买二手房应注意什么
潘宇豪指出，首先要考虑自己的经济能力。据了解，很多首次置业的年轻人都是倾囊而出的，但有一个问题要注意，在银行加息的阶段，要预算好自己的支付能力，因为供楼款有可能越来越多。
年轻人首次置业，往往因为经验不足，容易陷进一些陷阱、圈套里，这时候应该加强自己关于购房方面的知识。二手楼也有产权或者是有没有欠费的问题。在手续上最好找一些专业人士帮助判别。
哪里的二手房更具投资空间
潘宇豪认为，首先要看区域一两年内的长线规划。从规划上来说，现在由于媒体的炒作，很多概念是一窝蜂说的。在潘宇豪看来，白云机场就是一个负面的规划：“现在机场搬了，大家又一窝蜂炒花都概念，但飞机又不是公共汽车和地铁，并不是要每天都能用得上的。所以，作为投资人来说，要判断这个规划有没有实质性帮助，不要道听途说。”
中原地产天河区域总监廖志坚则看好专业市场集中的区域周边及商业繁荣区。“天河区就是一个很好的例子，最主要的原因是外地人口比较多。”说起专业市场，整个天河路的商业氛围浓厚，影响了当地的市价。
吴明补充道，如果在大型市场附近做投资是非常适合的，像天河北、珠江新城，都适合投资。有一些物业目前的投资不见得很高，但也有远期的期望值，包括火车站、大学城、亚运村。但有必要提醒大家一点：所有城市对奥运会的期望值都会很高，这对当地的经济发展都会有一个透支，这个泡沫哪天支撑不住了，也是一个风险。
二手房投资方式是否不同
廖志坚指出，现在有一种新的投资概念：在天河区，如果要租一房一厅，是非常难找到的。而房改房大多为两房一厅结构，因此，天河区多了一种“房中房”的投资概念。在石牌西每间房子可以租800元到1000元。这个房子买回来30万元左右，经过包装以后，回报率可能比一些高档的楼盘还要高。
吴明建议，不同区域的楼盘有两种不同的投资类型。长线收租的话，可以选择高价格、租金比较理想的区域楼盘，如天河北。如果是短线投资的话，选择新区域会比较好，因为这些区域如东圃、华南板块等有很多利好消息，楼价上升都很厉害，一手房、二手房都有上涨的迹象。
潘宇豪估计，在一些商业区，如天河北、环市路等，小单位会比大单位更适合投资。
明年房价会涨多少
廖志坚认为，个别区域由于利好消息的刺激，其二手房价有可能再涨10％，“相信整个中山大道附近的楼价都会上升。但针对整个市场，我认为楼价已经见底了，现在是买楼的大好时机。在亚运会之前，已经调整到一个很好的平台位置。现在一手房价钱提高了，部分的原因是在装修上做了文章。”
吴明认为，广州的买家是最理性的，目前上海、北京、温州正在经历的阶段，广州都已经经历过了。广州楼价跟北京、上海全国城市相比，性价比是很高的。从居民的购买能力来说，上涨也是一个必须的阶段。明年应该还会涨10％到15％，但涨幅没有今年大。另外，二手房价上涨也是必然的，这个幅度应该跟今年差不多，在五个点到八个点之间。因为一手房价格上去，肯定带动二手房的期望值。
潘宇豪认为，买家接受的程度不同，有利于二手楼的增值。现在有一个问题，很多业主因为看着楼价会涨，期望值有所提高，对价格咬得比较紧，但是买家不一定能追得上。
http://www.ycwb.com/gb/content/2004-12/06/content_808077.htm
========================================================
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
挑选“二手房”四大技巧
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
二手房砍价技巧
目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。
砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。
另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
二手房安全交易四步走
第一阶段心理准备
针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。
想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。
第二阶段市场考察
看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。
房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。
第四阶段物业交割
正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦。
http://www.lyfangchan.net/newsshow.asp?id=3975
还要清楚这家房子有没有住过病人,尤其是劣性疾病的,还要知道这房子死过人没有,话虽然难听,但忠言逆耳.
