一衣带水 越南越美－－越南商务考察记（一）

这是一个饱受外来战火侵略而备受蹂躏的民族，但他们就像原野上的野草顽强的生生不息；这是一片肥沃而富饶的土地，蕴藏着丰富的矿藏资源，长达3700公里的海岸线，构成了一个天然的旅游度假胜地；这里没有春夏秋冬的四季之分，只有雨、旱两季之分，长期生活在热带的人民看上去很弱小，但他们的民族自尊与纯朴却令人肃然起敬；从南到北男人们喜好带着绿帽子，既能遮阳更表达了他们对70年代越战胜利的纪念；都市里吵杂而喧闹的摩托车，不断冲击着你的视觉与听觉波，构成了一幅现代都市的生活图。这就是现在的越南……2007年8月18日由上海市工商联房地产商会组织的赴越南商务考察团一行十人，由商会秘书长沈克乔为团长，搭乘上航的班机伴随着淅沥沥的雨声，在夜幕中降落在胡志明市机场，开始了为期一周的房地产商务考察。在西贡(Saigon)现称胡志明市（H0 Chi Minh City）的几天里，我深深的被这个弥漫着浓郁法国情调的城市所吸引着。这个号称“东方小巴黎”的西贡，拥有着约800万人口，她既有现代都市的繁华与兴旺，也无处不散发着法兰西古老的幽香。这次出访我们有着良好的沟通基础，协会中的上海华辰隆德丰集团，已在五年前就进入越南市场，他们在中部的广南省茱莱经济开发区投资了水产饲料厂，并与西贡的皇君集团在宁顺省联手准备开发旅游度假区及工业园区，已在西贡设立了办事处。领队华辰隆德丰集团海外发展部的总经理周向建，一到西贡就如鱼得水，对越南的文化，风俗习惯及人脉关系了如指掌，并对此越南之行的行程作了精心设计与安排。西贡老市区我几乎没有发现有规模化的住宅社区，城市还保留着法国殖民时期的规划格局与建筑物。由于中心城区土地资源稀缺，沿街的现代建筑较多的是4米面宽约15米进深的三至四层商住两用房，又窄又高但色彩斑斓。这类房屋大多是越南人的自建房，因为越南是实行土地私有化的，个人可以向政府买地，自建盖房。目前西贡政府正积极发展西贡河南岸的住宅与商务开发区，也就是说要想在西贡做房地产成片开发，又要靠近市区，西贡河对岸是主要的土地储备区。此行考察代表团特意察看了这片区域，比较有代表性的是由台湾商人出巨资，通过十年的运作，投资开发的富美兴商住开发区，其规模之大在国内也实属少见。目前该区域已初具规模，以高层公寓与别墅为主，公寓价格可不菲，大约在每平方800－1000多美金左右，别墅每栋价格在30－50万美元上下，这样的房价已达到国内发达省会城市的水平。可以这样说西贡的房价与人均收入比例比中国更悬殊。据了解在西贡普通市民月均收入大约是200万越盾左右，折人民币也就是1000元上下。所以能买得起这样房子的大多是商人，部分公务员及越南海外侨民等。在越南有一条不成文的规定，几乎所有的公务员可以在外兼职，甚至可以经商，所以光看表面收入是难以理解的。在这里稍好一点地段土地价格已达到每平方500－600美元，其高昂的地价是我们来越南之前是难以想象的，可以这么说在越南的两大城市西贡与河内，房地产开发的成本已相当高了。目前越南的房地产政策规定，境外机构只能是向越南政府租赁土地来进行开发，其土地租赁期一般在50年，而且开发的房屋只能面向越南公民及越南侨民进行销售，外国人是不能购买的，只能租赁房屋。我认为在越南进行住宅开放，特别是中高档楼宇的开发，其客户面就受到了相当的限制，有一定政策风险与市场风险。据越南官员们说在不久的将来会对外国人进行开放，但目前没有时间表。另一方面在西贡市区的甲级写字楼数量不多，一些代表性的甲级写字楼的租金价格已达到每平方每天1元美金以上，而且还很难租到，这是由于憎多粥少所造成的，是一种不正常的现象。

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