然，曾某在租赁期限内出售租赁房屋并没有告诉许某，侵犯了许某作为房屋承租人的优先购买权。根据《最高院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》一百一十八条的规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”可见，许某有权向法院提起诉讼，请求法院宣告曾某与李某签订的房屋买卖合同无效。
如果许某不打算购买该出租房屋，可以主张原租赁合同对许某和李某仍有效。这主要是依据《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》一百一十九条第二款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
袁雪律师指出，许某可以通过以下两个方面保护自己的合法权益：首先，许某可以向法院起诉，请求法院宣告曾某与李某签订的房屋买卖合同无效，在同等条件下购买该房。此外，许某也可以向法院起诉，请求法院判令李某继续履行原房屋租赁合同，即允许许某居住该房至2005年4月9日。
【案例二】
租赁手续不可省
近日，李生致电我们提出了自己的疑问：放租手续繁杂是否可以逃避？1998年，李生赶上了广州福利分房的末班车，在黄埔区拥有了一幢80多平方米的两房单位。由于在天河一带工作，居住在黄埔不方便，2001年他已经自己在天河区购买了一套房子居住，而黄埔的这套福利房则用于放租。李生无奈地表示，放租的时候由于对各种手续、如何缴税等流程并不了解，于是将房屋交给了一家中介公司代理。本来以为省去了很多的麻烦事情可以放心收租了，谁知道此后每个月都要揣着钱到位于荔湾区的中介公司客户服务部代交税。几年下来李生开始不胜其烦，他觉得自己交纳了中介服务费还要费这么多工夫不值得，于是，他打算通过自己避开房屋中介公司放租。
【律师意见】
逃避责任
意味着放弃权利
袁雪律师依据《城市房屋租赁管理办法》等相关法律法规，分析指出：
1、出租人与承租人签订租赁合同后，便可到全市各区的房地产租赁管理所进行租赁登记，领取《房屋租赁证》。业主记得要带齐相关证件的原件及复印件，如身份证、产权证、书面租赁合同等证件。而承租者是个人的，只需提供身份证或暂住证；若是公司则要提供营业执照。
2、交纳印花税，金额为总租期租金总额的千分之二，按规定，出租人和承租人各交纳千分之一。出租人还需要交纳初始登记费80元。
3、合同一式三份，出租人和承租人各持一份，另一份则保存在房地产租赁管理所，日后即使有什么纠纷都可以保障双方的合法权益。
4、合同生效后，出租人每月可直接到各区或街道的外来暂住人员管理中心交租赁税。如果出租的是住宅，1000元租金以上要缴10％的综合税，低于1000元的则交6.7％的综合税。若出租的物业为写字楼或商铺等，综合税要更高些，为14％。租赁税可以选择逐月交或者也可以预交，但不能迟交或不交。考虑到租客难免会出现毁约的可能，最稳妥的方式还是逐月交付。交齐税款后，业主便可以拿到给承租人的租金发票。陈筱岚莫志标
